SME
Utorok, 22. október, 2019 | Meniny má Sergej

Lukratívne prenájmy? Nie vždy a všade

Záujem o prenájom bytov v Bratislave vždy bol a stále je väčší ako v ostatných slovenských mestách. Rozvoj vysokých škôl aj sústreďovanie úradov v hlavnom meste Slovenska sú neúnavným zdrojom prílivu ľudí, ktorí majú o prenajímanie bytov záujem. Z toho .

Záujem o prenájom bytov v Bratislave vždy bol a stále je väčší ako v ostatných slovenských mestách. Rozvoj vysokých škôl aj sústreďovanie úradov v hlavnom meste Slovenska sú neúnavným zdrojom prílivu ľudí, ktorí majú o prenajímanie bytov záujem. Z toho istého dôvodu sa medzi bratislavčanmi považuje ďalší byt vo vlastníctve - popri byte potrebnom na bývanie - za bezpečný a lukratívny zdroj príjmov. Aktuálny vývoj na bratislavskom trhu prenájmov však naznačuje: nie vždy môžete uspieť.

Napriek tomu, že záujem o prenájom bytov rastie, realitní makléri zhodne hlásia prevahu ponuky nad dopytom.

Vstup Slovenska do Európskej únie a prognóza regiónu, ktorý tvorí trojuholník Bratislava - Gyor - Viedeň, ako jedného z najperspektívnejších v rámci únie, zrejme podnietil aj záujem investorov o kúpu bytov so zámerom ich budúceho prenájmu.

"Zhruba pred jeden a pol rokom prevažoval dopyt po prenájmoch pričom ponuka bola nižšia. Preto aj ceny prenájmov boli vysoké. Počas jedného roka sa však situácia zmenila," tvrdí Dana Rážová zo spoločnosti Bond reality. Veľké množstvo klientov totiž v tom čase investovalo do nehnuteľnosti, aby ju ďalej mohli prenajímať. "To spôsobilo, že ceny prenájmov začali klesať, nakoľko ponuka začala prevažovať nad dopytom," komentuje vývoj na trhu Rážová.

Splátka hypotéky sa rovná nájmu

To, že pri bytoch je viac ponuky ako záujmu nám potvrdila aj Michaela Boďová zo spoločnosti Lexxus. Tento trend na trhu však podľa nej už neplatí u rodinných domov. "Pri prenájme rodinných domov sme takýto radikálny stav nezaznamenali," hovorí Boďová.

Je to podľa nej zrejme spôsobené aj tým, že v rámci Bratislavy, teda v jej najzaujímavejších lokalitách (Staré mesto, Koliba, Kramáre) sú už viac-menej voľné pozemky na stavbu individuálnych rodinných domov len ťažko dostupné, aj tu pomaly začína prevládať rezidencia - bytové domy.

Prevaha ponuky nad dopytom sa v prenájme bytov ešte zvýši. "Pre mladých ľudí je výhodnejšie zaobstarať si radšej vlastné bývanie, ako prenajímať byt," myslí si Natália Šultysová zo spoločnosti Arthur Real Estate. A tento trend bude podľa nej aj naďalej pokračovať, nakoľko tento rok priniesol zvýhodnené sadzby na hypoúvery. Splátka hypotekárneho úveru sa najmä pri menších bytoch približuje sume mesačného nájmu.

Garsóniek je stále málo

Na celkovej prevahe ponuky nad dopytom sa v prípade prenájmov realitné spoločnosti zhodujú. Nie je však dopyt ako dopyt. "Pri prenájme garsóniek a jednoizbových bytov stále prevažuje dopyt nad ponukou," tvrdí Drahomíra Fabianová z agentúry Dada.

Prevažná väčšina klientov má záujem o kompletne zariadené byty - to sú skúsenosti Rážovej so spoločnosti Bond reality. Záujem o byty v Starom meste - najmä v zrekonštruovaných novostavbách, potvrdzuje aj Boďová, podľa ktorej v ostatných častiach mesta majú prednosť novostavby.

Malé jednoizbové byty, prípadne garsónky uprednostňuje najpočetnejšia skupina záujemcov o prenájmy - mladí ľudia, ktorí prichádzajú do Bratislavy pracovať, alebo mladí ľudia, ktorí sa snažia osamostatniť od rodičov.

Koho vlastníci nemajú radi

Ak sa opýtate človeka, ktorý prenajíma byt, aký klient je najlepší, väčšina vám odpovie, že dobrá a na slovenskom trhu udomácnená zahraničná firma. Členovia manažmentu takýchto firiem sú slušní, zvyknutí na to, že pri dočasnom pobyte využívajú prenájmy a ich firma nemá problémy s platením prenájmu. Takýchto klientov však nie je veľa. Ako je to s "obyčajnou" klientelou?

Ak ide o väčšie byty často je to tak, že mladí ľudia prichádzajúci do Bratislavy za prácou alebo za štúdiom sa poskladajú na spoločný prenájom. Majú záujem aj o byty v okrajových častiach mesta, nakoľko sú pre nich cenovo dostupnejšie. Podľa Fabianovej z agentúry Dada však klienti, ktorí sa na nájom skladajú, nie sú medzi prenajímateľmi bytov obľúbení. Často sa totiž stáva, že majú problémy s platením. Dôvodom býva podľa nej rozdielna solventnosť členov skupiny, ktorá si byt prenajala, alebo to, že časom dochádza k zmene počtu bývajúcich v byte. V mnohých prípadoch si prenajímatelia bytov solventnosť nájomcov dokonca overujú.

Čo to teraz stojí?

Ceny prenájmov bytov sa podľa údajov z realitných kancelárií pohybujú od ôsmich tisíc korún za mesiac v prípade garsóniek až po

35-tisíc korún pri prenájme štvorizbových bytov. Ceny sa však môžu líšiť, a to aj v rámci rovnakých lokalít. Podľa Boďovej záleží na štandarde, kvalite, prenajatej ploche i príslušenstve bytu.

Mnoho prenajímateľov, najmä pri väčších a zariadených bytoch v dobrých lokalitách vyžaduje platbu v eurách. Cenám uvádzaným v eurách lepšie rozumejú najmä cudzinci zahraničných firiem, ktorí prichádzajú do Bratislavy na obmedzený čas pracovať. Pre prenajímateľov je nájomník v eurách obvykle aj znakom solventného klienta. Nedávne takmer desaťpercentné posilnenie kurzu koruny oproti euru ich však určite nepotešilo.

Najdrahšie byty podľa skúseností bratislavských realitných kancelárií sú v Starom meste. To je aj najviac žiadaná lokalita o nájmy. Napríklad za trojizbový byt v tejto najvychytenejšej mestskej časti zaplatíte v priemere 1100 eur mesačne. Potom nasleduje Karlova Ves a Ružinov, kde za byt na zhruba tej istej kvalitatívnej úrovni zaplatíte 800 až 900 eur. Dvoj- a trojizbové byty v centre a v novostavbách sa prenajímajú za približne 600 až 800 eur. Luxusné byty a rodinné domy možno prenajať aj od 1500 do 2000 eur v závislosti od exkluzivity nehnuteľnosti.

Prenájom a dane

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa zdaňujú. To platí rovnako pre právnické ako aj fyzické osoby. Pokiaľ teda prenajímateľ neodvádza daň z príjmu, hoci je aj fyzická osoba, ide o čierny nájom.

Ako potvrdzuje Šultysová, je to vždy na majiteľovi nehnuteľnosti, či svoj príjem z jej prenajímania prizná alebo nie. Disciplína býva rôzna a zrejme sa nenájde nik, kto by oficiálne vedel posúdiť skutočnú mieru čiernych prenájmov. Trendy sa však z hľadiska výberu daní vidia byť optimistické. "Čo sa týka čiernych prenájmov, v minulosti sme sa s nimi stretávali častejšie ako teraz," tvrdí Boďová. Svoje tvrdenie odôvodňuje skutočnosťou, že pribúdajú spoločnosti, ktoré ponúkajú byty na prenájom - tie s platením daní problémy nemajú - a vzrastá tiež počet nájomníkov, za ktorých platí nájom firma, v ktorej pracujú a tá s výdavkami za nájom ráta vo svojom účtovníctve. Opäť to však neplatí vždy a všade rovnako. "Slovenská klientela najmä pri menších prenájmoch a sídliskových bytoch menej dbá na plnenie svojich daňových povinností," myslí si Rážová.

Pravidlá sú, ale...

O tom, že majitelia nehnuteľností iba neradi dávajú punc oficiality svojim aktivitám svedčia napríklad počty nahlásených na prechodné bydlisko. Začiatok alebo koniec prechodného pobytu sa od júla minulého roku už nenahlasuje na polícii, ale na úradoch jednotlivých mestských častí. Každý nájomník by tak mal urobiť, ak je jeho pobyt v meste dlhší ako tri mesiace. Pri nahlásení prechodného pobytu však potrebuje aj súhlas majiteľa bytu. Podľa Šultýsovej máloktorý majiteľ bytu či rodinného domu súhlasí s nahlásením prechodného pobytu svojich nájomníkov.

Z informácií, ktoré nám poskytli pracovníci novozriadených ohlasovní prechodného pobytu v mestských častiach sa na takéto pobyty prihlasujú takmer výlučne len študenti ubytovaní v internátoch. A to napriek prudkému nárastu trhu s prenájmom nehnuteľností, ktorý deklarujú realitné kancelárie.

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Katarína pomáha ľuďom svojimi mydlami
          2. IT je dokonalá ukážka slovenskej kreativity. Tretia časť
          3. Týmto trikom sa dajú v aute umiestniť tri autosedačky
          4. Ako jazdí VW T-Roc s výkonom 300 koní?
          5. V prvom roku fixný výnos až do 8,5 % ročne
          6. Pitný režim je dôležitý. Čo robiť, ak nám čistá voda nechutí?
          7. Doplňte si knižnicu o svetovú klasiku už od 99 centov
          8. Deti jedia málo ovocia a zeleniny. Multivitamíny ich nenahradia
          9. Zamestnanci sú pre BILLA dôležitým pilierom, pridaj sa k nim
          10. Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)
          1. Zdravotné stoličky Adaptic sú v predaji tiež na Slovensku
          2. IT je dokonalá ukážka slovenskej kreativity. Tretia časť
          3. Ako jazdí VW T-Roc s výkonom 300 koní?
          4. V prvom roku fixný výnos až do 8,5 % ročne
          5. Pitný režim je dôležitý. Čo robiť, ak nám čistá voda nechutí?
          6. Deti jedia málo ovocia a zeleniny. Multivitamíny ich nenahradia
          7. Doplňte si knižnicu o svetovú klasiku už od 99 centov
          8. Katarína pomáha ľuďom svojimi mydlami
          9. Levanduľa pre zamestnancov
          10. Zamestnanci sú pre BILLA dôležitým pilierom, pridaj sa k nim
          1. IBA DNES: Získajte plný prístup na SME.sk na 30 dní zadarmo 17 665
          2. Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti) 12 076
          3. Výskumný park v Rakúsku zistil, ako sa býva najzdravšie 11 087
          4. Karibik: Dokonalý oddych v špičkových hoteloch 9 454
          5. Lidl je odteraz všade! Vitajte v Lidl e-shope 8 584
          6. Limitovaná ponuka: balík SME.sk + DIGI GO so zľavou až 52 % 7 463
          7. Doplňte si knižnicu o svetovú klasiku už od 99 centov 6 482
          8. Vysokoškoláci zarobia už o 587 eur viac ako stredoškoláci 5 874
          9. Prečo Lukáš chodí po tridsiatke ešte stále na strednú školu 5 578
          10. 5 rád Ľudmily Kolesárovej, ako napísať projekt a získať grant 5 510

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Sudcovia Najvyššieho súdu žiadajú Urbancovú, aby odstúpila. Pre Kočnera

          Vyplynuli podozrenia, že podpredsedníčka Najvyššieho súdu zneužívala svoju funkciu.

          Jarmila Urbancová.
          Podpredseda parlamentu Martin Glváč.
          Cynická obluda

          Skvelý deň pre spravodlivosť

          Za svoju dlhú prokurátorskú prax nebolo veľa dní, keď by Dobroslav Trnka spravil toľko pre boj proti zločinu, ako včera.

          Autorská strana Sone Jánošovej

          Pôrodnice sú miesta bázne a poslušnosti. No nemali by byť

          Stať sa matkou neznamená len vypudiť jedného človeka z útrob druhého.

          Ilustračné foto.

          Neprehliadnite tiež

          Podcast Index

          Index: Ani prísnejšia regulácia úverov nehnuteľnosti nezlacní

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.
          Ilustračné foto.

          Ceny nehnuteľností na bývanie v prvom štvrťroku stúpli

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.

          Ilustračné foto.

          V regióne, kde je kominárov málo, sa na nich čaká dlhšie

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.