SME
Utorok, 16. august, 2022 | Meniny má Leonard

Lukratívne prenájmy? Nie vždy a všade

Záujem o prenájom bytov v Bratislave vždy bol a stále je väčší ako v ostatných slovenských mestách. Rozvoj vysokých škôl aj sústreďovanie úradov v hlavnom meste Slovenska sú neúnavným zdrojom prílivu ľudí, ktorí majú o prenajímanie bytov záujem. Z toho .

Záujem o prenájom bytov v Bratislave vždy bol a stále je väčší ako v ostatných slovenských mestách. Rozvoj vysokých škôl aj sústreďovanie úradov v hlavnom meste Slovenska sú neúnavným zdrojom prílivu ľudí, ktorí majú o prenajímanie bytov záujem. Z toho istého dôvodu sa medzi bratislavčanmi považuje ďalší byt vo vlastníctve - popri byte potrebnom na bývanie - za bezpečný a lukratívny zdroj príjmov. Aktuálny vývoj na bratislavskom trhu prenájmov však naznačuje: nie vždy môžete uspieť.

Napriek tomu, že záujem o prenájom bytov rastie, realitní makléri zhodne hlásia prevahu ponuky nad dopytom.

SkryťVypnúť reklamu

Vstup Slovenska do Európskej únie a prognóza regiónu, ktorý tvorí trojuholník Bratislava - Gyor - Viedeň, ako jedného z najperspektívnejších v rámci únie, zrejme podnietil aj záujem investorov o kúpu bytov so zámerom ich budúceho prenájmu.

"Zhruba pred jeden a pol rokom prevažoval dopyt po prenájmoch pričom ponuka bola nižšia. Preto aj ceny prenájmov boli vysoké. Počas jedného roka sa však situácia zmenila," tvrdí Dana Rážová zo spoločnosti Bond reality. Veľké množstvo klientov totiž v tom čase investovalo do nehnuteľnosti, aby ju ďalej mohli prenajímať. "To spôsobilo, že ceny prenájmov začali klesať, nakoľko ponuka začala prevažovať nad dopytom," komentuje vývoj na trhu Rážová.

Splátka hypotéky sa rovná nájmu

To, že pri bytoch je viac ponuky ako záujmu nám potvrdila aj Michaela Boďová zo spoločnosti Lexxus. Tento trend na trhu však podľa nej už neplatí u rodinných domov. "Pri prenájme rodinných domov sme takýto radikálny stav nezaznamenali," hovorí Boďová.

SkryťVypnúť reklamu

Je to podľa nej zrejme spôsobené aj tým, že v rámci Bratislavy, teda v jej najzaujímavejších lokalitách (Staré mesto, Koliba, Kramáre) sú už viac-menej voľné pozemky na stavbu individuálnych rodinných domov len ťažko dostupné, aj tu pomaly začína prevládať rezidencia - bytové domy.

Prevaha ponuky nad dopytom sa v prenájme bytov ešte zvýši. "Pre mladých ľudí je výhodnejšie zaobstarať si radšej vlastné bývanie, ako prenajímať byt," myslí si Natália Šultysová zo spoločnosti Arthur Real Estate. A tento trend bude podľa nej aj naďalej pokračovať, nakoľko tento rok priniesol zvýhodnené sadzby na hypoúvery. Splátka hypotekárneho úveru sa najmä pri menších bytoch približuje sume mesačného nájmu.

Garsóniek je stále málo

Na celkovej prevahe ponuky nad dopytom sa v prípade prenájmov realitné spoločnosti zhodujú. Nie je však dopyt ako dopyt. "Pri prenájme garsóniek a jednoizbových bytov stále prevažuje dopyt nad ponukou," tvrdí Drahomíra Fabianová z agentúry Dada.

SkryťVypnúť reklamu

Prevažná väčšina klientov má záujem o kompletne zariadené byty - to sú skúsenosti Rážovej so spoločnosti Bond reality. Záujem o byty v Starom meste - najmä v zrekonštruovaných novostavbách, potvrdzuje aj Boďová, podľa ktorej v ostatných častiach mesta majú prednosť novostavby.

Malé jednoizbové byty, prípadne garsónky uprednostňuje najpočetnejšia skupina záujemcov o prenájmy - mladí ľudia, ktorí prichádzajú do Bratislavy pracovať, alebo mladí ľudia, ktorí sa snažia osamostatniť od rodičov.

Koho vlastníci nemajú radi

Ak sa opýtate človeka, ktorý prenajíma byt, aký klient je najlepší, väčšina vám odpovie, že dobrá a na slovenskom trhu udomácnená zahraničná firma. Členovia manažmentu takýchto firiem sú slušní, zvyknutí na to, že pri dočasnom pobyte využívajú prenájmy a ich firma nemá problémy s platením prenájmu. Takýchto klientov však nie je veľa. Ako je to s "obyčajnou" klientelou?

Ak ide o väčšie byty často je to tak, že mladí ľudia prichádzajúci do Bratislavy za prácou alebo za štúdiom sa poskladajú na spoločný prenájom. Majú záujem aj o byty v okrajových častiach mesta, nakoľko sú pre nich cenovo dostupnejšie. Podľa Fabianovej z agentúry Dada však klienti, ktorí sa na nájom skladajú, nie sú medzi prenajímateľmi bytov obľúbení. Často sa totiž stáva, že majú problémy s platením. Dôvodom býva podľa nej rozdielna solventnosť členov skupiny, ktorá si byt prenajala, alebo to, že časom dochádza k zmene počtu bývajúcich v byte. V mnohých prípadoch si prenajímatelia bytov solventnosť nájomcov dokonca overujú.

Čo to teraz stojí?

Ceny prenájmov bytov sa podľa údajov z realitných kancelárií pohybujú od ôsmich tisíc korún za mesiac v prípade garsóniek až po

35-tisíc korún pri prenájme štvorizbových bytov. Ceny sa však môžu líšiť, a to aj v rámci rovnakých lokalít. Podľa Boďovej záleží na štandarde, kvalite, prenajatej ploche i príslušenstve bytu.

Mnoho prenajímateľov, najmä pri väčších a zariadených bytoch v dobrých lokalitách vyžaduje platbu v eurách. Cenám uvádzaným v eurách lepšie rozumejú najmä cudzinci zahraničných firiem, ktorí prichádzajú do Bratislavy na obmedzený čas pracovať. Pre prenajímateľov je nájomník v eurách obvykle aj znakom solventného klienta. Nedávne takmer desaťpercentné posilnenie kurzu koruny oproti euru ich však určite nepotešilo.

Najdrahšie byty podľa skúseností bratislavských realitných kancelárií sú v Starom meste. To je aj najviac žiadaná lokalita o nájmy. Napríklad za trojizbový byt v tejto najvychytenejšej mestskej časti zaplatíte v priemere 1100 eur mesačne. Potom nasleduje Karlova Ves a Ružinov, kde za byt na zhruba tej istej kvalitatívnej úrovni zaplatíte 800 až 900 eur. Dvoj- a trojizbové byty v centre a v novostavbách sa prenajímajú za približne 600 až 800 eur. Luxusné byty a rodinné domy možno prenajať aj od 1500 do 2000 eur v závislosti od exkluzivity nehnuteľnosti.

Prenájom a dane

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa zdaňujú. To platí rovnako pre právnické ako aj fyzické osoby. Pokiaľ teda prenajímateľ neodvádza daň z príjmu, hoci je aj fyzická osoba, ide o čierny nájom.

Ako potvrdzuje Šultysová, je to vždy na majiteľovi nehnuteľnosti, či svoj príjem z jej prenajímania prizná alebo nie. Disciplína býva rôzna a zrejme sa nenájde nik, kto by oficiálne vedel posúdiť skutočnú mieru čiernych prenájmov. Trendy sa však z hľadiska výberu daní vidia byť optimistické. "Čo sa týka čiernych prenájmov, v minulosti sme sa s nimi stretávali častejšie ako teraz," tvrdí Boďová. Svoje tvrdenie odôvodňuje skutočnosťou, že pribúdajú spoločnosti, ktoré ponúkajú byty na prenájom - tie s platením daní problémy nemajú - a vzrastá tiež počet nájomníkov, za ktorých platí nájom firma, v ktorej pracujú a tá s výdavkami za nájom ráta vo svojom účtovníctve. Opäť to však neplatí vždy a všade rovnako. "Slovenská klientela najmä pri menších prenájmoch a sídliskových bytoch menej dbá na plnenie svojich daňových povinností," myslí si Rážová.

Pravidlá sú, ale...

O tom, že majitelia nehnuteľností iba neradi dávajú punc oficiality svojim aktivitám svedčia napríklad počty nahlásených na prechodné bydlisko. Začiatok alebo koniec prechodného pobytu sa od júla minulého roku už nenahlasuje na polícii, ale na úradoch jednotlivých mestských častí. Každý nájomník by tak mal urobiť, ak je jeho pobyt v meste dlhší ako tri mesiace. Pri nahlásení prechodného pobytu však potrebuje aj súhlas majiteľa bytu. Podľa Šultýsovej máloktorý majiteľ bytu či rodinného domu súhlasí s nahlásením prechodného pobytu svojich nájomníkov.

Z informácií, ktoré nám poskytli pracovníci novozriadených ohlasovní prechodného pobytu v mestských častiach sa na takéto pobyty prihlasujú takmer výlučne len študenti ubytovaní v internátoch. A to napriek prudkému nárastu trhu s prenájmom nehnuteľností, ktorý deklarujú realitné kancelárie.

SkryťVypnúť reklamu

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Pixel Federation nikdy nezarobil ako cez pandémiu
          2. Zdravotná poisťovňa zostala prekvapená. Zaplatila už 30 mil. eur
          3. Toto sú výhody, ktoré majú prémioví predplatitelia na SME.sk
          4. Auto bez čakania? VW T-Cross môžete mať hneď a aj so zľavou
          5. Radi si veci vyrábate sami? Tento nový časopis je pre vás
          6. Domčeky trulli mali byť dočasným bývaním v snahe neplatiť dane
          7. Energetici prinavrátia Pečnianskemu lesu pôvodnú biodiverzitu
          8. Kam príde, tam vypredá. Nitran vymýšľal vlastný cider dva roky
          1. Nadácia COOP Jednota pomáha dlhodobo chorým pacientom
          2. Pixel Federation nikdy nezarobil ako cez pandémiu
          3. Zdravotná poisťovňa zostala prekvapená. Zaplatila už 30 mil. eur
          4. Auto bez čakania? VW T-Cross môžete mať hneď a aj so zľavou
          5. Radi si veci vyrábate sami? Tento nový časopis je pre vás
          6. Toto sú výhody, ktoré majú prémioví predplatitelia na SME.sk
          7. Na Špitálskej ulici v Bratislave pribudnú nové byty
          8. Po rokoch cichosci richtuju v Raslavicoch slavnosci
          1. Domčeky trulli mali byť dočasným bývaním v snahe neplatiť dane 21 678
          2. Kam príde, tam vypredá. Nitran vymýšľal vlastný cider dva roky 16 409
          3. Najbohatšie mesto v stredoveku, divoký západ na Slovensku 15 546
          4. Zdravotná poisťovňa zostala prekvapená. Zaplatila už 30 mil. eur 9 878
          5. Kupón na cestu do Thajska, USA a Vietnamu so zľavou 888 eur 7 839
          6. Nie som superman, ale viem, že Prešov má na to byť supermestom. 2 983
          7. Zdravo a chutne. Vyskúšajte recepty šéfkuchára Jara Žídeka 2 430
          8. 100 ovocných druhov, ktoré u nás dokážeme pestovať 2 371
          SkryťVypnúť reklamu
          SkryťVypnúť reklamu

          Neprehliadnite tiež

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.


          a 1 ďalší 10. jan
          Ilustračné foto.

          Ľudia najviac kupovali menšie byty.


          SITA 13. júl
          Ilustračné foto.

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.


          SITA 30. máj

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.


          22. nov

          Blogy SME

          1. Róbert Thomas: Príbeh policajta, ktorý chcel byť ako z Kobry 11. Teraz stráži cestu vo dne v noci
          2. Petronela Čellárová: Manželstvo
          3. Vladimir Skala: Ako mi rusínsky jazyk pomohol naučiť sa po čínsky
          4. Věra Tepličková: V Škótsku dnes porazili menštruačnú chudobu
          5. Marian Nanias: Jadrová energia – Neutrónmi do handry z kozmickej lode.
          6. Peter Biščo: Akú odmenu dostal Sulík od Fica za ...
          7. Pavol Kadlec: Rozmeňme si Matoviča na drobné.
          8. Imunoblog: Nástup do kolektívu
          1. Jozef Drahovský: Priechod na druhý svet je v Bratislave 16 662
          2. Post Bellum SK: Dovolenka v Juhoslávii ako príležitosť na emigráciu 7 700
          3. Věra Tepličková: A to je koniec, vážení! Čaká nás už len zima, hlad a beznádej... Ak nezasiahne Matovič... 6 446
          4. Milan Pilip: Čaká nás rozvrat spoločnosti ak nezasiahneme proti konšpirátorom 6 297
          5. Monika Nagyova: Moja babka zažila kvôli podvodníkom trýznivé minúty, ktoré by neželala nikomu. 5 678
          6. Peter Gregor: Cena slobody sa vždy počíta iba v stratených ľudských životoch. 5 079
          7. Tomáš Harustiak: Kto šetrí ma za tri / Ako vyžiť z minimálnej mzdy ? / Dá sa vyžiť z minimálnej mzdy ? / Prečo Slováci nemajú peniaze / Ako vyžiť z dôchodku / 4 055
          8. Roman Kebísek: Jánošík prepadával ľudí na cestách vyše roka. Od jesene 1711 do zimy 1712/3 3 694
          1. Monika Nagyova: Moja babka zažila kvôli podvodníkom trýznivé minúty, ktoré by neželala nikomu.
          2. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 45. - Arktída - Posledná plavba lode Karluk 3/3 - Návrat do civilizácie, 1914
          3. Jiří Ščobák: Kde dnes môžeme ušetriť? Znížiť spotrebu a náklady?
          4. Jiří Ščobák: Proč bychom si měli zapamatovat jméno Anna Chadimová? Co nám po ní zůstalo?
          5. Martina Hilbertová: Márnivé dcéry z Bratislavy: Ružinovská televízia - pod kontrolou politikov
          6. Jiří Ščobák: Krásne a zaujímavé historické poistné zmluvy: Existovala aj čisto slovenská poisťovňa? A čo bola „zmluva odvážna“?
          7. Monika Nagyova: O žene, ktorá milovala rúško
          8. Martina Hilbertová: Márnivé dcéry z Bratislavy: Novomestská parkovacia: Firma bez kontroly, ktorá nepodnikala, iba míňala
          SkryťZatvoriť reklamu