SME
Streda, 1. december, 2021 | Meniny má EdmundKrížovkyKrížovky

Bratislavské reality: chcú ich cudzinci?

Zahraniční kupci nehnu-

teľností v Prahe začínajú preberať. Cena nehnuteľ-

ností postavených

v rámci nových projektov sa v hlavnom meste Českej republiky vyšplhala na úroveň niektorých západných metropol.

Ako je to v Bratislave? Experti hovoria, že naše ceny vo všeobecnosti ešte nepredbehli možnosti trhu. Ale už aj v našom hlavnom meste pomer kvality a ceny by si mali začať prísne strážiť developeri kancelárskych komplexov.

Bratislavským trhom, na ktorom nakupujú cudzinci, hýbu hlavne veľké projekty. Ceny, za ktoré sa odpredávajú ďalším vlastníkom sa pohybujú rádovo v stovkách miliónov

Skryť Vypnúť reklamu

a miliardách korún. Predajom môže developer získať o polovicu ale aj dvojnásobne viac peňazí, ako do prípravy

a vybudovania vložil.

Trh však nedáva šancu iba veľkým. V atraktívnych častiach hlavného mesta si môžu na predaji zarobiť aj drobní investori - majitelia bytov. Ale ani tu zahraniční záujemcovia nekúpia všetko a vybe-

rajú si.

Developeri, ktorí chcú

v Prahe predať nové administratívne, obchodné či iné centrá zahraničným firmám tak aby zarobili, by mali vnímať i očakávania investorov a dávať si pozor, za koľko chcú nehnuteľnosť predávať. Riaditeľ pre oblasť nehnuteľností

a stavebníctvo KPMG LLP z Veľkej Británie Jonathan Thompson

o tom povedal: klienti sa začínajú pýtať, prečo by mali dávať peniaze do nehnuteľností v Prahe, keď ich môžu kúpiť za porovnateľnú cenu a v porovnateľnej kvalite napríklad v Nemecku. "Nie je to žiadne prekvapenie, že Praha začína byť drahá," potvrdzuje senior manažér KPMG Česká republika Radek Zeman. Ceny nehnuteľností a ich výnosnosť sa

Skryť Vypnúť reklamu

v susednom Česku už približujú

k úrovni, ktorú dosahujú nehnu-

teľnosti v západnej Európe.

A čo Bratislava?

Ktorí cudzinci tu nakupujú? KPMG Slovensko podľa slov senior manažéra KPMG Slovensko Miloša Božeka eviduje dopyt najmä zo strany rakúskych a ostrovných investorov z Veľkej Británie a Írska. "Na druhej strane akcie jedného

z aktívnych hráčov na slovenskom ale aj stredoeurópskom trhu, spoločnosti Immoeast, sú verejne obchodované na viedenskej burze a podľa oficiálnych zdrojov takmer polovica je vlastnená portfóliovými investormi. Nepriamo teda môže do realít investovať ďalší okruh kupujúcich.

"Zmes zahraničných investorov do nehnuteľností je v Bratislave, ale i celkovo na Slovensku pestrá," potvrdzuje Ivan Valent, predseda predstavenstva HB Reavis Group.

Skryť Vypnúť reklamu

V komerčnom segmente, na ktorý sa táto spoločnosť sústredí a zrealizovala viaceré úspešné obchodné transakcie, prevládajú nemeckí

a rakúski investori, mnohí prichádzajú cez realitné fondy. Vlastníkom polovice obchodno-zábavného centra Aupark je zase holandská spoločnosť Rodamco Europe. Apollo Business Center, ktorého developerom je HB Reavis Group, je Hannover Leasing, popredná ne-

mecká investičná spoločnosť. Okrem toho najmä v Bratislave pôsobia aj americkí a britský investori, mimo hlavného mesta in-

vestovali Američania, Briti, Nemci a Holanďania.

Kritériá výberu

Podľa čoho sa zahraniční klienti pri kúpe rozhodujú a aké majú kritériá sa líši od segmentu, ktorý ich zaujme. Kľúčovým faktorom je lokalita a kvalita.

Veľa investorov sa zaujíma o lokálne financovanie slovenskými bankami. "Vo väčších projektoch je podmienkou predinvestičné právne, daňové a finančné due diligence," hovorí Božek z KPMG Slovensko. Veľmi starostlivo si overujú od akého partnera sa chys-

tajú nehnuteľnosť kúpiť. Dôležité sú skúsenosti, referencie, kvalita developera, a samozrejme, výnosnosť, či je budova na sto percent prenajatá, na koľko rokov sú uzat-

vorené zmluvy. Zaujíma ich, aká je skladba nájomcov, kto budovu spravuje, či spĺňa náročné európske kvalitatívne a technické štandardy.

"Klientov, samozrejme, zaujíma aj to, ako bude vyzerať realitný trh v jednotlivých segmentoch v budúcnosti, aký je predpokladaný vývoj i predpokladaná konkurencia," dodáva Valent.

Kancelárie sa blížia k stropu

Developeri, ktorí sa sústredia na hlavné mesto Slovenska nemajú zatiaľ veľký dôvod na obavy, že by dobrý projekt nepredali hoci aj do zahraničia. Predseda predstavenstva HB Reavis Group hovorí: "Komerčné nehnuteľnosti nielen na Slovensku, ale v celej strednej a východnej Európe, investorom ešte stále ponúkajú mierne vyššiu výnosnosť ako v krajinách západnej Európy."

"Záujem zahraničných kupcov o projekty postavené na Slovensku bude vo všeobecnosti aj v najbližších rokoch pretrvávať," mieni Radek Zeman z Prahy. Rozhodovať však stále väčšou mierou bude adekvátnosť ceny

a ďalší politický i hospodársky vývoj. Momentálne je Slovensko zaujímavé napríklad aj vďaka nedávnej daňovej reforme.

To, či trh bude napredovať a zahraniční investori budú dávať peniaze do bratislavských alebo prípadne aj slovenských realít bude závisieť od ďalšieho prílevu zahraničných firiem či už do výroby alebo iných súvisiacich oblastí. Napokon práve takéto firmy budú vytvárať hlavný dopyt po pribúdajúcich priestoroch v nových projektoch.

Všeobecný vývoj je optimistický. Rozmeňme to ale na "drobné".

Situácia na trhu administratívnych budov začína developerov nabádať k opatrnosti. Miloš Božek upozorňuje, že vysoký objem výstavby kancelárskych priestorov, ktoré vytvárali gro realitného trhu v posledných rokoch mal za následok zníženie investičných výnosov. Napriek tomu tempo výstavby v tomto segmente zostáva pomerne vysoké, podporované silným rastom ekonomiky a prechodom etablovaných spoločností - nájomcov takýchto priestorov - do kvalitnejších priestorov. Do budúcich rokov bude v admini-

stratíve podľa neho rozhodovať práve rast ekonomiky.

Nič netrvá večne

Predseda predstavenstva spoločnosti TriGránit Centrum Gábor Zászlós mieni: Bratislava je atraktívna. Veľké projekty idú na odbyt

a ešte niekoľko rokov táto situácia potrvá.

TriGránit má za sebou obchodne úspešný projekt Polus City Center a v súčasnosti sa sústredí na prenájom a predaj komplexu štyroch výškových administratívnych komplexov v mestskej časti Bratislava - Nové mesto.

Ale aj Zászlós upozorňuje: Nič nepotrvá večne. "Treba počítať

s tým, že trh s administratívou bude štruktúrovanejší. Masívny prílev zahraničných investícií už nebude tak dynamický ako to bolo v ostatných rokoch." Veľký kapitál priniesol na Slovensko najmä automobilový priemysel. V budúcnosti sa na to už nedá spoliehať. Podobne to platí v otázke daní. "Ak mnohí aj poukazujú na daňové reformy, ktoré Slovensku momentálne prinášajú výhody v porovnaní s ostatnými, ani to tu nebude navždy. Aj susedné krajiny sa snažia svoje daňové systémy týmto spôsobom upraviť a magnet stratí svoju mo-

mentálnu silu. Komparatívna výhoda SR v daňovej oblasti je žiaľ dočasná. Je pravda, že Bratislava má ako hlavné mesto, či už z hľadiska tempa rastu príjmov a nákupnej sily, alebo vybavenosti infraštruktúrou iné postavenie ako ostatné mestá v krajine. Ale do budúcna aj na tomto trhu dôjde k zmene." Obchodne úspešné zostanú podľa neho len tie projekty, ktoré po-

núknu skutočnú TOP kvalitu. Konkurencia prinesie tvrdší tlak na ceny a nebude možné očakávať rovnaké výnosy ako boli doteraz.

Byty v balíkoch

Po veľkom boome v administratíve a obchodných centrách začína byť atraktívne bývanie. Developerské projekty v tomto segmente pribúdajú doslova zo dňa na deň. Podľa KPMG Slovensko tento intenzívny dopyt môže súvisieť aj s tým, že tento druh nehnuteľností umožňuje vstup aj menším a stredne veľkým investorom a väčšina z nich aj očakáva pokračovanie kapitalového zhodnotenia.

Aj bývanie začína byť parketou pre záujemcov z cudziny. Ako hovorí Filip Žoldák zo spoločnosti Lexxus, zahraniční investori majú zväčša záujem o investovanie do nových bytových projektov. "Predovšetkým Angličania

a Íri nakupujú nové byty doslova v "balíkoch" za účelom následného predaja v ich krajine." Trh s bývaním, po ktorom idú cudzinci, však dáva šancu aj drobným majiteľom bytov a domov v atraktívnych častiach Bratislavy.

Cudzinec či domáci

Nie sú to však iba zahraniční investori, ktorí by vedeli nakupovať nové projekty. Podľa Gábora Zászlósa väčšina projektov si nájde dobrého kupca aj medzi domácimi subjektami. "Developer chce, pochopiteľne, optimál-

ne zhodnotiť svoje investície, hovorí predseda predstavenstva TriGránit na Slovensku. "Dnes sa už nerobí rozdiel medzi zahraničným alebo domácim záujemcom. Bankové produkty na Slovensku sú už na takej úrovni, že domáci kupec je rovnako atraktívny," hovorí. Domáci investori, ktorí idú do väčších či menších projektov, pritom majú výraznú prevahu čo do počtu ale aj čo do úrovne poznania podmienok na vlastnom "ihrisku".

Skryť Vypnúť reklamu

          Inzercia - Tlačové správy

          1. U-Multirank: Trnavská univerzita prvá spomedzi slovenských VŠ
          2. Buďte v najlepšej spoločnosti!?
          3. Za kvalitným vzdelaním nemusíte do sveta! Príďte na EkF TUKE
          4. Odsťahovali sa na lazy i do dodávky. Ako sa tam žije?
          5. Krízové balíčky pre ohrozené domácnosti
          6. Petra Vlhová: Prvýkrát v živote som urobila veľké rozhodnutie
          7. Výhody najväčšej obchodnej siete objavuje aj verejný sektor
          8. PRIESKUM: Slováci prezradili, čo by mal spĺňať dokonalý smartfón
          9. Spokojnosť je daná geneticky. Dá sa však zmeniť
          10. Na nové auto sa neoplatí čakať. Trhu kraľujú jazdené
          1. Stropný zdvihák zlepší život všetkým imobilným ľuďom
          2. Zázračné účinky Arónie na zdravie
          3. Petra Vlhová: Prvýkrát v živote som urobila veľké rozhodnutie
          4. Granátové jablko prekvapí vás chuťou i aktívnymi látkami
          5. dm a jej zákazníci podporili vznik 15 vzdelávacích centier
          6. Anketu Elektromobil roka 2021 ovládla ŠKODA
          7. Prvé bezbariérové fitko vo Zvolene otvára ZŤP cestu k športu
          8. Zmeny v systéme revíznych postupov
          9. Compliance – kto by mal byť zodpovedný?
          10. Tabaková mládež. Čo s ňou?
          1. Odsťahovali sa na lazy i do dodávky. Ako sa tam žije? 30 945
          2. Spokojnosť je daná geneticky. Dá sa však zmeniť 15 706
          3. 8 skutočných celebrít. Tieto mozgy ovplyvňujú, ako budeme žiť 11 876
          4. Pohľad do histórie. Kedy sme sa mali lepšie ako dnes? 7 673
          5. Petra Vlhová: Prvýkrát v živote som urobila veľké rozhodnutie 7 511
          6. Ako si zvýšiť penziu aj s priemerným platom? 6 338
          7. Strava ani spánok nie sú dôležité, ak pri tom dýchame zlý vzduch 5 727
          8. ARÓNIA - najsilnejšia prírodná prevencia proti koronavírusu 4 971
          9. Vianočné nákupy bez stresu? Pozrite sa, či na to idete správne 2 205
          10. Volkswagen predstavuje ďalší elektrický model 2 135
          Skryť Vypnúť reklamu
          Skryť Vypnúť reklamu

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Minister financií Igor Matovič pri predstavovaní návrhu na 500-eurové poukazy za očkovanie pre seniorov.

          Návrh na vláde nepodporila SaS, smeruje do parlamentu.


          4 h
          Líder koalície SPOLU a predseda ODS Petr Fiala.

          Vyhrať voľby nestačí, ukazuje po Igorovi Matovičovi aj nový český premiér.


          30. nov
          Násilie v domácnosti

          Dve ženy sedeli za stolom a hovorili o násilí, alebo hrozivé omyly poslankyne Hatrákovej.


          a 2 ďalší 30. nov
          Lockdown v Amsterdame.

          V Holandsku bol omikron skôr, než JAR zalarmovala svet.


          4 h

          Neprehliadnite tiež

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.


          a 1 ďalší 10. jan
          Ilustračné foto.

          Ľudia najviac kupovali menšie byty.


          SITA 13. júl
          Ilustračné foto.

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.


          SITA 30. máj

          Blogy SME

          1. Emil Fitoš: Nad technickým riešením očkovacích poukazov visí veľa otáznikov
          2. Věra Tepličková: Vydrž, Prťka alebo Ako nezatvoriť školu, v ktorej sa motá už len jeden zdravý učiteľ
          3. Štefan Vidlár: Hňupík Hulík
          4. Igor Múdry: Francúzaky po našom
          5. Jozef Rybár: Arriva - existenčný politický problém predsedu BSK Drobu...
          6. Mária Drahošová: Upratovanie v sebe. Ako na to?
          7. Dmytro Retynskyi: Hrozba ruského útoku na Ukrajinu
          8. Pavol Ondreáš: Vypneme Európu
          1. Pavol Koprda: Očkovacie hoaxy Ľuboša Blahu odstránil Facebook 9 947
          2. Radovan Kazda: Poslanec Blaha a jeho fašisti 9 801
          3. Jozef Sitko: Pani prezidentka, jej priateľ a jej exporadca Leško 7 960
          4. Pavol Koprda: Infekčnejší a možno ešte nebezpečnejší. Čo zatiaľ vieme o mutácii vírusu B.1.1.529? 5 057
          5. Věra Tepličková: Ako chutí moc alebo Ak budeme dobrí, dostaneme limetku 4 984
          6. Tomáš Sedliačik: Ako sa baviť s konšpirátorom 4 608
          7. Jozef Drahovský: Zákon o bočnom odstupe medzi vozidlom a cyklistom dopadol ako na Slovensku 4 515
          8. Martin Greguš: Istropolis zbúrajú...starosta Kusý obrátil kabát...Je to vôbec možné? Architekt a primátor Vallo mlčí... 4 406
          1. Pavol Koprda: Očkovacie hoaxy Ľuboša Blahu odstránil Facebook
          2. Pavol Koprda: Infekčnejší a možno ešte nebezpečnejší. Čo zatiaľ vieme o mutácii vírusu B.1.1.529?
          3. Lucia Šicková: Poučenia z herného biznisu 3: Viem vyhrať, aj keď mi rozdali horšie karty, ako ostatným
          4. Juraj Hipš: Zvýšenie platov učiteľov na hygienické minimum nezvýši kvalitu vzdelávania, tvrdí analytik.
          5. Juraj Hipš: Prorektor UK: Novelu treba stiahnuť a začať na nej pracovať odznova
          6. Karolína Farská: Dokedy bude koalícia fackovacím panákom Sme rodina?
          7. Juraj Hipš: Učiteľ Čapek: Niektorí učitelia sú machri. Od hodín svojho syna som sa skoro nevedel odlepiť
          8. Milota Sidorová: Pokrivené dáta vytláčajú ženy z pozornosti. Takto to môžeme zmeniť
          Skryť Zatvoriť reklamu