Obchodné centrá. Vidí sa, že v posledných rokoch ich pribudlo niekde až priveľa, inde chýbajú. Zverejnené zámery developerov naznačujú, že prichádza ďalšia vlna. Vstup do vybraného typu centier ohlásil nový nadnárodný maloobchodný reťazec, naplánované sú veľké multifunkčné urbanistické celky s obchodnými plochami, nákupno-zábavné komplexy, ďalšie plochy pre obchody vznikajú na najnižších podlažiach novostavieb obytných domov. Podľa predsedu predstavenstva HB Reavis Group Ivana Valenta, Bratislava ide správnym smerom. V porovnaní s veľkými mestami v okolitých krajinách bude mať najviac najkvalitnejších shoppingov na jednu hlavu.
Je trh s obchodnými priestormi pre developerov aj napriek určitému nasýteniu stále perspektívny?
Treba najskôr definovať, čo chápeme pod obchodným centrom. Obchodných centier je niekoľko typov a vy ste na úvod vymenovali takmer všetky, ktoré tu sú aj ktoré ešte len prídu - teda multifunkčné zóny. Vývoj u nás kopíruje západnú Európu, len do značnej miery zrýchlene. To, čo sa v západnej Európe stalo za tridsať, u nás potrvá len pár rokov. Obchodné centrá ku nám prišli s boomom hypermarketov
a supermarketov. Prvá prišla Soravia, dnes už vtedy postavená časť obchodného centra má inú funkciu. Boli to jednoduché stavby, v Európe ich budovali pred, povedzme, dvadsiatimi rokmi.
To sa ale zmenilo...
Áno, tak ako sa zmenilo spotrebiteľ-
ské správanie. Obchod a spotrebitelia sú spojené nádoby. Človek sa chce mať podvedome lepšie, chce lepšie bývať, chce mať lepší plat.
A chce aj nakupovať v čoraz krajšom prostredí. Posun ku kvalite súčasných nákupných centier ide spolu so zvyšovaním životnej úrovne, ktoré bolo v niekoľkých posledných rokoch minimálne v bratislavskom regióne a niektorých väčších mestách na Slovensku výrazné. Samozrejme, charakter či vzhľad nákupného centra závisí aj od predajní, ktoré v ňom sú. Inak je to pri diskontných predajniach, inak pri značkových obchodoch. A je to práve predaj značkového tovaru, ktorý napríklad v módnom odievaní bude hrať čoraz významnejšiu úlohu.
Sú a budú teda investori najmä
v centre miest náročnejší na architektonické stvárnenie?
Keď sa pozriete na obchodné centrá z hľadiska ich konceptu, je zrejmé, že priestory musia mať určitú hĺbku, svetlotechniku. Vnútorná dispozícia je daná charakterom stavby. Na druhej strane záleží aj na kvalite architektonického stvárnenia interiéru
i vonkajšej podoby budovy. Každé mesto má záujem na tom, aby budovy boli mestotvorné a nevyzerali len ako hypermarkety. Ešte je tu jeden fenomén - shoppingy sa tlačia viacej do centier. To je jav, ktorý v západnej Európe už naplno beží. Nákupné centrá priťahujú do mesta ľudí, pretože nakupovanie sa stáva súčasťou ich každodenného života. Keď sa pred rokmi v západnej Európe stavali obchodné centrá na okraji, centrá miest sa vyľudňovali. Preto mnohé mestá dnes majú záujem na tom, aby sa ľudia vrátili do centra. Vnútromestské zóny sa teda menia na obchodné centrá. Pre tvorcov obchodných centier však ide o oveľa náročnejšie lokality, čo so sebou prináša potrebu oveľa kvalitnejšej architektúry.
Obchodné centrá idú bližšie
k spotrebiteľom. Nie vždy ich tam však obyvatelia chcú a začnú sa brániť. Čo myslíte, prečo je to tak?
Zrejme narážate na jednu konkrétnu situáciu...
Nie, ide mi o princíp. Ob-
chodných centier, ktoré sa stretávajú s protestom občanov bolo
a bude viac, ako je momentálne
v Žiline. Niekedy sa spomína, že protesty môže vyvolať aj konkurencia...
Bolo by nezdravé, keby všetci ľudia mali rovnaký názor. Mali by sme sa riadiť názorom väčšiny, aj keď vždy neznamená, že práve tento názor je kvalifikovanejší a lepší. Väčšinou tieto občianske združenia predstavujú minoritnú skupinu, sú to možno jedno, dve percentá spoločnosti. A pritom robia krik, ako keby predstavovali väčšinu. To, že na vyspelejších trhoch veľakrát takéto združenia sponzoruje konkurencia... počul som o tom a verím tomu. Dokonca sa z toho stal istý druh biznisu, keď šikovní právnici hľadajú kľučky a spomaľujú proces a veľakrát za rôzne odstupné a podpo-
ru zo strany projektov vedia zme-
niť názor.
Je Slovensko z tohto hľadiska podľa vás "vyspelejšia" krajina?
Slovensko v tomto smere ešte nie je tak vyspelá krajina ako iné. Ale takéto procesy tu už tiež badať. Ozaj je potrebné skúmať a vždy striktne oddeľovať, či ide naozaj o zastupovanie záujmov občanov, či argumenty sú namieste a treba si ich vypočuť. Alebo, či to nie je len, nazvime to, robenie si zle, vytváranie si nejakej obchodnej pozície, keď potom pôvodný názor vymenia za protislužbu.
Ako je to v súčasnosti s výnosnosťou a návratnosťou prostriedkov vložených do tohto druhu nehnuteľností napríklad v porovnaní s administratívou alebo bý-
vaním?
To je špecifická otázka. Otočil by som to. Výnosnosť je priamo úmerná od stability a výšky príjmu nehnuteľnosti. Kancelárske budovy majú v princípe väčšinou nájomcov, ktorými sú veľké firmy a dohadujú sa nájmy na päť, šesť až desať rokov. Stabilita týchto príjmov je veľmi vysoká. Pri obchodných centrách máte mnohokrát za partnerov maloobchodníkov. To sú firmy, ktoré, keď sa im darí tak prežívajú, keď sa im nedarí, tak jednoducho obchod zatvoria. Preto stabilita príjmov
v obchodných centrách je oveľa pohyblivejšia, volatilnejšia. To spô-
sobuje, že obchodné centrum, ak je dobré, nájomné v ňom dokáže prudko rásť. A pokiaľ nie je dobré, napríklad nie je v správnej lokalite
a nemá vhodnú zostavu nájomcov, tak sa môže stať, že nevyberie ani sedemdesiat, osemdesiat percent zo zmluvného nájomného. Z pohľadu investora administratíva je stabilnejší produkt, s menším rizikom, ale bez nejakého veľkého potenciálneho nárastu. Obchodné centrá pre investora znamenajú väčšie riziko, ale keď je tým správnym produktom sľubuje perspektívu oveľa vyššie-
ho rastu.
Prichádza ďalšia vlna budovania obchodných centier, veľké polyfunkčné celky...
Slovensko má už všetky typy retailových nehnuteľností (pozn. red. nehnuteľností ponúkajúcich plochu pre obchody). Keďže Aupark
v Bratislave predbehol svoju dobu
o celé dve generácie, je porovnateľ-
ný s dobrými centrami v západnej Európe, ktoré boli postavené
v poslednom čase. Čo sa skutočne
v Bratislave ešte nepostavilo, je multifunkčný projekt, ktorý by integroval maloobchod s inými funkciami - bytmi, hotelom, administratívu prípadne kultúrou. Takéto projekty sú však novinkou aj vo vyspelej Európe, jeden z nich, ktorý sa stavia je zároveň aj dopravným uzlom, kde sa spája metro, železnica, autobusová stanica. Je to trend na západe, ktorý rýchlo prichádza aj k nám, aby dopravné uzly boli využívané aj na obchodno-zábavné i relelaxačné centrá.
Hovoríte, že Aupark predbehol dobu. Pamätám si ale obdobie, kedy mal problémy. Prečo?
Malo to veľa dôvodov. Stalo to veľa úsilia a práce, aby sme ho rozbehli. Ja si však myslím, že toto centrum
v čase dokončenia bolo do takej miery iné, že si na neho ľudia museli zvyknúť. Museli sa zžiť s tým, že
v obchodnom centre je na podlahe prírodný kameň, že tam nie je sadrokartón, že priečelia obchodov sú bezrámové, že to má nejaký zmysel a štandard. Keď sme si robili prvé prieskumy, mnohí hovorili, že toto centrum nie je pre nich, pretože je príliš luxusné. Zároveň takýto pocit nadobudli aj obchodníci a ich ceny boli vyššie ako v iných prevádzkach v meste. Toto sme potrebovali odstrániť. Trvalo to pár mesiacov. Druhý fakt, ktorý spomalil rozbeh centra bolo otvorenie už v novembri 2001, pričom centrum bolo kompletne dokončené až v máji, keď pribudlo kino a bowling. Keď sa doplnila zábavná časť, došlo k zlomu. Aupark sa pozviechal a začal prudko rásť.
Administratívne komplexy majú svoju klasifikáciu. Majú niečo také aj obchodné centrá?
Nie, nemajú. A ani na to nie je dôvod. Obchodné centrá nie sú komodita. Kancelárske priestory ako aj logistické centrá - áno, to sú komoditné produkty. Klient si kupuje svoju jednotku na meter štvorcový a všímate si, aký to má štandard - či sú drevené podlahy, klimatizácia, akú máte kabeláž. Pri obchodných centrách je to inak. Záleží na tom, kde obchod máte. Na Kärntner Strasse môže byť nájomné stovku a vo vedľajšej uličke iba
o päťdesiat metrov ďalej to môže byť tridsať euro. Veľa záleží na lokalite
a štruktúre obchodov. Preto sa obchodné centrá medzi sebou ťažko porovnávajú. Samozrejme, sú rôzne koncepty, hypermarkety, zábavné centrá, obchodné centrá stredného štandardu, alebo takzvané hight street. Tento koncept je hlavne na západe a je definovaný najmä lokalitou. U nás k hight street možno priradiť zatiaľ iba Aupark, v rámci neho sme sa snažili vytvoriť obchodnú ulicu. Ak teda chceme nejako rozlišovať obchodné centrá, robí sa to skôr podľa ich konceptu
a nie podľa nejakej klasifikácie.
Hovorili ste o zvyšujúcom význame značiek nájomcov. Ako developeri na Slovensku hľadajú zahraničné siete vychytených značkových tovarov?
Neviem, či hľadanie je to správne slovo. V tomto prípade ide hlavne
o módu a predaj lifestylového tovaru. Takíto obchodníci fungujú cez tri základné kanály. Alebo si priestor prenajímajú v obchodných centrách napriamo, a to zvyčajne vtedy, ak vstupujú na vyvinuté, vyspelé trhy. Ďalším spôsobom je vstup na trh prostredníctvom franchisingu, čo
v súčasnosti na Slovensku patrí
k bežnej praxi. Alebo len predávajú svoj tovar cez veľkoobchod maloobchodníkom, ktorí značku ponúkajú spolu s vlastným alebo iným značkovým tovarom. Slovensko bolo z hľadiska príchodu veľkých značiek za Maďarskom či Českou republikou. Vstupom do Európskej únie sa však zmazali hranice a dnes aj tí maloobchodníci, ktorí na Slovensku ešte neboli, prichádzajú. Ide o známe značky. Keď sa opýtate kohokoľvek, kto sa aspoň trocha venuje móde či life stylu, vysype vám ich z rukáva. Väčšinou sa naši makléri, naši agenti ozvú im, alebo veľakrát prichádzajú
s ponukou ku nám aj oni sami.
Zvyčajne to je ale potom tak, že
v každom obchodnom centre nájdete rovnakých nájomcov. Je teda vecou prestíže nalákať niekoho nového. Dostáva takýto nový subjekt aj nejaké špeciálne podmienky?
Je to tak, že maloobchodníci s dob-
rým menom, ktorí sú aj dobre známi, sú profesionáli v tom, čo robia. To znamená, že keď prídu do Bratislavy, vytipujú si sami, kde by chceli mať prevádzku. Stáva sa nám to, že mnohí chodia za nami a ho-
voria nám, že prvá destinácia, kde chceli mať svoju prvú prevádzku
je Aupark. To sa potom aj pri rozšírení Auparku stane. Niektoré značky, aj celkom nové na trhu otvorili pred nedávnom obchody aj v rozšírení Avionu. Určiete, pre obchodné centrum je prínosom získať takúto značku. Aj keď z pohľadu fungovania shopping centra v ďalších piatich, siedmich rokov nie je až také dôležité, či napríklad Hennes & Mauritz je aj v Avione alebo aj
v Auparku.
Mať teda v obchodnom centre známe značky vyžaduje mať centrum v presne takej lokalite, ako oni potrebujú?
Aj v tomto treba maloobchodníkov rozlišovať. Pre niektorých je dôležitý masový trh, iní predávajú
v dizajnových predajniach, majú luxusný tovar. Čo sa týka tých prvých, napríklad už spomínaného Hennes & Mauritz bude mať o pár rokov v Bratislave tri, štyri predajne. Takisto ako v Prahe, Viedni
a inde. Takíto obchodníci dobre vedia, koľko si naplánovať predajní na príslušný počet obyvateľov a pre rôzne predajne majú aj vytvorené rôzne koncepty. V čom je náš Aupark iný sú prémiové značky, ktoré inde nenájdete.
Každý nežije len pre značko-
vé oblečenie. Mnohých zaují-
ma najmä to, aby mohli nakupovať čo najbližšie k domovu. Sú
v Bratislave ešte nejaké lokali-
ty, kde by bolo dobré posta-
viť obchody? Pre ľudí aj deve-
lopera...
Nové projekty, ktoré sú v súčasnosti v hlavnom meste v príprave sú hlavne v centre mesta alebo
v širšom centre. Na okraji mesta je známy len jeden veľký projekt. Bratislava možno bude špecialitou v tom, že bude mať v porovnaní s veľkými mestami v okolitých krajinách najviac najkvalitnejších shoppingov na jednu hlavu. Projekty, aj tie čo stavajú
a aj tie, ktoré sú v príprave, sú veľmi kvalitné koncepty, s dobrou architektúrou. Je síce pravda, že rozvoj v oblasti maloobchodu
u nás prišiel neskoršie. Na druhej strane ťažíme z toho, že sa neopakujú chyby z iných krajín. Veď napríklad Praha má niekoľko podpriemerných shopping cen-
tier, ktoré o pár rokov zatvoria
a budú musieť zrekonštruovať.
V našom hlavnom meste vznikne až päť, šesť obchodných centier, ktoré by na ostatných trhoch bo-
li jednotkou, maximálne dvoj-
kou na trhu.
Európa a obchody
Podľa konzultačnej spoločnosti
v oblasti nehnuteľností Cushman & Wakefield sa počas rokov 2006 a 2007 otvorí po celej Európe rekordných 13,8 miliónov metrov štvorcových nových nákupných centier. Celkové množstvo hrubej plochy na prenájom v nákupných centrách v Európe prekročí
v závere tohto roka stomiliónovú hranicu a dosiahne 107 miliónov metrov štvorcových.
Odborník spoločnosti Cushman & Wakefield v oblasti maloobchodu John Strachan hovorí: "Prekro-
čenie hranice sto miliónov metrov štvorcových bude historickým momentom pre maloobchod, keďže nákupné centrá sa stali kľúčovou súčasťou života v rozšíre-
nej Európe." Rozvíjajúce sa trhy strednej a východnej Európy vykazujú najvýraznejší nárast
v množstve nových obchodných priestorov. Zrelšie trhy západnej Európy však tiež zaznamenávajú rozvoj, keďže developeri sa snažia o premenu konceptu nákupných centier tak, aby lepšie slúžili me-
niacim sa požiadavkám nájomníkov a zákazníkov. (gab)
Text: Halka Tytykalová
