SME
Streda, 28. október, 2020 | Meniny má DobromilaKrížovkyKrížovky

Maklérovi poza chrbát

Načo platiť províziu? Počkajte, kým vás zoberie realitný agent na obhliadku a pekne potíšku, tak aby

agent nič nevedel sa dohodnite s majiteľom.

Nie, to nie je žart. To je, nazvime to, rada, ktorú môžete nájsť na internete. Iste, provízie realitných kancelárií nemusia mať zrovna takú výšku, ktorá je podľa vás adekvátna, ale potom už ide o otázku dopytu a ponuky. Odhliadnuc od morálky, predávajúcemu, ktorý má zmluvu s realitnou kanceláriou sa však spomínaný spôsob môže tvrdo nevyplatiť. Do rizika sa dostávate aj vy, ak sa pre takéto riešenie rozhodnete.

Ako to vidia právnici? "Nedajte sa zviesť k nekorektným krokom, na prvý pohľad možno lákavým, ale

Skryť Vypnúť reklamu

v konečnom dôsledku idúcim nielen proti záujmom realitnej kancelárie, ale aj vašim," radí Vladimír Neuschl z advokátskej kancelárie NEUSCHL, LESAJ & PARTNERS. Dôvodov, prečo je to tak, je viacero. Pozrime sa teda na problém právnickými očami.

Kde sa končí pričinenie

Zmluvný vzťah medzi záujemcom

a realitnou kanceláriou je zvyčajne riešený zmluvou o sprostredkovaní podľa § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka. Zákon hovorí jednoznačne, že sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ t. z. realitná kancelária zaväzuje obsta-

rať záujemcovi za odmenu uzavre-

tie zmluvy a záujemca sa zaväzu-

je sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostred-

kovateľa. Výsledok by mal byť stanovený dohodou, pretože za výsledok sa môže považovať už vytvorenie príležitosti, t. z. stretnutie potenciálnych predávajúcich a kupujúcich. Vo všeobecnosti sa pri tomto druhu sprostredkovania za výsledok považuje podpísanie kúpnej zmluvy respektíve uskutočnenie predaja.

Skryť Vypnúť reklamu

Odmena

za sprostredkovanie

Sprostredkovateľovi patrí odmena

v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi. Všeobecne záväzný predpis, čiže zákon o cenách, odmenu za spros-

tredkovanie neupravuje, ale štandardom je odmena v rozmedzí tri až päť percent kúpnej ceny. Môže to však byť aj viac alebo menej. Realitnej kancelárii patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté.

Krátko o zmluvách

Záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisia-

ce so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Zmluva

o sprostredkovaní môže byť výlučná (alebo aj exkluzívna) alebo nevýlučná (bez exkluzivity). Pri výlučnej zmluve by sa sprostredkovanie malo vykonávať iba cez konkrétnu, vyhradenú realitnú kanceláriu. Exkluzívna (výlučná) zmluva o sprostredkovaní môže obsahovať aj ustanovenie, ktoré zakladá ná-

Skryť Vypnúť reklamu

rok realitky na odmenu aj v prípade, ak záujemca a predávajúci uzavreli zmluvu skutočne bez pričinenia realitnej kancelárie. Pri nevýlučnej zmluve môže pre záujemcu konať aj viac subjektov. Nárok na odmenu vtedy vznikne tomu, kto je šikovnejší alebo rýchlejší a obstará výsledok.

Prečo záznam

pri obhliadke

Zákon neustanovuje, že zmluva

o sprostredkovaní má byť písom-

ná, ale jednoznačne je potreb-

né písomnú formu odporučiť.

V prípade problémov pri ústnej zmluve sa strany môžu dostať do takzvanej dôkaznej núdze a už len určenie výšky odmeny bude komplikáciou. Práve potreba preukázania príčinnej súvislosti medzi konaním realitnej kancelárie ako sprostredkovateľa a aktom kúpy medzi predáva-

júcim a kupujúcim je dôvodom, prečo sa pri obhliadke bytu dáva záujemcovi podpísať záznam. Z takéhoto záznamu je potom možné pomerne jednoznačne preukázať už spomínané pričinenie realitnej kancelárie.

Keď klient makléra obíde

Ako riešiť situáciu, keď realitná kancelária niečo sprostredkovala

a následne ju predávajúci obišiel? Tieto prípady určitým spôsobom svedčia o charaktere osôb, ktoré takto konajú. Riešenie záleží na okolnostiach konkrétneho prípadu. Pokiaľ ale má realitná kancelária písomnú zmluvu a vie preukázať, že predaj sprostredkovala, Vladimír Neuschl upozorňuje, že môže povinnú osobu vyzvať na plnenie

a zaplatenie odmeny. Pokiaľ je výzva bez efektu, tak môže nasledovať žaloba o zaplatenie. Výsledok sporu, samozrejme, závisí od toho, či realitná kancelária vie preukázať svoj nárok.

Niekedy môže byť problémom zistenie výšky kúpnej ceny ako základu pre výpočet odmeny, ale aj to sa dá riešiť pomerne jednoduchým spôsobom, a to tak, že

si kúpnu zmluvu vyžiada súd

z katastrálneho spisu.

V prípade úspechu má, samozrejme, žalujúci nárok na náhradu úrokov z omeškania, uhradeného súdneho poplatku a ak sa nechá zastupovať advokátom, aj na úhradu jeho trov podľa platnej tarify.

Sankcie platí predávajúci

Odmenu realitnej kancelárii má uhradiť tá osoba, ktorá má s ňou uzavretú zmluvu. Pokiaľ kupujúci

s predávajúcim uzavrú zmluvu

a neinformujú o tom realitnú kanceláriu, tak osobou zodpovednou vo vzťahu k realitnej kancelárii je ten, kto má s ňou uzavretú zmluvu.

Inak povedané - realitná kancelária bude žalovať predávajúceho, kupu-

júci z právneho hľadiska zmluvu

o sprostredkovaní neporušil. Takéto konanie, i keď neetické, nemá za následok ani neplatnosť samotnej kúpnej zmluvy k nehnuteľnosti. Pokiaľ by sa záležitosť dostala na úroveň súdneho sporu, kupujúci by bol zrejme vyzvaný vyjadriť sa k veci ako svedok. V takom prípade je povinný svedok vypovedať pravdu. Opačným postupom by sa mohol dopustiť trestného činu krivej výpovede.

Úspora?

Právnik odporúča zvážiť tie okolnosti, ktoré môžu byť podstatnejšie, ako pomyselná úspora malej čiastky. Realitná kancelária objektívne na svoju činnosť musí vynaložiť nemalé náklady v podobe nájmu, telefónov, internetu, mzdy zamestnancom, náklady na autá. Pokiaľ ste pred podpisom zmluvy a napomohla k tomu realitná kancelária, objektívne si svoju odmenu zaslúži. Súčasťou balíka služieb, ktorý je zahrnutý v odmene sprostredkovateľa nie je len akt sprostredkovania ponuky a dopytu, ale seriózna realitná kancelária zvyčajne preverí vlastnícke vzťahy predávajúceho, zabezpečí alebo sprostredkuje potrebný právny servis či hypotéku v banke, pomôže v konaní na katastri, poradí v ďalších praktických otázkach týkajúcich sa kúpy či predaja nehnuteľností.

Tým, že sa kupujúci a predávajúci dohodnú na nekorektnej dohode maklérovi poza chrbát, kupujúci môže stratiť omnoho viac, a to už zmienený balík služieb a zvýšenú mieru právnej istoty, ktorá je spojená so servisom serióznych kancelárií. Navyše sa vystavuje riziku, že tak ako predávajúci oklamal sprostredkovateľa, môže pri najbližšej príležitosti oklamať aj jeho. Vtedy ide zvyčajne o rádovo väčšiu čiastku, ako ušetrená provízia.

Text: Halka Tytykalová

Skryť Vypnúť reklamu

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Pôžička bez úrokov a poplatkov? Áno, existuje
          2. Príjem vs. dôchodok. Realita, ktorú na ktorú sa treba pripraviť
          3. ARÓNIA a RAKYTNÍK - podporí tvoju imunitu v boji s vírusmi
          4. Covid a post-Covid: Ako sa chrániť pred kybernetickými útokmi?
          5. Nenechajme jeden druhého bez pomoci a kontaktu
          6. Pohoda v domácnosti sa odvíja od jednej veci. Neuveríte, od akej
          7. Tlačová konferencia iniciatívy Stop hazardu so zdravím
          8. Ako začínali šéfovia digitálnych firiem? Vplyv malo už detstvo
          9. Developer roka YIT Slovakia je na Slovensku už desať rokov
          10. Pomáhajte čítaním
          1. Pohoda v domácnosti sa odvíja od jednej veci. Neuveríte, od akej
          2. Nenechajme jeden druhého bez pomoci a kontaktu
          3. Neodkladajte pre koronavírus vyšetrenie svojich očí
          4. BILLA podáva v kritickom období pomocnú ruku ľuďom z kultúry
          5. Vynovená predajňa v Smrdákoch
          6. Pôžička bez úrokov a poplatkov? Áno, existuje
          7. Tlačová konferencia iniciatívy Stop hazardu so zdravím
          8. Pandémia spomaľuje inovácie. Spoločnosti šetria
          9. Ako začínali šéfovia digitálnych firiem? Vplyv malo už detstvo
          10. Developer roka YIT Slovakia je na Slovensku už desať rokov
          1. Novodobý slovenský Baťa. Zamestnancom stavia domy 32 352
          2. Pracujete v IT? Táto slovenská firma neustále prijíma ľudí 23 567
          3. Ako začínali šéfovia digitálnych firiem? Vplyv malo už detstvo 20 824
          4. O levočský „nanozázrak“ sa zaujíma európsky trh 16 971
          5. LEN DNES: Zľava viac ako 50% na ročné predplatné týždenníkov MY 13 988
          6. Toto sú povolania budúcnosti. Niektoré prekvapili 11 618
          7. Vyučujú školy informatiku dobre? Tieto patria medzi ukážkové 10 787
          8. Ako pracujú horskí nosiči? Vstávajú ráno o štvrtej 10 717
          9. Ako vidia budúcnosť deti zo základných škôl? Budete prekvapení 10 582
          10. Kam sa vybrať za jesennými výhľadmi? 8 908
          Skryť Vypnúť reklamu
          Skryť Vypnúť reklamu

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Testovanie nielen môže bolieť, ale možno sa pri čakaní naň nakaziť. Ilustračná fotografia.
          Dobré ráno

          Dobré ráno: Monika Jankovská sa chce dohodnúť s políciou

          Štátna tajomníčka zrejme chce spolupracovať.

          Podcast Dobré Ráno.
          Stĺpček Zuzany Kepplovej

          Vždy sa dá počítať s vypätím všetkých síl

          Krajčí počas testovania videl "silného ducha slovenského národa".

          Minister obrany Jaroslav Naď (OĽaNO) počas návštevy odberného miesta. v obci Nižná v okrese Tvrdošín.
          Minister obrany Jaroslav Naď.

          Neprehliadnite tiež

          Podcast Index

          Index: Ani prísnejšia regulácia úverov nehnuteľnosti nezlacní

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.
          Ilustračné foto.

          Ceny nehnuteľností na bývanie v prvom štvrťroku stúpli

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.

          Ilustračné foto.

          V regióne, kde je kominárov málo, sa na nich čaká dlhšie

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.