SME
Sobota, 25. september, 2021 | Meniny má VladislavKrížovkyKrížovky

Maklérovi poza chrbát

Načo platiť províziu? Počkajte, kým vás zoberie realitný agent na obhliadku a pekne potíšku, tak aby

agent nič nevedel sa dohodnite s majiteľom.

Nie, to nie je žart. To je, nazvime to, rada, ktorú môžete nájsť na internete. Iste, provízie realitných kancelárií nemusia mať zrovna takú výšku, ktorá je podľa vás adekvátna, ale potom už ide o otázku dopytu a ponuky. Odhliadnuc od morálky, predávajúcemu, ktorý má zmluvu s realitnou kanceláriou sa však spomínaný spôsob môže tvrdo nevyplatiť. Do rizika sa dostávate aj vy, ak sa pre takéto riešenie rozhodnete.

Ako to vidia právnici? "Nedajte sa zviesť k nekorektným krokom, na prvý pohľad možno lákavým, ale

Skryť Vypnúť reklamu

v konečnom dôsledku idúcim nielen proti záujmom realitnej kancelárie, ale aj vašim," radí Vladimír Neuschl z advokátskej kancelárie NEUSCHL, LESAJ & PARTNERS. Dôvodov, prečo je to tak, je viacero. Pozrime sa teda na problém právnickými očami.

Kde sa končí pričinenie

Zmluvný vzťah medzi záujemcom

a realitnou kanceláriou je zvyčajne riešený zmluvou o sprostredkovaní podľa § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka. Zákon hovorí jednoznačne, že sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ t. z. realitná kancelária zaväzuje obsta-

rať záujemcovi za odmenu uzavre-

tie zmluvy a záujemca sa zaväzu-

je sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostred-

kovateľa. Výsledok by mal byť stanovený dohodou, pretože za výsledok sa môže považovať už vytvorenie príležitosti, t. z. stretnutie potenciálnych predávajúcich a kupujúcich. Vo všeobecnosti sa pri tomto druhu sprostredkovania za výsledok považuje podpísanie kúpnej zmluvy respektíve uskutočnenie predaja.

Skryť Vypnúť reklamu

Odmena

za sprostredkovanie

Sprostredkovateľovi patrí odmena

v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi. Všeobecne záväzný predpis, čiže zákon o cenách, odmenu za spros-

tredkovanie neupravuje, ale štandardom je odmena v rozmedzí tri až päť percent kúpnej ceny. Môže to však byť aj viac alebo menej. Realitnej kancelárii patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté.

Krátko o zmluvách

Záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisia-

ce so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Zmluva

o sprostredkovaní môže byť výlučná (alebo aj exkluzívna) alebo nevýlučná (bez exkluzivity). Pri výlučnej zmluve by sa sprostredkovanie malo vykonávať iba cez konkrétnu, vyhradenú realitnú kanceláriu. Exkluzívna (výlučná) zmluva o sprostredkovaní môže obsahovať aj ustanovenie, ktoré zakladá ná-

Skryť Vypnúť reklamu

rok realitky na odmenu aj v prípade, ak záujemca a predávajúci uzavreli zmluvu skutočne bez pričinenia realitnej kancelárie. Pri nevýlučnej zmluve môže pre záujemcu konať aj viac subjektov. Nárok na odmenu vtedy vznikne tomu, kto je šikovnejší alebo rýchlejší a obstará výsledok.

Prečo záznam

pri obhliadke

Zákon neustanovuje, že zmluva

o sprostredkovaní má byť písom-

ná, ale jednoznačne je potreb-

né písomnú formu odporučiť.

V prípade problémov pri ústnej zmluve sa strany môžu dostať do takzvanej dôkaznej núdze a už len určenie výšky odmeny bude komplikáciou. Práve potreba preukázania príčinnej súvislosti medzi konaním realitnej kancelárie ako sprostredkovateľa a aktom kúpy medzi predáva-

júcim a kupujúcim je dôvodom, prečo sa pri obhliadke bytu dáva záujemcovi podpísať záznam. Z takéhoto záznamu je potom možné pomerne jednoznačne preukázať už spomínané pričinenie realitnej kancelárie.

Keď klient makléra obíde

Ako riešiť situáciu, keď realitná kancelária niečo sprostredkovala

a následne ju predávajúci obišiel? Tieto prípady určitým spôsobom svedčia o charaktere osôb, ktoré takto konajú. Riešenie záleží na okolnostiach konkrétneho prípadu. Pokiaľ ale má realitná kancelária písomnú zmluvu a vie preukázať, že predaj sprostredkovala, Vladimír Neuschl upozorňuje, že môže povinnú osobu vyzvať na plnenie

a zaplatenie odmeny. Pokiaľ je výzva bez efektu, tak môže nasledovať žaloba o zaplatenie. Výsledok sporu, samozrejme, závisí od toho, či realitná kancelária vie preukázať svoj nárok.

Niekedy môže byť problémom zistenie výšky kúpnej ceny ako základu pre výpočet odmeny, ale aj to sa dá riešiť pomerne jednoduchým spôsobom, a to tak, že

si kúpnu zmluvu vyžiada súd

z katastrálneho spisu.

V prípade úspechu má, samozrejme, žalujúci nárok na náhradu úrokov z omeškania, uhradeného súdneho poplatku a ak sa nechá zastupovať advokátom, aj na úhradu jeho trov podľa platnej tarify.

Sankcie platí predávajúci

Odmenu realitnej kancelárii má uhradiť tá osoba, ktorá má s ňou uzavretú zmluvu. Pokiaľ kupujúci

s predávajúcim uzavrú zmluvu

a neinformujú o tom realitnú kanceláriu, tak osobou zodpovednou vo vzťahu k realitnej kancelárii je ten, kto má s ňou uzavretú zmluvu.

Inak povedané - realitná kancelária bude žalovať predávajúceho, kupu-

júci z právneho hľadiska zmluvu

o sprostredkovaní neporušil. Takéto konanie, i keď neetické, nemá za následok ani neplatnosť samotnej kúpnej zmluvy k nehnuteľnosti. Pokiaľ by sa záležitosť dostala na úroveň súdneho sporu, kupujúci by bol zrejme vyzvaný vyjadriť sa k veci ako svedok. V takom prípade je povinný svedok vypovedať pravdu. Opačným postupom by sa mohol dopustiť trestného činu krivej výpovede.

Úspora?

Právnik odporúča zvážiť tie okolnosti, ktoré môžu byť podstatnejšie, ako pomyselná úspora malej čiastky. Realitná kancelária objektívne na svoju činnosť musí vynaložiť nemalé náklady v podobe nájmu, telefónov, internetu, mzdy zamestnancom, náklady na autá. Pokiaľ ste pred podpisom zmluvy a napomohla k tomu realitná kancelária, objektívne si svoju odmenu zaslúži. Súčasťou balíka služieb, ktorý je zahrnutý v odmene sprostredkovateľa nie je len akt sprostredkovania ponuky a dopytu, ale seriózna realitná kancelária zvyčajne preverí vlastnícke vzťahy predávajúceho, zabezpečí alebo sprostredkuje potrebný právny servis či hypotéku v banke, pomôže v konaní na katastri, poradí v ďalších praktických otázkach týkajúcich sa kúpy či predaja nehnuteľností.

Tým, že sa kupujúci a predávajúci dohodnú na nekorektnej dohode maklérovi poza chrbát, kupujúci môže stratiť omnoho viac, a to už zmienený balík služieb a zvýšenú mieru právnej istoty, ktorá je spojená so servisom serióznych kancelárií. Navyše sa vystavuje riziku, že tak ako predávajúci oklamal sprostredkovateľa, môže pri najbližšej príležitosti oklamať aj jeho. Vtedy ide zvyčajne o rádovo väčšiu čiastku, ako ušetrená provízia.

Text: Halka Tytykalová

Skryť Vypnúť reklamu

          Inzercia - Tlačové správy

          1. „Prezlečte“ svoj domov! V móde je šetrenie peňazí aj prírody
          2. Maurícius vás nenechá chladnými. Za akými miestami sa vybrať?
          3. Jablone prekonali očakávania. O bývanie v Bytči je veľký záujem
          4. Ako môžu fajčiari pomôcť prírode? Úplne jednoducho
          5. Znalec slovenského brandy
          6. Poznáte všetkých TOP 10 Bratislavy?
          7. Naša klimatická zmena: Návod ako pomôcť pri záchrane planéty
          8. Školy sa znova môžu zapojiť do zberu starých mobilov
          9. Sledujte naživo pokusy so slovenskými výskumníkmi
          10. Slováci ochutnali vegánske bagety. Chutili im?
          1. Samočistiace vypínače chránia pred infekciami
          2. Ako zvýšiť produktivitu vašej prevádzky?
          3. Hobbymarket OBI predstavil nový koncept predajne v Michalovciach
          4. Aktuálne radarové a slovenské hlásenia v autokamere?
          5. Tesco announces net-zero target of 2035 for its operations
          6. Granátové jablko prekvapí vás chuťou i aktívnymi látkami
          7. Lekárska prehliadka pre cudzincov je v Nitre, aj bez objednania
          8. Tento výťah si poradí aj s tým najužším schodiskom
          9. Rozšírená realita a ovládanie na diaľku
          10. Maurícius vás nenechá chladnými. Za akými miestami sa vybrať?
          1. Sledujte naživo pokusy so slovenskými výskumníkmi 6 881
          2. Ako môžu fajčiari pomôcť prírode? Úplne jednoducho 5 609
          3. Sedemnásť slovenských hotelov na septembrový last minute výlet 4 605
          4. Prišli škrečky a Dedoles počíta tržby na desiatky miliónov 4 565
          5. Zateplenie strechy PUR penou či minerálnou vlnou? 3 616
          6. Zodpovedné investovanie praje budúcnosti a je fér 3 518
          7. Maurícius vás nenechá chladnými. Za akými miestami sa vybrať? 3 355
          8. Slováci ochutnali vegánske bagety. Chutili im? 3 305
          9. Zateplenie šikmej strechy PUR penou či minerálnou vlnou? 2 932
          10. Jablone prekonali očakávania. O bývanie v Bytči je veľký záujem 2 922
          Skryť Vypnúť reklamu
          Skryť Vypnúť reklamu

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Hlasovanie poštou sa už začalo.

          Otázky a odpovede o voľbách v Nemecku.


          24. sep
          Miroslav Šatan.

          V minulosti boli jej členmi dvaja Slováci.


          TASR 5 h
          Jessica Chastain, jedna z dvoch ocenených herečiek na festivale v San Sebastiáne.

          Ceny za najlepší herecký výkon si vzali dve herečky.


          12m
          Thajská vláda plánuje zriadiť centrum na boj proti neovereným správam na sociálnych médiách.

          Dokedy sa chceme prizerať, ako nám lži na internete zabíjajú spoluobčanov?


          Martin Klus 24. sep

          Neprehliadnite tiež

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.


          a 1 ďalší 10. jan
          Ilustračné foto.

          Ľudia najviac kupovali menšie byty.


          SITA 13. júl
          Ilustračné foto.

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.


          SITA 30. máj

          Blogy SME

          1. Denis Jánošík: Nevidiaci a slabozraký
          2. Anna Milanová: Strom a Klíma ťa potrebuje... 2021
          3. Marián Kozák: Anton Benča - životný príbeh
          4. Katarína Tóthová: Objatie a jeho sila
          5. Andy Morávek: Tomuto štátu už nedarujem ani jedinú kvapku mojej krvi. Nezaslúži(š) si ju!
          6. Peter Chudý: Šesť spôsobov na odstránenie čestného policajta alebo ako to bolo za prezidentovania Tibora Gašpara a likvidačné metódy prehnitého systému dnes.
          7. Iveta Bakitová: Taliansko - poznávanie známych aj menej známych miest pokračuje
          8. Anton Kovalčík: Len aby si neublížil(a)!
          1. Róbert Ďurec: Slovensko ako daňový raj? Takto to robia bohatí 26 677
          2. Pavol Koprda: 90% hospitalizovaných ľudí je nezaočkovaných. Čo nám to hovorí o vakcínach? Takmer nič. 12 290
          3. Martin Dorčák: DPH podľa Remišovej 6 139
          4. Radovan Kulín: Kováčik má šťastie, že nevyrábal mastičky z konope 5 513
          5. Lucie Meisnerová: Svadba v polovici života 5 288
          6. Peter Chudý: Aký je motív sledovania špeciálneho prokurátora Daniela Lipšica? Kompromitácia alebo príprava na spáchanie násilného trestného činu? 3 863
          7. Dušan Koniar: Ostávajú možno dva mesiace 3 829
          8. Pavel Dvořák: Ako ma zmenilo desať rokov v Číne 3 727
          1. Lucia Šicková: Poučenia z herného biznisu 1: O hrách a systémoch
          2. Róbert Ďurec: Slovensko ako daňový raj? Takto to robia bohatí
          3. Pavol Koprda: 90% hospitalizovaných ľudí je nezaočkovaných. Čo nám to hovorí o vakcínach? Takmer nič.
          4. Adam Valček: Vyšetrovateľ dal Bödörovi pokutu za to, že mlčal
          5. Karolína Farská: Do Ficovej éry sa vraciame aj bez neho
          6. Karolína Farská: Dva rozdielne protesty za slobodu
          7. Adam Valček: Neexistujúca kancelária aj termín. Výpovede proti Výbohovi nesedia
          8. Pavol Koprda: Očkovacia lotéria: Čo môže priniesť a kde sú jej úskalia? Pohľad cez dáta, teóriu hier a hazardné hry
          Skryť Zatvoriť reklamu