Predali ste byt, rodinný dom, pozemok či chatu? Ak nespĺňate podmienku oslobodenia od zdanenia takéhoto príjmu, budete ho musieť zdaniť a do konca marca budúceho roka budete povinní podať daňové priznanie k dani z príjmov. Je však možné, že nebudete platiť nič, ak splníte podmienky pre oslobodenie. Ktoré podmienky to sú, taxatívne vymenováva zákon o dani
z príjmov. Patria sem aj príjmy z predaja nehnuteľností.
Oslobodenie pri predaji sa posudzuje buď z pohľadu trvalého bydliska, alebo lehoty vlastníctva, prípadne od doby vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku. To znamená, že ak ste mali
v byte alebo rodinnom dome s najviac dvoma bytmi trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom, je príjem z predaja od dane oslobodený. Ak nespĺňate podmienku dvojročného trvalého pobytu, potom, aby bol príjem
z predaja nehnuteľností oslobodený od dane, musíte ju vlastniť až päť rokov pred predajom. V prípade, že ide o nehnuteľnosť, kde nie je možné mať trvalé bydlisko (napríklad garáž) pre oslobodenie platí len podmienka päťročného vlastníctva.
Od kedy do kedy
Päťročnú lehotu vlastníctva určujú dva momenty. Prvým je deň prijatia platby alebo preddavku od osoby, ktorej ste predali, druhým deň uzatvorenia zmluvy o prevode.
A to podľa toho, ktorý deň nastal skôr. Dĺžka vlastníctva pre daňové účely sa teda neráta až do dňa, kedy nadobudol vlastnícke právo
k nehnuteľnosti kupujúci. Ak je príjem od zdanenia oslobodený, nie je potrebné uvádzať ho ani do daňového priznania, ani ho neohlasujete na daňovom úrade.
Ako je to pri dedičstve
Pri posudzovaní príjmov z predaja nehnuteľností, ktoré ste zdedili
v priamom rade, štát využíva miernejší režim. Vtedy sa do lehoty vlastníctva započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. Ak napríklad syn - dedič v priamom rade chce predať byt, ktorý zdedil po otcovi pred dvoma rokmi, nemá v ňom trvalý pobyt, pričom otec byt vlastnil štyri roky, daň z príjmu z predaja syn platiť nemusí. Súčet rokov, počas ktorých bol byt vo vlastníctve otca a syna, je vyšší ako lehota päť rokov - syn v tomto prípade splnil podmienku, aby príjem z predaja bol oslobodený od dane.
Platí sa len z rozdielu
Ak nesplníte ani jednu z podmienok oslobodenia, musíte príjem
z predaja nehnuteľnosti zdaniť. Nezaplatíte ale daň z celej sumy, ktorú za predaj dosiahnete. Základ, z ktorého sa vypočíta 19% daň, sa stanoví ako rozdiel medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli vy v minulosti. Môžete si odpočítať aj ďalšie výdavky, ako napríklad výdavky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu vrátane ďalších výdavkov súvi-
siacich s predajom tejto nehnuteľ-
nosti (napríklad odmenu znalca, odmenu realitnej kancelárii, kolky, inzeráty). Ak sú však výdavky spojené s príjmom vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada, môžete si ich teda uplatniť maximálne do výšky príjmu, za ktorý ste nehnuteľ-
nosť predali. Z takéhoto príjmu nie je možné vykázať daňovú stratu.
(autorka je daňová poradkyňa)
Manželia a predaj bytu
Nezriedka sa v praxi vyskytuje predaj nehnuteľnosti, ktorú vlastnia viacerí vlastníci, väčšinou manželia. Podľa § 4 odst.
8 zákona o dani z príjmov príjem, ktorý plynie manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňa do základu dane
v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. Opäť malý príklad. Manželia sa rozhodnú predať byt, ktorý vlastnia od roku 2004. Byt je zapísaný od roku 2004 na katastri na manželov, trvalý pobyt v byte má len manžel. Manžel bude mať príjem od zdanenia oslobodený, nakoľ-
ko trvalý pobyt v byte má viac ako dva roky. Manželka by musela prípadný príjem zdaniť. V zmysle inštitútu § 4 sa však manželia môžu dohodnúť, a tento príjem
v plnej miere zahrnú do základu dane
u manžela. V tomto prípade príjem z predaja nezdaňujú. Je aj ďalšia možnosť, zdaniť príjem podľa dohody pomerom, kedy príjem zdania každý vo výške polovice (výdavky si uplatnia tiež vo výške polovice), prípadne sa dohodnú, že príjem rozdelia v akomkoľvek pomere (výdavky uplatňujú v tom istom pomere). Takže je len na nich, ako sa pri zdanení príjmu z predaja nehnuteľnosti dohodnú.
Text: Dagmar Bednáriková
