SME
Utorok, 29. november, 2022 | Meniny má Vratko

Sankcie pre správcu

Zateplenie domu, či oprava častí paneláku? Od začiatku tohto mesiaca by vlastníci bytov mali mať menej problémov napríklad tam kde s nimi nekomunikuje správca. Do platnosti vstúpila novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Okrem toho, .

Zateplenie domu, či oprava častí paneláku? Od začiatku tohto mesiaca by vlastníci bytov mali mať menej problémov napríklad tam kde s nimi nekomunikuje správca. Do platnosti vstúpila novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Okrem toho, že si vlastníci môžu zvolať schôdzu aj sami, vnáša do mnohých oblastí rozhodovacích procesov o správe domu želateľný poriadok, a to vďaka podrobným a pevne určeným pravidlám. Voči správcom je prísna a zavádza sankcie, ak si neplnia niektoré povinnosti. V určitom ohľade až tak, že dikciu zákona ani nemôžu naplniť.

SkryťVypnúť reklamu

Doteraz, ak chceli vlastníci o niečom rozhodovať, ich schôdzu zo zákona zvolával správca. Novela zákona však dáva možnosť voľby - ak to správca napriek žiadosti vlastníkov nespraví do pätnástich dní od doručenia žiadosti, budú si ju už môcť zvolať aj sami. Ak sa na tom dohodne štvrtina vlastníkov, schôdza je právoplatne zvolaná. Podľa novely zákona o bytoch a nebytových priestoroch oznámenie o schôdzi musí byť v písomnej forme doručené vlastníkovi minimálne päť dní vopred a schôdza sa musí od júla uskutočniť do piatich a nie desiatich dní od oznámenia.

Správca alebo zástupca spoločenstva vlastníkov bytov musí oznámenie o konaní schôdze doručiť vlastníkovi priamo do rúk, alebo doporučenou poštou. Podľa Alexandra Gubrica zo správcovskej spoločnosti AG-Expert však skrátenie lehoty môže v budúcnosti spôsobovať problémy. "Bude to zaťažovať správcov aj vlastníkov. Mnohí z nich si totiž ani nestihnú doporučenú zásielku do tej doby prevziať na pošte." hovorí Gubric. Pôvodný systém oznamovania schôdze na vývesnej tabuli alebo na vchodových dverách bol podľa neho vhodnejší. Súhlasí však s tým, že skrátenie doby na päť dní môže byť prínosom. Sú prípady, keď sa treba mimoriadne zísť a odsúhlasiť nejakú opravu, prípadne, ako hovorí podpredseda regionálneho centra Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku Miroslav Takáč, aj zmenu nájomcu nebytového priestoru - napríklad obchodu.

SkryťVypnúť reklamu

Podrobnejšie o zástupcoch

O všetkých prípadoch týkajúcich sa správy v domoch, kde nie je spoločenstvo vlastníkov, komunikuje zástupca. Doteraz sa pravidlá činnosti zástupcov vlastníkov upravovali v zmluvách o výkone správy. Po novom však o zástupcovi vlastníkov a jeho činnosti hovorí priamo zákon, ktorý upresňuje jeho aktivity. Takáč však zneniu novely v tejto časti vytýka, že sa nezmieňuje o odmene pre zástupcu vlastníkov. "Zase sa budú vlastníci hádať o tom, z akých prostriedkov má túto odmenu zástupca dostať," myslí si Takáč.

Nové sankcie riešením i problémom

Vlastníkov určite poteší aj správa, že od júla môže "neporiadny" správca dostávať sankcie. "Prvýkrát umožní zákon sankcionovať správcu, keď si neplní povinnosti. Napríklad ak nepredloží vyúčtovanie a správu o svojej činnosti do konca mája. V takom prípade nebude mať nárok na poplatok za správu, a to až do splnenia si tejto povinnosti," hovorí o pozitívach pre vlastníkov bytov hovorca ministerstva financií Miroslav Šmál.

SkryťVypnúť reklamu

Sankcie dostane správca aj v prípade výpovede. A to, ak najneskôr v posledný deň správy neprevedie finančné prostriedky na účet nového správcu. "Musí uhradiť na účet domu úroky z omeškania," konštatuje Šmál. Podľa správcov aj podľa zástupcu Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov sú však sankcie tomto prípade neadekvátne. "Niekto ide trestať správcu za niečo, čo nemôže reálne splniť," tvrdí Gubric. Ak totiž správca skončí so správou nejakého domu napríklad v júni, ešte v júli, ale aj v auguste mu chodia faktúry od dodávateľov - napríklad za opravy, dodávky tepla, či vody. V tej dobe by však financie vlastníkov už mal mať na účte nový správca. Takže pôvodná firma nebude mať z čoho zaplatiť tieto faktúry za vlastníkov bytov a od správcu ich budú dodávatelia vymáhať "Keby novela vyriešila túto situáciu tým, že nový správca musí prevziať záväzky za posledný mesiac, bolo by to v poriadku," myslí si Gubric. Takáč je presvedčený, že rezort financií chcel takýmto spôsobom vyriešiť problém s takými správcami, ktorí nechceli odovzdať dom, nepreviedli peniaze a odmietali komunikovať s vlastníkmi. "Preto dali sankciu. Lenže tento systém nie je zvolený dobre."

Kratšia lehota na výpoveď

Výhodou pre vlastníkov, vyplývajúcou z novely zákona o bytoch a nebytových priestoroch, môže byť aj fakt, že ak sa rozhodnú ukončiť spoluprácu s doterajším správcom, výpovedná lehota sa z pol roka skrátila na tri mesiace. Skrátenia výpovednej lehoty sa správcovia neobávajú. "Za správcov musím povedať, že ak má byť komunikácia s vlastníkmi o niečom, sme ochotní sa dohodnúť aj na skrátení výpovednej doby," konštatuje Gubric. Ak sa ale správca rozhodne dať vlastníkom výpoveď a oni si nenájdu zaňho žiadnu náhradu, tak ľahko sa ich nezbaví. Aj naďalej totiž bude musieť spravovať dom, a to po celý nasledujúci rok.

A potom, ak sa dohodne s iným správcom, môže správu previesť naňho. Toto riešenie nepovažuje Gubric za najšťastnejšie. "Nič totiž nenúti vlastníkov hľadať si nového správcu." Aj napriek tomu, že sa s pôvodným rozhodli rozísť. Vlastníci totiž často vedia iba čo nechcú. Dohodnúť sa na novej voľbe sa však už stáva problémom."

Nemáte nárok na správu!

Podľa Takáča má novela zopár nevýhod aj pre vlastníkov. "Zaregistroval som dve z môjho pohľadu chybné veci. Novela síce presnejšie zadefinovala niektoré pojmy, pri ktorých bol doteraz dvojaký výklad, ale aj tak to môže niektorým vlastníkom spôsobiť problémy." Podľa neho totiž nie je najšťastnejší návrat do situácie spred pár rokov v prípade výšky príspevkov na opravy domu. "Novela opäť zaviedla možnosť, že ak sa dohodnú dve tretiny vlastníkov, môžu platiť všetci na opravy rovnako. A to bez ohľadu na to, či ide o garsónku alebo 4-izbový byt. Zruší sa tak spravodlivý systém - platenie do fondu vo výške spoluvlastníckeho podielu," nesúhlasí so zmenou Takáč.

Druhú výhradu má k spresnenej definícii bytového domu. Od júla sa totiž za bytový dom považuje dom, ktorý má viac ako tri byty. "To znamená, že dvoj- a trojbytovky z tohto zákona vypadli. Ale čo s nimi? Veď sú takisto vlastníci bytov so spoluvlastníckym podielom spoločných priestorov. Ako budú spravovať dom?" pýta sa Takáč.

Rovnako vypadli zo zákona aj spoločenstvá vlastníkov garáží. "Garáž sa chápe ako nebytový priestor. Oni si samozrejme aj ďalej budú musieť deliť náklady napríklad za elektrinu. Ale podľa akého zákona sa budú riadiť, keď ich správny orgán do konca tohto roka vyčiarkne z registra?" znovu sa pýta Takáč.

Podpredseda regionálneho centra združenia spoločenstiev vlastníkov bytov vidí problém aj v novom postupe pri registrácii. Podľa novely totiž správny orgán zaregistruje spoločenstvo až deň po ukončení výpovednej lehoty so správcom. "Správca však môže odovzdať správu domu iba legitímnej organizácii, ktorá už je zaregistrovaná. Takže ešte v deň, keď končí výpovedná lehota, nemá komu správu odovzdať a na aký účet previesť financie vlastníkov."

Zmeny nedajú na seba dlho čakať

Novela prináša rad aspektov, ktoré správe domu pomôžu. Spomínané nedostatky však podľa správcu aj predstaviteľa vlastníkov by mali byť dôvodom pomerne rýchlej ďalšej právnej úpravy. "Čakali sme, že novela spraví zo správcov a vlastníkov partnerov. Nestalo sa tak," mieni Gubric. A to aj napriek tomu, že aj ministerstvo financií, ako zastrešovateľ zákona, je presvedčené o tom, že súčasná situácia si vyžaduje ponímanie modernej správy nie ako "kto z koho", ale ako konsenzus vlastníkov a správcov.

Písomné hlasovanie

Do písomného hlasovania novela zákona prináša niektoré nové pravidlá. Určuje, akým spôsobom a o čom môžu vlastníci písomne hlasovať aj v domoch, kde nie je spoločenstvo, čo je potrebné najmä preto, že táto forma hlasovania bola niekedy zneužívaná. Písomne hlasovať nie je možné napríklad o nadstavbe, či úvere.

Novela niektoré postupy zachováva, iné podrobnejšie upravuje. Napríklad, pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome po novom sedem dní (nie desať) vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, ako aj o termíne hlasovania.

Po vykonaní hlasovania písomnou formou zástupca vlastníkov alebo predseda spoločenstva za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov

dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho, opäť v určenej lehote do piatich pracovných dní od hlasovania. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Prehlasovaný ako aj neinformovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa v zákonom určenej lehote na súd.

(ht)

Čo priniesla novela

Definuje, čo je správa domu. Zákon ju definuje ako obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zadefinovanie správy domu je pre prax nevyhnutné hlavne pre prípad sporov, ktoré zo správy vznikajú.

Spresňuje sa aj právna úprava spoločenstva, doplnil sa rozsah povinností predsedu, rozšírili sa kompetencie rady a tiež okruh osôb, ktoré majú právo požiadať radu o zvolanie schôdze.

Definuje, že bytový dom je budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov. A spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Vymedzila prípady, v ktorých vlastníci musia hlasovať väčšinou všetkých vlastníkov. Ide o prípady, kedy volia alebo odvolávajú predsedu spoločenstva, ak rozhodujú o vykonaní dobrovoľnej dražby z titulu záložného práva, ak hlasujú o prijatí alebo vypovedaní zmluvy o výkone správy, o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv, o výbere dodávateľa pri správe domu, či prvom prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome.

Pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spoločenstve najmenej dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov. Takýto súhlas je potrebný aj pri hlasovaní o zmluve o stavbe a nadstavbe.

Správca musí viesť samostatné analytické účty samostatne za každý dom.

Štvrtina vlastníkov má právo zvolať schôdzu alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti.

Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania.

Správca musí každoročne vypracovať plán opráv domu, ktorý reálne zhodnotí opotrebovanie domu a navrhne potrebné opravy. Na základe plánu musí správca navrhnúť aj reálnu výšku tvorby fondu opráv, pričom výšku musia vlastníci každý rok odsúhlasiť.

Vlastníci, správcovia a spoločenstvá musia zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. júla 2007 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. decembra 2007.

(kr)

SkryťVypnúť reklamu

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Počúvaj hlas svojho srdca a študuj, čo ťa baví...
          2. Vedeli ste, čo všetko kryje poistenie nehnuteľnosti?
          3. Po štúdiu u nás si ťa skvelá práca nájde sama
          4. Hľadá sa nástupca slávneho pekára
          5. Liečba rakoviny sa u nás výrazne zlepší. Bude to stáť 300-tisíc
          6. Desať dôvodov, prečo študovať na Trnavskej univerzite
          7. Zažívali domáce násilie a nikdy nepracovali. Ako dlho trvá naučiť ich to?
          8. Po pohlavnom styku by sa ženy mali čo najskôr vymočiť. Muži nemusia
          1. Zmeny v systéme revíznych postupov
          2. Prvotriedne služby, nikoho iného by sme už nebrali
          3. Posledné voľné byty z úrody Jabloní. Nenechajte si ich ujsť.
          4. Prejdite na zelený benzín, pomoc životnému prostrediu sa ráta!
          5. Ako sa dostať k darčeku výhodnejšie? Skúste túto možnosť.
          6. Získajte sériu retro keramických hrnčekov
          7. Aby ste si pri príprave vianočných dobrôt spievali od radosti
          8. Hľadá sa nástupca slávneho pekára
          1. Po pohlavnom styku by sa ženy mali čo najskôr vymočiť. Muži nie 19 048
          2. Zarábame milióny, no jachtu na Malorke nemám 7 383
          3. Hotely, strava, pláže, služby. Aká je dovolenka v Punta Cana? 6 894
          4. Niektorí ľudia nemajú pracovné návyky. Ako dlho trvá zmeniť to? 5 370
          5. EUBA - Tvoja voľba, tvoja budúcnosť 2 664
          6. TESCO pokračuje v raste.Otvorilo predajňu v Kysuckom Novom Meste 1 994
          7. Blíži sa najväčšia investičná konferencia roku 2022 1 675
          8. Liečba rakoviny sa u nás výrazne zlepší. Bude to stáť 300-tisíc 1 615
          SkryťVypnúť reklamu
          SkryťVypnúť reklamu

          Neprehliadnite tiež

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.


          a 1 ďalší 10. jan
          Ilustračné foto.

          Ľudia najviac kupovali menšie byty.


          SITA 13. júl
          Ilustračné foto.

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.


          SITA 30. máj

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.


          22. nov

          Blogy SME

          1. Martina Paulenová: Prečo (ne)bijem svoje deti
          2. Martin Šuraba: Bol som pri strednej škole
          3. Irena Šimuneková: Strážov
          4. Post Bellum SK: Na stromoch viseli tí, ktorí sa postavili Nemcom na odpor
          5. Eva Gallova: Vtipy o lekároch, ktorí vyjednávajú s politikmi a o politikoch, ktorí sa robia, že vyjednávajú s lekármi
          6. Marek Mačuha: Futbal - kto postúpi na svetovom pohári?
          7. Peter Maroncik: Keď takto vypadá radostná oslava, ako by vypadala nasranosť?
          8. Tomáš Vodvářka: Podivuhodná noc - adventní povídka
          1. Grácz Ján: Po 62 odberoch končím s dobrovoľným darovaním krvi. Všeobecná zdravotná odmieta otcovi preplatiť liečbu. 154 567
          2. Juraj Karpiš: Ako investovať a sporiť, keď spľasla matka všetkých bublín a hrozí recesia 15 744
          3. Michael Achberger: 7 tajných tipov na chudnutie: malé zmeny, veľké výsledky 6 125
          4. Jana Melišová: V závoji hmly 4 839
          5. Ľuboš Vodička: Železnica na Slovensku: Myjavský viadukt 4 013
          6. Ján Valchár: 9 mesiacov štvordňovej operácie (a najlepšia investícia histórie). 3 859
          7. Věra Tepličková: Tak Sme rodina, alebo nie sme rodina? 3 423
          8. Monika Nagyova: Staré dievky z Luníka IX 2 540
          1. Jiří Ščobák: Put*n neumí číst historii: Vybudoval ukrajinský národ, nakopl civilizovaný svět
          2. Jiří Ščobák: Je 6 000 mrtvých v Kataru moc?
          3. Monika Nagyova: Staré dievky z Luníka IX
          4. Juraj Karpiš: Ako investovať a sporiť, keď spľasla matka všetkých bublín a hrozí recesia
          5. Jiří Ščobák: Nechci se otužovat, ale v praxi to trochu dělám
          6. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 51. - Antarktída - Prvá Byrdova antarktická expedícia (1928 - 1930) - 3/3, Prelet nad južným pólom
          7. Jiří Ščobák: Chcete výborný seriál s nestandardním příběhem? Chcete krásnou herečku a herce, kteří umí hrát? Teplo lidské duše? Strašidelný zámek a psychiatrii?
          8. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 50. - Antarktída - Prvá Byrdova antarktická expedícia (1928 - 1930) - 2/3, prvý polrok 1929
          SkryťZatvoriť reklamu