Prenajať byt môže byť behom na dlhú trať

Máte voľný byt a nechcete ho nechať prázdny?

Chceli by ste dokonca na ňom zarobiť a preto sa chystáte prenajať ho?

Budete mať o trochu ťažšiu situáciu ako pred pár rokmi. Kým vtedy bol nedostatok bytov a skoro

žiadna výstavba, dnes je stavebný boom. Kým pred pár rokmi bolo veľmi ťažké dostať sa k vlastnému bývaniu, v súčasnosti poskytujú banky hypotekárny úver aj menej bonitným klientom. Výhodnejšie podmienky majú mladí ľudia.

Je prirodzené, že ceny nájmov klesajú. "Pred rokmi banky nedávali vysoké hypotekárne úvery, a tak veľa ľudí aj z hľadiska bonity nespĺňalo nároky na úver a museli si zobrať nehnuteľnosť do nájmu. Dnes chce každý radšej vlastný byt, pretože približne rovnakú sumu, ktorú by dal na prenájom, dáva na splátky hypotéky," hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ľubomír Kardoš. O nájmy je tak podľa neho prirodzene menší záujem a ponuka ho výrazne prevyšuje. Ľudia prídu, pozrú sa a odídu bez potvrdenia záujmu o konkrétny prenájom. Preto je problém niekedy prenajať nehnuteľnosť a môže to trvať aj niekoľko mesiacov.

Mikrovlnky, umývačky, internet

Skutočnosť, že dobrého nájomníka nenájdete hneď, je podľa Kardoša dôvodom, prečo ceny nájmov klesajú. Nájomníci sú pritom stále náročnejší a náročnejší. Oľga Drahovská prenajíma v Bratislave niekoľko bytov a vie veľa o tom, ako požiadavky nájomcov stúpajú.

"Väčšina z nich hľadá zariadený, alebo aspoň čiastočne zariadený byt," tvrdí. Štandardom je základný nábytok, čiže obývačka, pracovný stôl, kuchynská linka s jedálenským stolom a stoličkami a dostatočné úložné priestory. Určite by v byte nemal chýbať televízor, chladnička, práčka a mikrovlnka. "Okrem toho už v súčasnosti zvyknú nájomníci v drahších prenájmoch požadovať aj umývačku riadu a pomerne často chcú aj možnosť pripojenia na internet," objasňuje situáciu Drahovská.

Ceny neovplyvní ani registrácia

Aktuálny vývoj na trhu s prenájmami hodnotí šéf asociácie ako pozitívny zvrat. "Ceny nájmov sa konečne zreálnili," hovorí. Podľa neho je správna aj nová povinnosť, keď sa prenajímatelia musia registrovať na daňovom úrade. V prenájmoch je tak väčší prehľad. Ide však skôr o kontrolu nájmov medzi dvomi fyzickými osobami. "Veľakrát si totiž prenajímajú byty firmy a tie to už aj tak majú zahrnuté v účtovníctve," hovorí Kardoš. Situácia na trhu je však taká, že ani táto nová povinnosť by ceny nájmov nemala zvýšiť.

Menej je viac

Dnes by sa mal prenajímateľ riadiť heslom "menej je niekedy viac". "Keď nevie prenajať byt štvrť až pol roka, tak je to asi v nadsadení ceny," myslí si Kardoš. Pritom v súčasnosti môže prísť aj k takejto situácii. "Ľudia už nemôžu mať veľké oči. Vtedy sa treba uskromniť s nižším príjmom. A to aj v prípade, že musí tento príjem zdaniť 19-timi percentami. Keď si spočíta, že byt nemá prenajatý pol roka, prichádza zhruba o 60-tisíc korún. Pričom ešte musí platiť za energie," vysvetľuje Kardoš.

Aj študenti sú klienti

Ak je vlastník bytu rozumný a ide na trh s reálnou cenou, nemal by mať problém prenajať byt ani v súčasnosti. A to aj keď si ľudia radšej kupujú vlastné nehnuteľnosti. Sú tu ešte študenti či zahraniční alebo mimomestskí pracovníci, ktorí potrebujú bývať v nájme. Niektorí sa totiž nechcú usadiť v Bratislave. Študentské internáty stále nemajú dostatočné kapacity a dopyt po ubytovaní je z roka na rok vyšší. Prevádzkovatelia nemôžu uspokojiť všetkých študentov.

Čo vplýva na cenu

Trh diktuje a každý prenajímateľ, ak chce uspieť, musí cenu zreálňovať. Prispôsobiť ju treba podľa toho, v akej lokalite sa byt nachádza, či je zrekonštruovaný alebo pred rekonštrukciou. Vplyv na cenu má aj poschodie, okolie, napríklad výstavba v blízkosti domu, v ktorom byt je.

Skúsenosti z praxe

Oľga Drahovská prenajíma byty v Bratislave už dlhší čas - za posledných desať rokov, odkedy sa tejto oblasti venuje, sa ponuka prenájmov "vykryštalizovala". Realitné spoločnosti, hoci niektoré z nich nemajú najlepšiu povesť, podľa nej vo všeobecnosti naučili majiteľov nehnuteľností kultivovanému vzťahu k nájomcom. A na druhej strane vytýčili medze, čo môžu nájomcovia od prenajímateľov požadovať a aké sú zmluvné dopady. Základné pravidlá v prenájmoch sa však ani počas desiatich rokov prakticky nezmenili, a ani nemohli. "Cena je vždy záležitosťou oboch strán, ktoré sa musia dohodnúť a meniť podmienky 'za chodu' sa príliš nezvykne. Je to otázka ponuky a dopytu.

Čo nemá v byte chýbať

Prevažná väčšina tých, ktorí hľadajú bývanie na to, aby si ho prenajali, uprednostní byt zariadený alebo aspoň čiastočne zariadený. Je to pre nich jednoduchšie, pretože nemajú náklady na kúpu vlastného nábytku, ktorý plánujú nakupovať až po získaní vlastného bývania. Štandardom sa v zariadenom byte rozumie okrem základného nábytku, čiže už spomínanej obývačky, pracovného stolu, kuchynskej linky plus stolu so stoličkami, úložné priestory - skrine. Samostatnou kapitolou sú postele - tie si mnohí nájomníci kupujú radšej vlastné, zrejme z hygienických alebo návykových dôvodov. Dôležitý je televízor, chladnička, práčka, mikrovlnka. V drahších prenájmoch zvyknú nájomníci požadovať aj ďalšie spotrebiče a pomerne často aj možnosť vysokorýchlostného pripojenia na internet.

Ako hľadať dobrého klienta

Väčšina prenajímateľov uprednostňuje hľadanie klienta prostredníctvom realitnej kancelárie, kde si obe strany môžu naznačiť kritériá výberu. Zmluvné vzťahy sú ošetrené realitkou, ktorá súčasne kontroluje i vlastníctvo nehnuteľnosti prenajímateľa.

Nevýhodou však bývajú poplatky. Niektoré inkasujú províziu od prenajímateľa, niektoré od nájomcu, niektoré aj od oboch strán. Najmenej seriózne sú tie realitky, ktoré okrem inkasa provízie vo výške mesačného nájmu od oboch strán zároveň zaviažu prenajímateľa uzatvoriť zmluvu len na určité obdobie, obvykle jeden rok i napriek tomu, že záujem klienta je dlhodobý. Po roku realitka zmluvu znovu obnoví a znovu inkasuje províziu.

Ktorí nájomcovia sú najlepší

Z hľadiska vlastníka sú to pracovníci firiem a mladé páry. Študenti a rodiny s deťmi zvyknú rýchlo opotrebovať zariadenie nehnuteľnosti. Najproblematickejšie sa ukazujú krátkodobé prenájmy, kde je pomerne komplikovaná možnosť spätných doúčtovaní nákladov.

Porovnanie cien za prenájom bytu vo vybraných mestských častiach

(Pôvodný a čiastočne zrekonštruovaný byt, cena v Sk)

1izb. 2izb. 3izb.
Staré mesto 14 000 23 000 30 000
Ružinov 12 500 21 000 22 000
Nové mesto 12 000 16 000 20 000
Rača 11 000 12 500 15 000
Devínska Nová Ves 10 000 11 000 13 000

Zdroj: NARKS

Ako prenajať byt bez problémov - zmluva

Musí sa vyhotoviť v písomnej forme.

Podstatnými náležitosťami sú určenie prenajímateľa a nájomcu, vymedzenie predmetu nájmu, teda bytu, určenie výšky nájomného a spôsob jeho úhrady, ako aj výšku úhrady za plnenie spojené s užívaním bytu a spôsob ich úhrady.

Mala by sa dohodnúť doba nájmu. v Mala by obsahovať opis príslušenstva a opis stavu bytu. Príslušenstvom bytu sa rozumejú napr. komory, predsiene, šatníky, pivnice, teda vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.

Prenajímateľ a nájomca by mali myslieť na čo najpodrobnejšie vymedzenie vzájomných práv a povinností.

Je vhodné dohodnúť sa, kto znáša náklady spojené s bežnou údržbou a náklady na drobné opravy v byte. Drobnými opravami sú také pri ktorých náklad na jednu opravu neprevýši 200 korún, prípadne také, ktoré podrobnejšie popisuje nariadenie vlády SR č. 87/1995

Michal Vaský,advokátska kancelária PATENT - IURIST

Rady pre prenajímateľa

Je vhodné, ak si prenajímateľ dohodne dobu nájmu na dobu určitú. Má istotu, že najneskôr ku skončeniu doby nájmu dohodnutej v zmluve nájom bytu skončí a prenajímateľ nebude mať ani povinnosť zabezpečiť nájomcovi bytovú náhradu.

Ak je nájom na dobu neurčitú, musí dať z nájmu výpoveď.

Výpoveď z nájmu bytu možno dať len zo zákonom ustanovených dôvodov, a to v prípade, ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, svoje deti, vnukov, zaťa, nevestu, súrodencov alebo rodičov, keď nájomca hrubo poškodzuje byt alebo jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome. Dôvodom na výpoveď z nájmu bytu je takisto nezaplatenie nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace alebo ak dá byt do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúcim po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená nájomcovi.

Pre prípad, že nájomca si nesplní svoju povinnosť platiť nájomné, má prenajímateľ niekoľko zákonných možností na zabezpečenie pohľadávky z nájomného. Ak sa nájomca sťahuje z prenajatého bytu a nájomné nie je uhradené, môže prenajímateľ na vlastné riziko uplatniť na veciach, ktoré sa nachádzajú v byte zádržné právo. Do ôsmych dní však musí požiadať o súpis vecí súdnym vykonávateľom. Prenajímateľ si tiež môže uplatniť poplatok z omeškania pre prípad, že nájomné nebude uhradené ani do piatich dní po jeho splatnosti.

Rady pre nájomcu

Nájomca má právo, aby dostal prenajatý byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a aby prenajímateľ tento byt udržiaval v stave spôsobilom na riadne užívanie po celú dobu nájmu. S tým je spojené aj právo nájomcu na primeranú zľavu z nájomného, pokiaľ prenajímateľ napriek upozorneniu neodstránil v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje jeho užívanie. Výška zľavy nie je zákonom ustanovená.

Stavebné úpravy v byte je nájomca v byte oprávnený vykonať iba so súhlasom prenajímateľa, bez ohľadu na to, či ich vykonáva na vlastné náklady. Toto platí aj naopak. v Právo na bytovú náhradu má nájomca napríklad aj v prípade, keď nájomný vzťah skončil z dôvodu, že nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome; v tomto prípade je prenajímateľ povinný zabezpečiť nájomcovi bytovú náhradu formou prístrešia. Pri nájme dohodnutom na dobu určitú nemá nájomca právo na bytovú náhradu. (kr, mv)


Inzercia - Tlačové správy


  1. Legendárna Transsibírska magistrála
  2. Volkswagen a jeho štedrá nádielka modelov
  3. Venujte na Vianoce darček plný informácií!
  4. Týchto 18 rád ako ušetriť som mal počuť ešte pred osemnástkou
  5. Päť faktorov, prečo môže skolabovať slovenský dôchodkový systém
  6. Ceny elektriny rastú. Firmy ale môžu ušetriť
  7. Kam chodí Gordulič na vtipy? Ako sa rodí Grape? Zisti to sám
  8. Hyundai Kona prekvapí výbavou aj dizajnom
  9. Top First moment dovolenky na leto 2018
  10. Na tohtoročných trhoch pred Auparkom vystúpi aj Katka Koščová
  1. Legendárna Transsibírska magistrála
  2. Auto ako vianočný darček, rastie záujem o zánovné vozidlá
  3. Vianočný bázar chalaňov
  4. Vianočné mecheche 2017
  5. Volkswagen a jeho štedrá nádielka modelov
  6. Študentskou osobnosťou Slovenska Ing. Martina Majorošová
  7. Majstrovstvá Stavebnej fakulty STU v Bratislave v plávaní 2017
  8. Týchto 8 kritérií by mal kvalitný kolagén spĺňať
  9. Beam Suntory zaznamenal silný rast predaja po zmene distribútora
  10. Zamestnanci a študenti EU v BA darovali radosť a vyčarili úsmev
  1. Legendárna Transsibírska magistrála 18 164
  2. Týchto 18 rád ako ušetriť som mal počuť ešte pred osemnástkou 8 441
  3. Päť faktorov, prečo môže skolabovať slovenský dôchodkový systém 4 488
  4. Naše mobilné bankovníctvo si prišli vyskúšať novinári z Rakúska 4 269
  5. Volkswagen a jeho štedrá nádielka modelov 2 125
  6. Venujte na Vianoce darček plný informácií! 1 974
  7. Hyundai Kona prekvapí výbavou aj dizajnom 1 599
  8. Top First moment dovolenky na leto 2018 1 503
  9. Kam chodí Gordulič na vtipy? Ako sa rodí Grape? Zisti to sám 1 459
  10. Týchto 8 kritérií by mal kvalitný kolagén spĺňať 1 025

Hlavné správy zo Sme.sk

DOMOV

Šmejdi po novom útočia na dôchodcov cez inzeráty

Načúvací prístroj alebo strojček, ktorý narovnáva krivý palec na nohe, by si ľudia mali vyberať u lekára, nie v inzerátoch.

TECH

Vidíte na obrázku cikcakovité čiary? Môžete zažiť slepotu

Zakrivená slepota nie je diagnóza, spôsobuje ju evolúcia.

DOMOV

Predvianočné počasie bude divoké, Vianoce však neprekvapia

Počas Vianoc by malo iba slabo snežiť.

ŠPORT

Rok 1997: Rezešovci dostali železiarne a kúpili si aj futbal

Pred dvadsiatimi rokmi získal 1. FC Košice prvý titul a bojoval v Lige majstrov.

Neprehliadnite tiež

V regióne, kde je kominárov málo, sa na nich čaká dlhšie

Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.

Štyri rady, ako sa vyhnúť studeným radiátorom v byte

Vzduch v radiátoroch a potrubiach môže zdvihnúť náklady až o desať percent.

Vykurovať sa začalo skôr. Účty ukáže až zima

Výsledné platby za teplo mierne zdvihne studený január, ktorý bol najchladnejší za 20 rokov

V bratislavskom Prievoze pribudne nový rezidenčný komplex

Rezidenčný komplex by mal podľa zámeru pozostávať z troch polyfunkčných objektov, garážového domu a súvisiacej infraštruktúry.

Ponuka nových bytov na Slovensku rastie rýchlejšie ako dopyt po bývaní

Ceny bytov majú v poslednom období rastúci trend.