Košice pripomínajú spiacu krásavicu. Tvár druhého najväčšieho mesta Slovenska s najväčšou pamiatkovou rezerváciou a jedinečnou atmosférou sa na rozdiel od Bratislavy za posledné desaťročia výraznejšie nezmenila. Porevolučné obdobie výstavby kostolov, bánk a nákupných centier bolo nadlho minulosťou, zadĺženosť mesta z čias pôsobenia Rudolfa Schustera vo funkcii primátora spolu s nezáujmom investorov orientovaných skôr Bratislavu a západné Slovensko mesto na dlhé roky akoby zakonzervovali. Príchod prvých "objaviteľov" všetko razom mení. "Košice čaká nebývalý rozvoj", zhodujú sa analytici i prognostici.
Do Košíc a okolia mieria veľkí investori a developeri s projektmi za miliardy korún. Minulý týždeň otvoril jeden z najväčších výrobcov prevodoviek pre osobné automobily a motorky na svete Getrag Ford Transmissions nový závod v priemyselnom parku Kechnec, dvadsať kilometrov od Košíc. Významný dodávateľ renomovaných automobiliek Volvo, Mitsubishi a Ford, ale aj výrobcov legendárnych motoriek Harley Davidson a BMW sa rozhodoval medzi siedmimi európskymi regiónmi.
"Všetky sme podrobne preskúmali. Kechnec najviac vyhovoval našim kritériám. Predovšetkým je tu dostatok kvalifikovanej pracovnej sily, priemyselný park má výhodnú a dostupnú infraštruktúru a je vhodne lokalizovaný a tým aj dostupný naším zákazníkom," definoval motívy rozhodnutia prezident spoločnosti Mihir Kotecha. Celková výška investície presahuje desať miliárd korún.
V Kechneci sa už zahniezdilo štrnásť zahraničných firiem, ktoré budú zamestnávať okolo troch tisícok pracovníkov. A mieria sem ďalší. Nový priemyselný park má vyrásť aj pri košickom letisku.
"Investori a developeri si definitívne začínajú uvedomovať rastový potenciál mesta a okolia. Len v najbližších piatich rokoch prinesú do Košíc ďalších približne sedemnásť miliárd korún," hovorí Marta Bohušová, do 2. decembra poverená vedením Útvaru hlavného architekta Košíc.
Miliardové investície
Okrem malých domácich a zahraničných developerov sa v Košiciach začínajú udomácňovať aj veľkí hráči. Spoločnosť HB Reavis Group spolu s nadnárodnou Unibail - Rodamco investuje približne tri miliardy korún do výstavby Auparku na Námestí osloboditeľov. Bratislavská developerská firma Global Group postaví za dve miliardy polyfunkčné centrum Cassovar v areáli niekdajšieho košického pivovaru. Renomovaná britská spoločnosť Letterstone je pripravená vložiť dve miliardy korún do výstavby bytového komplexu Central park neďaleko nemocnice na Terase.
Blížiace sa majstrovstvá sveta v hokeji naplno odhalili achillovu pätu mesta - akútny nedostatok ubytovacích kapacít vyššieho štandardu. Podnikateľ Július Rezeš a finančná skupina J&T investujú do obnovy hotela Slovan okolo 700 miliónov korún. Na Námestí osloboditeľov mu budú konkurovať ďalšie tri nové hotely. Komplexnou rekonštrukciou za 500 miliónov prechádza aj dlhé roky opustená a zdevastovaná budova hotela Hutník, ktorý by sa mal do mája budúceho roku zmeniť na štvorhviezdičkový biznis hotel.
Radosť i obavy
V meste pribudnú v najbližších rokoch desaťtisíce štvorcových metrov nových administratívnych a obchodných priestorov, spoločenské centrá, ale aj približne tisíc nových bytov. Explozívny rozvoj Košíc vzbudzuje radosť, z dlhodobého hľadiska však prináša aj riziká.
"Developeri konečne objavili na mape Slovenska aj Košice a začínajú si u nás podávať kľučky. Máme im čo ponúknuť. V širšom centre je ešte stále dosť nezastavaných plôch, ďalšie možnosti sú v okrajových častiach mesta a v neposlednom rade je to aj možnosť skvalitnenia pôvodnej funkcie územia," hovorí Marta Bohušová.
Rastúci záujem investorov plodí aj obavy architektov. Pracovník útvaru Martin Jerguš upozorňuje na možné "prehriatie" v oblasti stavebníctva a na trvalé negatívne dôsledky neuváženého rozvoja mesta: "Investori plánujú zástavbu aj na úplne nových lokalitách, ktoré nie sú v územnom pláne. Našou povinnosťou je zabrániť živelnosti."
Závratný rast cien
Na potenciál rastu a optimistické prognózy rozvoja Košíc citlivo reaguje aj trh s realitami. Pravda, silný vplyv má aj blížiaci sa termín prijatia eura a obavy z ďalšieho nárastu cien, či dostupnosť hypotekárnych úverov. "Dopyt je obrovský, ľudia kupujú všetko - byty, rodinné domy, pozemky, garáže, záhradky i chaty," hovorí Miroslav Kacej, majiteľ jednej z najstarších košických realitných kancelárií KM Trade.
Ceny nehnuteľností v Košiciach závratne rastú z mesiaca na mesiac, aj keď v absolútnom vyjadrení zďaleka nedosahujú úroveň Bratislavy.
Podľa údajov Národnej banky Slovenska je vývoj cien bytov v Košickom kraji za posledné tri štvrťroky najdynamickejší. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roku priemerne vzrástli o takmer 44 percent.
"Najväčší rast cien zaznamenávame v segmente malých, teda jeden a dvojizbových bytov s výmerou od tridsať do päťdesiat metrov štvorcových. V porovnaní s minulým rokom sú o osemdesiat až sto percent drahšie. Keď menší byt v najvychytenejších lokalitách stál tesne nad milión korún, dnes sa dá veľmi ťažko kúpiť pod 2,3 až 2,5 milióna," hovorí Kacej.
Dôraz na kvalitu
Aj keď vývoj cien v Košiciach kopíruje celoslovenský trend, má svoje špecifiká. "Evidentne rastie kúpna sila obyvateľov. Svedčí to o zlepšovaní ekonomických podmienok v meste, rastúcom počte pracovných príležitostí, poklese nezamestnanosti. V Košiciach vzniká relatívne silná stredná vrstva. Veľká časť našich klientov, okolo pätnásť percent, pracuje v zahraničí. Ušetrené prostriedky investujú do bývania. Hlad po bytoch je určujúci na vývoj cien v meste," hovorí Kacej.
Dá sa očakávať, že záujem o byty bude v budúcnosti ešte väčší. Po desaťročiach stagnácie bytovej výstavby sa dieru na trhu snažia vyplniť developeri.
"Snažíme sa presvedčiť investorov o potrebe integrovaného prístupu k riešeniu výstavby s dôrazom na udržateľnosť kvality životného prostredia. Nemôžeme súhlasiť s rozvojom území mesta, ktorý by bol podriadený výlučne rýchlej návratnosti investícií," vysvetľuje architekt Martin Jerguš.
Otáľanie sa vypomstí
Územný plán z roku 1976 už nezodpovedá zmeneným vlastníckym vzťahom, súčasným potrebám mesta ani požiadavkám investorov. Logickým dôsledkom, ktorý v poslednom období sprevádza príchod veľkých developerov a masívnych investícií, je ad hoc schvaľovanie zmien a doplnkov, ktoré v konečnom dôsledku môžu ohroziť koncepčný rozvoj Košíc.
"Pre mesto je to samovražedná cesta," myslí si architekt Jerguš.
Slovenské mestá, vrátane Bratislavy, donedávna závideli Košiciam jasnú koncepciu. Dnes sa skôr zdá, že predpokladaný stavebný boom akoby mesto zaskočil.
"Nový územný plán, ktorý by definoval základné smery rozvoja a nové rozvojové územia so všetkými súvislosťami, je mimoriadne dôležitý, ale zďaleka nie posledný krok. Rovnako dôležité sú regulačné plány či variantné riešenia konkrétnych lokalít. Preto je otáľanie s vymenovaním nového hlavného architekta a snaha mestského zastupiteľstva oklieštiť jeho kompetencie maximálne nezodpovedné a môže sa mestu vypomstiť," upozorňuje Jerguš.
Jasná budúcnosť
Budúcnosť Košíc vidia odborníci v jasných kontúrach. Mali by sa zmeniť na moderné európske mesto, v ktorom by sa dokonale snúbila história so súčasnosťou. Aj to je jeden z dôvodov, prečo nie sú zástancami výškových budov v centre mesta.
"Nie sme apriori proti. Košice by si však mali zachovať svoju tvár, jedinečnú siluetu. Dominantou historického jadra by mala ostať národná kultúrna pamiatka Dóm svätej Alžbety. Navyše aj letisko v blízkosti mesta je limitujúcim faktorom. Stačí sa pozrieť na mapu mesta a jeho ochranného pásma. Teda ak výškové budovy, tak v lokalitách, ktoré by svojou majestátnosťou dotvorili," hovorí Marta Bohušová. Nespokojnosť investorov
Viacerí veľkí developeri, ktorí majú záujem investovať v Košiciach, konštatujú, že mesto nie je pripravené na stavebný boom, ktorý ho čaká. Samospráve vytýkajú zbytočné prieťahy spôsobené buď neochotou alebo odbornou nespôsobilosťou úradníkov, nepripravené územia, nepružnosť vyplývajúcu z neaktuálneho územného plánu, váhavosť poslaneckého zboru. Odborníci upozorňujú na riziko. Architekti sa zhodujú, že najhoršou alternatívou by bolo, keby investori a developeri z Košíc znechutene vycúvali.
"Nemyslím si, že by situácia bola až taká kritická. Rešpektujem, že pravidlá, ktoré určilo mesto, treba dodržiavať. Mám však pocit, že nie sú rovnaké pre každého, pre veľkých i malých developerov, pre zahraničné a domáce firmy. Očakával by som väčšiu ústretovosť a menej byrokracie od úradov, ktoré sú do celého procesu akýmkoľvek spôsobom zainteresované," myslí si Ján Marušin z košickej developerskej firmy MM Invest. Spoločnosť úspešne realizovala projekt výstavby 60 rodinných domov v Kavečanoch, rekonštrukciu historickej budovy v centre mesta na polyfunkčný objekt s kanceláriami, bytmi, reštauračným zariadením, pripravila projekt výstavby biznis hotela či ďalšieho polyfunkčného objektu s nadštandardnými bytmi na Floriánskej ulici.
Primátor Košíc František Knapík pripúšťa niektoré problémy, s kritikou však nie celkom súhlasí: "Niektoré požiadavky developerov, napríklad vysporiadanie pozemkov, nemá mesto možnosť splniť. Problémy môže čiastočne spôsobovať aj neaktuálny územný plán, ale už sa pripravuje nový. Váhanie poslaneckého zboru pri potrebných zmenách a doplnkoch, predaji pozemkov či schvaľovaní jednotlivých projektov je prirodzené. Poslanci poznajú domáce prostredie lepšie ako zahraniční investori a vedia, čo by mohlo mestu viac uškodiť ako pomôcť, čím by mohli byť ohrozené jeho funkcie. Napriek tomu verím, že investori nestratia záujem o Košice."
Mikuláš Jesenský
