SME
Piatok, 18. október, 2019 | Meniny má Lukáš

Čo je a nie je v cene

Ak kupujete bývanie, cena za meter štvorcový môže byť užitočnou informáciou. No rovnako môže byť aj parametrom, ktorý zavádza. Platí to tak pri starých, ako aj nových bytoch, ktoré ponúkajú developeri.

Cena a lokalita bývajú hlavnými faktormi, ktoré rozhodujú pri výbere novostavby. Pri porovnaní cien za byt prepočítaných na meter štvorcový to však nie je až také jednoduché ako napríklad pri kúpe litra mlieka. Je to preto, že každý developer, prípadne predajca do ceny zahrnie to, čo uzná za vhodné a často aj tak, aby to zodpovedalo jeho marketingovým zámerom.

"Developer ako aj akákoľvek realitná kancelária, ktorá developera zastupuje, sú predajcovia ako každý iný. Ponúkajú len špecifický druh tovaru - byty. Zákon preto neurčuje, čo by malo alebo nemalo byť v cene za meter štvorcový," vysvetľuje hovorca ministerstva financií Miroslav Šmál.

"Cenu nehnuteľností ovplyvňuje množstvo faktorov, pričom najväčšiu váhu má lokalita a typ projektu, čiže ponúkaný štandard bývania. Zároveň cena veľmi pružne reaguje na aktuálnu ponuku a dopyt, preto ceny stanovujeme tesne pred začiatkom predaja," hovorí podpredseda predstavenstva developerskej spoločnosti GRUNT Peter Uhlárik.

Faktory, ktoré ovplyvňujú cenu

Vo všeobecnosti developeri pri cenotvorbe zohľadňujú celý rad faktorov. Okrem základných položiek, ako sú cena, za ktorú kúpili pozemok, náklady na výstavbu, štandard vnútorného vybavenia, cena vypožičaných zdrojov a očakávaná marža (zisk), je to aj polohová renta - v čím "lepšej", teda atraktívnejšej lokalite sa projekt nachádza, tým drahšie spravidla bývajú aj byty. Cena za meter štvorcový, a teda aj celková cena za byt ďalej zohľadňuje napríklad index zastavanosti - čím menej bytov sa predá na jednom zastavanom pozemku, tým budú drahšie (ide o rozdiel výnosov pri viacpodlažných a nízkopodlažných projektoch).

K ďalším faktorom, ktoré predajca zohľadňuje v cene, patrí celkové architektonické riešenie stavby, to, aké sú spoločné priestory a miera polyfunkčnosti bytového domu. Teda to, či sa v ňom nachádzajú aj iné prevádzky ako byty, ktoré sa stanú doplnkom k občianskej vybavenosti lokality.

Obytná a podlahová plocha

Pre lepšiu orientáciu v džungli ponuky je potrebné rozumieť niektorým pojmom. Najmä vtedy, ak sa rôzne používajú a zahŕňajú rôzne položky. Čo sa týka názvoslovia, štátna norma, ktorá platí pre byty, dáva jasno vo veci obytnej plochy. Vymenúva, čo všetko možno chápať ako obytné miestnosti. "Podľa normy medzi obytné miestnosti patria najmä obývacia izba, jedáleň, spálňa, pracovňa, izba - detská, alebo hosťovská - a obytná kuchyňa," vymenúva architekt Karol Hoffman.

Podlahová (alebo aj úžitková) plocha, ktorú najčastejšie uvádzajú developeri v cenníkoch a ktorá sa najčastejšie pri preratávaní na účely porovnania ceny za meter štvorcový používa, je trocha iný pojem. Podľa príslušnej vyhlášky k stavebnému zákonu na rozdiel od obytnej plochy bytu, ktorá zahŕňa len plochu spomínaných obytných miestností, podlahová plocha bytu (alebo aj úžitková plocha bytu) je väčšia o príslušenstvo (chodba, kúpeľňa a podobne), avšak bez balkónov, lodžií a terás.

To môže byť v určitom ohľade dôležité, najmä vtedy, keď chce kupujúci zistiť, koľko si priplatí za terasu či balkón. "Niektorí developeri cenu medzi podlahovou plochou a plochou balkóna či terasy nerozlišujú," upozorňuje Uhlárik.

Pri malých balkónoch je preto cena za tento priestor rovnaká ako je cena za podlahovú plochu. Pri väčších terasách, či predzáhradkách však cena býva spravidla nižšia, ako pri obytných miestnostiach. Niektorí developeri si do konečnej ceny bytu započítavajú aj pivničnú kobku či garážové státie.

Keď v byte nič nie je

Seriózny developer máva v cenníku priamo uvedené, čo všetko cena zahŕňa. Pri väčšine projektov to býva daň z pridanej hodnoty a spoluvlastnícky podiel na pozemku a na spoločných častiach a zariadeniach domu. Otáznikom býva štandard prípadne poskytovanie služieb. Protipólom sú takzvané holobyty a niektoré luxusné byty, ktoré developeri ponúkajú nielen so značkovým vnútorným zariadením, ale aj napríklad so službami hotelového typu.

Holobyty sú bytové priestory, ktoré nie sú vybavené žiadnymi zariaďovacími predmetmi a materiálmi, ako sú podlahy, dvere, sanita, obklady a podobne. Podľa Filipa Žoldáka z bratislavskej realitnej kancelárie Lexxus, niekedy sa predávajú ako neskolaudované, niekedy skolaudované len so základným vybavením.

"Dopyt po holobytoch a rýchlosť ich predaja boli v minulosti vyššie. Hlavne vďaka konečnej nižšej cene a domnienke, že majitelia si dokážu zariadiť byt lepšie a lacnejšie," hovorí Žoldák. V súčasnosti však pri kúpe bytu záujemcovia preferujú vybavenosť dokonca do fázy zariadenia kuchyne kuchynskou linkou. V prospech tohto trendu hrá fakt, že kupujúci môže toto vybavenie a zariadenie bytu modifikovať podľa vlastných predstáv počas výstavby a ku kolaudácii je byt pripravený podľa jeho požiadaviek. To však predpokladá zvládnutie manažmentu klientských zmien buď developerom, alebo spoločnosťou, ktorá sa klientskými zmenami zaoberá.

Kupujúci nemusia mať všade na výber

Bratislavská skúsenosť sa môže líšiť od trendov v niektorých častiach Slovenska. "O holobyty v našom regióne, ak sú za primeranú cenu, je záujem," hovorí Ľubomír Vajgel

z piešťanskej realitnej kancelárie VZ reality. "No nemyslím si, že je to spôsobené tým, že ide o holobyty. Novostavieb je málo a v určitom štádiu výstavby, vzhľadom na splnenie termínu dokončenia, sa predávajú iba ako holobyty, takže kupujúci nemajú na výber," vysvetľuje. To podľa neho v súčasnosti môže spôsobovať problémy s dokončením, keďže na trhu je už nedostatok stavebných kapacít.

Keď si môžu kupujúci vybrať, podľa Vajgela prevažujú tí, čo požadujú vybavenie na úrovni bežného štandardu. Najlepšie s možnosťou vlastného výberu materiálov a vybavenia. Očakávajú plávajúce podlahy v izbách, dlažby v kúpeľniach a WC, interiérové dvere s obložkovými zárubňami, vybavenie kuchyne modernými linkami a kúpeľné zariaďovacie predmety. "Rozhodne očakávajú, aby bola skončená hrubá stavebná činnosť," dodáva Vajgel.

"V krajinách s dlhšou históriou predaja rezidenčných projektov s kvalitným marketingom je dnes predaj holobytov takmer vylúčený," opisuje skúsenosti nadnárodnej spoločnosti GTC obchodný a marketingový manažér Jozef Šimek. Tento vývoj odôvodňuje tým, že v zahraničí zostáva viacero bytov nepredaných aj po kolaudácii. A tento trend čaká aj niektoré väčšie mestá na Slovensku.

Platí sa aj za značku

Čoraz častejšie sa súčasťou tvorby cien pri predaji bytov v novostavbách stávajú aj menej exaktne merateľné položky, ako sú náklady za pozemok, stavbu, či štandard. Patrí k nim celkový imidž projektu, značka, alebo inak povedané dobré meno developera, a marketingové náklady.

Ukážkovým projektom, kde cena zahŕňa meno developera aj nákladný marketing je projekt Eurovea, od pôvodom írskej spoločnosti Ballymore Properties, ktorý stavajú blízko centra hlavného mesta na dunajskom nábreží. "Každá aktivita, ktorú sme na slovenskom trhu ohľadne projektu spravili, bola vopred naplánovaná," povedala počas nedávnej konferencie Ako prežiť boom realít šéfka komunikačného oddelenia Patrícia Hradilová. Developer investoval okrem iného aj do veľkolepej laserovej šou s vykreslením budúcich objektov, ktorá odštartovala predaj. Marketing dotiahol až do takých podrobností, ako je rozdávanie diárov na rok 2010, kedy je naplánované otvorenie. Byt s jednou spálňou v Eurovea vyjde na minimálne deväť a pol milióna korún. No otázku, koľko z ceny tvoria výdavky tohto charakteru, nechal developer na spomínanej konferencii nezodpovedanú.

Ako porovnávať skutočne porovnateľné

- informácie čerpajte priamo od developerov alebo poverených predajcov,

- dlhodobý prehľad získate na osvedčených realitných portáloch,

- porovnávajte konkurenčné projekty (lokalitou, vybavením, službami),

- výhodou je osobná návšteva showroomu - ukážkovej miestnosti,

- obhliadnite si pozemok, kde sa má alebo už začalo stavať, na mape všetko vyzerá oveľa jednoduchšie,

- súčasťou Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve by mali byť technické podklady k bytu, to znamená nielen jednoduchý pôdorys bytu so zakreslením dispozičného riešenia, ale aj so zakreslením elektroinštalácie (rozmiestnenie zásuviek a vypínačov), vykurovania (rozmiestnenie a rozmery vykurovacích telies), ako aj zoznam štandardného vybavenia bytu s presným popisom jednotlivých položiek. Vyhnete sa nepríjemnostiam pri zariaďovaní bytu,

- zaujímajte sa o možnosť dispozičných zmien, ich ceny a možnosti odpočtu štandardného vybavenia bytu,

- dôležitým faktorom sú aj možnosti financovania projektu,

- v niektorých mestách s dlhodobejšou intenzívnou výstavbou sa dá projekt vybrať už aj na základe referencií od blízkeho okolia, či známych.

Čo sa skrýva za definíciami

Byt - miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na bývanie a môžu tomuto účelu slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Príslušenstvo bytu - rozumie sa ním najmä vstupný priestor bytu, priestor na varenie, uskladnenie potravín, osobnú hygienu, umiestnenie záchodovej misy a uloženie upratovacích predmetov.

Obytná miestnosť - okrem izieb sa za obytnú miestnosť považuje aj kuchyňa s podlahovou plochou nad 12 m2, resp. plocha zastavaná kuchynskou linkou, ak sú aspoň 1,20 m široké, 2 m vysoké a 0,30 m hlboké.

Obytná plocha - súčet podlahových plôch všetkých obytných miestností (izby, kuchyňa).

Podlahová plocha bytu (používa sa aj ako úžitková) - súčet plochy obytných miestností a miestností príslušenstva bytu bez plochy balkónov, lodžií a terás.

Podlažie - časť budovy vymedzená dvoma najbližšie nad sebou nasledujúcimi horizontálnymi deliacimi konštrukciami.

Prvé nadzemné podlažie je vlastne prízemie.

Zdroj: GRUNT

Halka Tytykalová

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Prečo Lukáš chodí po tridsiatke ešte stále na strednú školu
          2. Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)
          3. Karibik: Dokonalý oddych v špičkových hoteloch
          4. IBA DNES: Získajte plný prístup na SME.sk na 30 dní zadarmo
          5. Ojazdené pneumatiky odovzdajte, šetríte tak životné prostredie
          6. Lidl je odteraz všade! Vitajte v Lidl e-shope
          7. Výskumný park v Rakúsku zistil, ako sa býva najzdravšie
          8. Limitovaná ponuka: balík SME.sk + DIGI GO so zľavou až 52 %
          9. Nestarnú, ale dozrievajú
          10. Rýchlejšie doma. Už čoskoro.
          1. Firma BONATO oddlžila svojich klientov v sume 100 000 000 Eur
          2. Ako manažovať 16 miliónov dielov denne?
          3. Karibik: Dokonalý oddych v špičkových hoteloch
          4. Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)
          5. IBA DNES: Získajte plný prístup na SME.sk na 30 dní zadarmo
          6. Slávnostné otvorenie VIVO! Bratislava už o tri týždne
          7. Prečo Lukáš chodí po tridsiatke ešte stále na strednú školu
          8. Udržateľné úspešné podnikanie na Slovensku a v Bulharsku
          9. Slováci sú chlebovým národom
          10. Ojazdené pneumatiky odovzdajte, šetríte tak životné prostredie
          1. Lidl je odteraz všade! Vitajte v Lidl e-shope 12 861
          2. Výskumný park v Rakúsku zistil, ako sa býva najzdravšie 12 457
          3. IBA DNES: Získajte plný prístup na SME.sk na 30 dní zadarmo 10 704
          4. Zanzibar: Čo treba vidieť v africkom raji 10 476
          5. 5 rád Ľudmily Kolesárovej, ako napísať projekt a získať grant 9 579
          6. Čo na aute vymyslela žena a čo výrobca telefónov? 8 464
          7. Čo všetko dnes majú deti v mobiloch? Boli by ste prekvapení 8 267
          8. Vysokoškoláci zarobia už o 587 eur viac ako stredoškoláci 7 484
          9. Týmto trikom sa dajú v aute umiestniť tri autosedačky 6 980
          10. Vyrába koláče pre celiatikov. Najobľúbenejšie zákusky prekvapia 6 973

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Dav smeruje cez Palisády na budove parlamentu.
          Autorská strana Michala Havrana

          Kočner pochopil, čo je štát (píše Michal Havran)

          A potom sa pokúsil ním stať.

          Marian Kočner na súde.

          Threema potvrdzuje Kočnerov vplyv na novinárku

          Pri Kočnerovi sa opäť ukázala Ruttkayová.

          Marian Kočner a aplikácia Threema.

          Čo dnes robí Bubeníková z Gorily? Stala sa developerkou

          Šéfka FNM rozbehla kariéru v realitnom biznise.

          Anna Bubeníková, bývalá šéfka Fondu národného majetku.

          Neprehliadnite tiež

          Podcast Index

          Index: Ani prísnejšia regulácia úverov nehnuteľnosti nezlacní

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.
          Ilustračné foto.

          Ceny nehnuteľností na bývanie v prvom štvrťroku stúpli

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.

          Ilustračné foto.

          V regióne, kde je kominárov málo, sa na nich čaká dlhšie

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.