Neplaťte za bývanie viac ako musíte

upravujú zmluvy. Ak to neurobíte, môže sa stať, že za vysnívané bývanie zaplatíte viac, než ste pôvodne počítali.

Finančná kríza dolieha aj na oblasť výstavby nových bytov a rodinných domov. Banky priznávajú, že si záujemcovia o kúpu nehnuteľností na hypotéku budú musieť z vlastných zdrojov zaobstarať väčšiu časť peňazí ako pred niekoľkými mesiacmi. Hypotekárny úver už totiž nepokryje celú hodnotu kupovanej nehnuteľnosti.

Hoci sa dá predpokladať, že sprísnenie podmienok financovania kúpy nehnuteľnosti spôsobí mnohým problémy, zároveň môže viesť k tomu, že potenciálni kupci nových bytov a domov začnú obozretnejšie pristupovať k zmluvám, ktoré im developeri ponúknu na podpis.

Pevná cena v zmluve

Záujemca o kúpu bytu, ktorý sa ešte len bude stavať, podpisuje s developerom či predajcom niekoľko typov zmlúv. Začína spravidla zmluvou o rezervácii bytu, neskôr dostane zmluvu o budúcej zmluve a následne zmluvu o prevode nehnuteľnosti či kúpnu zmluvu. Právnici sa zhodujú, že kúpna cena bytu by mala byť dohodnutá už v zmluve o budúcej zmluve.

Advokát Vendelín Benkóczki odporúča vymedziť kúpnu cenu bytu jednoznačne už v zmluve o budúcej zmluve, a to ako konečnú.

"Ak je cena uvedená v zmluve o budúcej zmluve definovaná ako nemenná, nemožno ju bez súhlasu všetkých účastníkov zmluvy meniť ani pri uzavretí budúcej zmluvy," dodáva Benkóczki. K jednoznačnému zakotveniu pevnej ceny už v tejto zmluve sa prikláňa aj advokát Vladimír Neuschl. Za ideálne pritom považuje, ak v nej nie sú dohodnuté žiadne mechanizmy, ktoré kúpnu cenu bytu neskôr umožňujú zvýšiť.

Aj keď medzi podpisom zmluvy o budúcej zmluve a samotnej kúpnej zmluvy môže ubehnúť dlhší čas, podľa advokátky Daniely Ježovej by sa cena zakotvená v jednej a druhej z uvedených zmlúv nemala odlišovať, ak sa zmluvné strany nedohodnú na jej zvýšení.

"Ak záujemca nesúhlasí s cenou uvedenou v kúpnej zmluve, pričom v zmluve o budúcej zmluve sa obe strany dohodli na inej cene a nedohodli sa na možnosti jej úpravy, odporúčam takúto kúpnu zmluvu neuzatvoriť," radí Ježová.

Ak sa do takejto situácie záujemca o kúpu bytu predsa len dostane, môže sa podľa advokátky, v zmysle § 50a Občianskeho zákonníka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle investora na kúpnej zmluve bolo nahradené súdnym rozhodnutím.

Suma jasná pri rezervácii

Niektorí developeri, ktorí zabezpečujú výstavbu a predaj bytov v novostavbách však kúpnu cenu uvádzajú ešte skôr, teda už v dokumentoch, ktorými si záujemca o kúpu nehnuteľnosti byt rezervuje. Tu sa potom predpokladá, že by mala byť cena zakotvená v rezervačnom protokole totožná s tou, ktorá sa premietne do ďalších zmlúv.

Je to tak napríklad v prípade bytov, ktoré stavia spoločnosť Finep SK. Podľa Oľgy Petkovej, riaditeľky tejto spoločnosti, majú klienti cenu uvedenú už v zmluve o rezervácii nehnuteľnosti, následne aj v zmluve o budúcej zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu.

Zakotvenie ceny, ktorú budúci vlastník nehnuteľnosti zaplatí v dokumente o rezervácii však nie je vo všetkých developerských spoločnostiach pravidlom. Klient, ktorý si napríklad vyhliadol byt alebo dom od spoločnosti Grunt najprv podpisuje rezervačnú zmluvu, na základe nej zloží rezervačný poplatok, spravidla je to niekoľko desiatok tisíc korún. "Následne s klientom podpisujeme zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej má zakotvenú cenu. Tá sa môže zmeniť len za zmluvne dohodnutých podmienok, napríklad v prípade, že si klient zvolí iný štandard vybavenia bytu či rodinného domu, než je zahrnutý v základnej cene," objasňuje Robert Horváth, finančný manažér spoločnosti Grunt.

Ak zvýšenie, tak už len dohodnuté

Skúsenosti ľudí, ktorí sa už rozhodli pre kúpu bytu v novostavbe však potvrdzujú, že cena, za ktorú nehnuteľnosť po jej dokončení skutočne získa nie je vždy totožná s tou cenou, s ktorou počítali na základe pôvodných kalkulácií, prípadne aj zmluvne podchytených dokumentov od developera.

Čiastočne si za to môže budúci vlastník bytu, lebo podpíše zmluvu, v ktorej nie je jasne definované, za akých podmienok sa môže cena upraviť alebo je otázka neskoršieho zvyšovania ceny (pokles je na trhu skôr fikciou ako realitou) zakotvená jednoznačne v neprospech záujemcu o kúpu nehnuteľnosti. Aj v takýchto prípadoch však platí, že to, za akých okolností a o koľko sa môže kúpna cena meniť, by malo byť jednoznačne uvedené v zmluve.

Hoci sa oslovení právnici nezhodujú v tom, či je zmluvné zakotvenie podmienok, ktoré umožňujú zvýšenie ceny developerom skutočne v prospech záujemcu o kúpu bytu, za všeobecne prijateľné a akceptovateľné považujú zvýšenie, ktoré zohľadňuje nárast spotrebiteľských cien či cien stavebných prác a materiálov.

Vendelín Benkóczki však tvrdí, že developerská spoločnosť by mala mať možnosť upraviť cenu v prípade nárastu spotrebiteľských cien len vtedy, ak je zvýšenie cien tovarov a služieb reálne podložené, napríklad podkladmi zo Štatistického úradu o indexe zvýšenia cien v stavebníctve.

Podmienky zmien musia byť jednoznačné

Kúpnu cenu nehnuteľností v dôsledku zdraženia materiálu či stavebných kapacít nezvyšuje napríklad Finep. Napriek tomu existujú okolnosti, za ktorých aj tento developer môže s dohodnutou cenou pohnúť, a to smerom nadol i nahor. Podľa Petkovej sú taxatívne uvedené v zmluve o rezervácii nehnuteľnosti.

Ak sa napríklad dohodnutá podlahová plocha bytu bude líšiť od skutočnej o viac ako plus či mínus päť percent, dohodnutá kúpna cena sa zvýši či zníži o dohodnutú sumu za každý meter štvorcový presahujúci povolenú odchýlku zmeny.

"To platí nielen pre byt, ale aj balkón, lodžiu či terasu," dodáva riaditeľka Finepu. Druhým prípadom, keď zmluva s týmto developerom úpravu kúpnej ceny umožňuje, sú zmeny daňovo-právnych predpisov.

"V každom projekte máme s našimi dodávateľmi zazmluvnenú takzvanú pevnú cenu, teda cenu garantovanú dodávateľmi, ktorí pre nás stavbu zrealizujú," vraví finančný manažér spoločnosti Grunt. Omeškanie dodávky stavby pri nepriaznivom počasí má zmluvne ošetrenú tak s dodávateľom, ako aj s každým klientom. "Ani v takejto výnimočnej situácii sa však nemôže stať, aby došlo k zvýšeniu ceny či nákladov na jednej alebo druhej strane," uvádza.

Otázka zdraženia materiálu či ceny práce je podľa neho vyriešená garantovanou pevnou cenou zo strany dodávateľa.

Právo na primeranú ochranu

Ak nechce záujemca o kúpu nehnuteľnosti v novostavbe zaplatiť viac ako si dohodol a platiť aj za niečo, čo nedostal či dostal s oneskorením, v zmluve by si mal dať pozor tiež na možné sankcie pre developera, ak nehnuteľnosť neodovzdá načas či v dohodnutom stave.

Vyvážená zmluvná ochrana by totiž mala rešpektovať oprávnené záujmy oboch strán. "Ak nie je nehnuteľnosť riadne a včas odovzdaná, v zmluve by mala byť zakotvená možnosť klienta žiadať od developera zľavu z ceny, finančnú náhradu, prípadne iný podobný benefit," pripomína advokát Benkóczki.

V praxi sa však nezriedka stáva, že hoci developer s výstavbou mešká, ešte si naúčtuje od klienta peniaze navyše s odôvodnením, že do času, kým ukončil výstavbu, zdražel stavebný materiál či cena práce.

Neuschl považuje za nekorektné, ak developer z vlastnej viny mešká s výstavbou a ešte žiada od kupujúceho, aby mu refundoval napríklad zvýšenie cien materiálov, ku ktorému došlo počas meškania. "Na druhej strane, ak náhle vzrastú ceny energií a následne sa premietnu do cien materiálov v rozsahu, ktorý sa vymyká štandardnému nárastu cien, asi by bolo korektné, aby tieto náklady znášal kupujúci," dodáva Neuschl.

Jedna nemusí byť ako druhá

Aj keď mnohé developerské spoločnosti zverejňujú znenie svojich zmlúv na internete a zvyknú na stránkach predstavovať aj ceny novostavaných bytov, nemusí to znamenať, že za byt tej istej veľkosti a porovnateľného štandardu musia dvaja budúci vlastníci zaplatiť tú istú cenu.

To, či developer stanoví všetkým klientom rovnaké zmluvné podmienky, prípadne či sa hneď alebo neskôr rozhodne niektorému z nich upraviť cenu smerom nadol alebo nahor, totiž závisí len od jeho stratégie. Tiež od situácie na trhu s nehnuteľnosťami, teda najmä od toho, či v čase predaja bytov dopyt prevyšuje ponuku a v neposlednom rade od šikovnosti budúcich vlastníkov bytov. "Do úvahy prichádza aj možnosť, že niekto z klientov si z istého dôvodu dohodne s developerom také zmluvné podmienky, ktoré sa odlišujú od podmienok pre iných klientov," nevylučuje túto možnosť Benkóczki.

V praxi sa však vyskytujú aj prípady, že budúcim vlastníkom bytu developer zdvihne cenu pred dokončením. Advokátka Daniela Ježová pripomína, že ak má investor či developer možnosť zvýšenia ceny upravenú v zmluve, má právo upraviť cenu nehnuteľnosti v súlade s podmienkami, ktoré sa dohodli v zmluve. "Toto právo developer môže, ale nemusí využiť," vraví Ježová.

Tak ako nie je vylúčené, že developer predá porovnateľný byt alebo dom dvom záujemcom za rôznych finančných podmienok, nedá sa úplne vylúčiť ani to, že počas výstavby cenu jednému z nich upraví a druhému nie. Opäť hrá rolu to, či mu to ustanovenia zmluvy umožnia.

"Ak však majú všetci klienti rovnaké zmluvné podmienky, malo by sa zvýšenie cien developerom dotýkať všetkých v rovnakej miere," pripomína advokát Benkóczki.

V prípade, že kúpnu cenu upraví developer či predajca nehnuteľnosti v rozpore so zmluvnými podmienkami, potom sa budúci vlastník bytu môže proti jeho postupu brániť právne účinným spôsobom. <