SME
Pondelok, 27. jún, 2022 | Meniny má Ladislav, Ladislava

Kríza ušetrila developerom straty

Kancelárskych priestorov v hlavnom meste už bolo naplánovaných toľko, že aj keby neprišla kríza, ťažko by sa prenajali. Súčasný vývoj, ktorý núti developerov prehodnocovať projekty tak paradoxne ochránil trh. V bývaní kríza môže naštartovať nájomný sektor

. Investori si cez prenajaté byty môžu hradiť aspoň časť nákladov na tie nepredané. Hovorí to Rastislav Badalík, konateľ Bischoff Et Compagnons, ktorá sa na Slovensku zaoberá poradenstvom.

Na jednej konferencii ste povedali, že finančná kríza developerov zachránila pred veľkými finančnými stratami a ich samými. V akom zmysle?

Povedal som, že mnohých, nie všetkých. Myslel som pritom na developerov kancelárskych priestorov, hoci priznávam, že je to trochu pritiahnuté za vlasy. Pred rokom 2007 sa prenajalo v Bratislave päťdesiat až šesťdesiattisíc metrov štvorcových. Vlaňajší rok bol rekordný - prenajalo sa až 120-tisíc metrov štvorcových. Aj tento rok sa odhaduje ako silný, prenajať by sa malo ďalších sto až sto dvadsať tisíc metrov štvorcových kancelárií. Ako by sa vyvíjal prenájom v ďalších rokoch, to by bolo vzhľadom na rozsah ponuky otázne. A je jedno, či by prišla finančná kríza alebo nie.

SkryťVypnúť reklamu

Prečo?

Väčšinou po dobrých rokoch prichádzajú horšie. Ak by kríza neprišla a slovenské hospodárstvo by napredovalo podľa očakávania, dopyt by aj tak poklesol. Pritom ďalšie veľké množstvo kancelárií je vo výstavbe. Ak sa v rokoch 2009 a 2010 dokončia len tie, ktoré sa dnes už stavajú, pribudne 360-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch iba v Bratislave. To by znamenalo zvýšenie zhruba o tretinu. V pláne bolo ďalších stotisíc metrov štvorcových a tých developerov, ktorí ich chceli začať stavať kríza v podstate uchránila pred nimi samými. Pred finančnými stratami však ochránila aj tých, ktorí už kancelárie ponúkali, pretože ak by sa nič nestalo, ponuka by bola obrovská.

Vidíte to tak napríklad aj v Košiciach? Tie mali mať najväčší boom ešte pred sebou.

SkryťVypnúť reklamu

Aj v Košiciach je pripravených veľa projektov. No situácia je tam úplne iná. Kancelárske priestory v Košiciach na rozdiel od Bratislavy chýbajú. Tie, čo sú, kvalitou už nevyhovujú požiadavkám nájomcov. Podľa mojich prepočtov je tam pripravených na výstavbu okolo stotisíc metrov štvorcových.

Ak má byť dopad krízy na kancelárie najhorší, ako to vidíte v iných oblastiach realitného biznisu? Pripravené sú projekty na celom území Slovenska, majú sa budovať nielen bytové komplexy, ale celé polyfunkčné územia s mixom nehnuteľností, a to nielen vo veľkých mestách, ale napríklad aj v Martine.

Spomínate Martin. To je, myslím, výstižný príklad. V meste, ktoré má šesťdesiattisíc obyvateľov sú pripravené dva veľké projekty. Spolu je to viac ako dvetisíc bytov. Keď si pozriete na webe ponuku realitných kancelárií, nájdete v meste okolo sto bytov, ktoré sa nedajú predať. V mestách ako je Martin sa developerovi vyplatí stavať len od určitej hranice. Stavebné náklady sú totiž rovnaké, či staviate v Bratislave, Košiciach alebo niekde inde. Samozrejme, rozdielna je cena pozemku, ale tá u bežných projektov tvorí v nákladoch len desať až pätnásť percent. Pritom v menšom meste predáte nové byty, ktoré budú cenovo vysoko nad starými bytmi len veľmi ťažko.

SkryťVypnúť reklamu

Čiže Martin môže byť príkladom čoho? Ako developeri môžu neodhadnúť trh?

Martin je príkladom situácie, keď v meste nie sú žiadne novostavby a developeri, ktorí s nimi prídu, predpokladajú, že sa byty budú predávať ako teplé rožky. Ale táto predstava nemusí vždy platiť. Pritom finančná kríza bude na takéto projekty veľmi vplývať. Pretože ak sa zastaví hospodárstvo, spomínaný Martin je typický tým, že je tam strojársky priemysel, môže dôjsť k prepúšťaniu, ľudia dostanú strach, nebudú si chcieť alebo môcť brať hypotéky, nebudú ochotní sa viac zadlžovať. Môže sa stať, že veľa ľudí nebude v situácii, že by si chceli kúpiť nový byt.

Ktoré projekty sú napriek súčasnej situácii životaschopné?

Finančná kríza jednoznačne poznamená každý projekt. Čo sa týka trhu, výstavba lacnejších bytov, má perspektívu tam kde je dopyt. Ľudia chcú bývať v lepších bytoch ako bývajú. Tu zostáva aj napriek posledným udalostiam potenciál.

Teraz je ten čas, ktorý sa považuje za priestor na zreálnenie cien. Aká je reálna cena? Teraz sa za primeranú v hlavnom meste považovala hranica päťdesiattisíc korún za meter štvorcový, v regiónoch menej. Pôjdu ceny nižšie?

Diskusie o tomto sú večné. To isté bolo tesne pred vstupom Slovenska do Európskej únie, keď ceny veľmi narástli. Už vtedy sa všetci chytali za hlavu, že nie sú reálne. Počas ďalších rokov sa zdvojnásobili. Vtedy takisto všetci experti predpokladali, že staré byty zlacnejú a novostavby budú dražieť najviac o päť až desať percent, no ich ceny napokon rástli oveľa rýchlejšie. Dnes možno povedať: áno, pri dnešných príjmoch ľudí je to ozaj päťdesiat - šesťdesiattisíc korún za meter štvorcový v Bratislave, v Košiciach okolo 45-tisíc korún aj s daňou z pridanej hodnoty. Možno by tam boli ľudia ochotní ešte kúpiť byt za najviac päťdesiattisíc korún za štvorec. Všetko závisí od príjmov.

Nedá sa teda povedať, ako ceny bytov klesnú?

A či vôbec plošne klesnú... Keď sa zastaví výstavba, nebude z čoho vyberať.

To je jeden zo scenárov, o ktorých sa hovorí, že nás skutočne čakajú. Súvisí to aj s tým, že banky stopnú hypoúvery v rozsahu ako doteraz. Do akej miery je takýto scenár pravdepodobný?

Nemyslím si, že banky stopnú hypotéky. Potrebujú zarábať. Každá banka si chce ustrážiť svoje peniaze, musí byť preto opatrná a vlastne aj chrániť odbyt developerom, ktorým sama požičala. Chráni tak aj vlastné projekty, pretože v nich má tých sedemdesiat percent svojho kapitálu. Veď vlastne financuje obidve strany - kupujúceho aj predávajúceho. Tým, že nepripustí na trh ďalšiu konkurenciu si chráni svoj projekt.

A musí mať aj nové projekty, pretože by inak nepredávala peniaze. Možno je dnes stav, že zahraničné matky bánk na Slovensku sprísňujú pravidlá, ale obmedzia ich len natoľko, aby sa biznis nezastavil. Uvidí sa, čo bude ďalej s ekonomikou. Všeobecne platí, že až šesťdesiat percent dopytu po nehnuteľnostiach závisí od hospodárskeho vývoja v krajine.

Kríza na Slovensko prichádza v čase, keď sa prudko rozvíja logistika a priemyselné parky. Pri skladoch je nádejou budovanie diaľnic, teda nových lokalít, kde by mohli developeri svoje haly stavať. Čo sa stane teraz?

Nie som špecialista na logistiku. No doteraz sa všetky takéto projekty stavali na špekulatívnej báze. Rátalo sa s tým, že priestory na tento účel na Slovensku nie sú. A napríklad v Košiciach ozaj neexistujú a dopyt je po nich aj v súčasnosti. Ak chcete zohnať halu v Prešove alebo v Košiciach, máte problém. Tí, ktorí tam takéto projekty stavajú, budú úspešní. No otázne je, čo bude ďalej. Firmy v logistike sú u nás dosť naviazané na automobilový priemysel. Ak v tomto odvetví poklesne výroba, prestane byť aj dopyt po logistike. Nedávno som hovoril s predstaviteľmi jednej takejto logistickej firmy. Povedali, že už cítia pokles objednávok práve zo strany automobilového priemyslu. Kríza sa do hospodárstva dostala veľmi rýchlo.

Objavujú sa rôzne až katastrofické prognózy. Je to s nami až také zlé?

Teraz to s nami ešte vôbec nie je zlé. No zle to môže dopadnúť. Väčšina developerov už musí utlmovať svoju činnosť. Na ňu sú naviazané realitné kancelárie, poradenské spoločnosti, či právnici. Všetci robili najmä pre zahraničných klientov, ktorí keď mohli, absolútne sa stiahli z trhu.

Na druhej strane musíme vidieť aj tých, ktorí na kríze získajú. Zarobia stavebné sporiteľne, lebo ľudia si budú musieť znova najskôr začať na bývanie šetriť tých svojich tridsať percent, na ktoré im banka nepožičia.

Možno sa rozvinie nájomné bývanie. Možno pri niektorých bytových projektoch, kde sa počítalo s predajom bytov, bude musieť developer prejsť na nájom. Aby sa byty, ktoré nepredá dali aspoň vykurovať a aby nájom pokryl niektoré náklady. No a za rok - za dva zarobia exekútori. No ja verím, že ekonomika na Slovensku bude fungovať. Potenciál tu je. Možno sa teraz všetko zastavilo. Môže to byť však otázka roka, kým sa to opäť naštartuje. Sme v inej situácii, ako vyspelé trhy. Tam ľudia nemajú takú zvýšenú spotrebu ako u nás. Svoje potreby si už istým spôsobom naplnili, dosiahli určitú životnú úroveň, čo u nás neplatí. Preto sa môžeme z krízy spamätať rýchlejšie.

SkryťVypnúť reklamu

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Analytik Horňák: Niektorí výrobcovia budú musieť znížiť ceny. Adepti sú jasní
          2. Trápia Vás bolesti a únava? Máme skvelé riešenie k vám domov
          3. Čítajte odomknuté články na mobile, počítači a aj v tablete
          4. IMMOFINANZ pokračuje v úspechoch nájomných zmlúv aj v roku 2022
          5. Vyhrajte letnú dovolenku s víkendovým vydaním denníka SME
          6. Nalaďte sa na svoje mladšie ja s rádiom Vlna
          7. Djerba: odlišná príchuť dovolenky v Tunisku
          8. BILLA vstupuje do sveta e-commerce
          1. Futbal v meste: Poznáme 16 najlepších tímov!
          2. Trápia Vás bolesti a únava? Máme skvelé riešenie k vám domov
          3. IMMOFINANZ pokračuje v úspechoch nájomných zmlúv aj v roku 2022
          4. Čítajte odomknuté články na mobile, počítači a aj v tablete
          5. Prešovský Fragaria Cup oslavuje 20 rokov
          6. Na čo slúžia bubnové kosačky a ako vybrať tú správnu?
          7. V Košiciach vznikla inkluzívna škola s finančnou podporou grantu
          8. Lekár U19: „Majstrovstvá Európy sú pre nás vyvrcholením"
          1. Analytik Horňák: Niektorí výrobcovia budú musieť znížiť ceny 28 553
          2. Štyri veci, vďaka ktorým lepšie zvládnete infláciu 10 176
          3. Djerba: odlišná príchuť dovolenky v Tunisku 7 941
          4. 91 kreslených správ o Slovensku, Ukrajine a celom svete 4 988
          5. Toto sú výhody, ktoré majú prémioví predplatitelia na SME.sk 3 903
          6. Vyhrajte letnú dovolenku s víkendovým vydaním denníka SME 2 886
          7. Čítajte odomknuté články na mobile, počítači a aj v tablete 2 060
          8. Máte v hľadáčiku dovolenku v Turecku? Táto inšpirácia padne vhod 1 730
          SkryťVypnúť reklamu
          SkryťVypnúť reklamu

          Neprehliadnite tiež

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.


          a 1 ďalší 10. jan
          Ilustračné foto.

          Ľudia najviac kupovali menšie byty.


          SITA 13. júl
          Ilustračné foto.

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.


          SITA 30. máj

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.


          22. nov

          Blogy SME

          1. Pavel Macko: Mafia je čoraz nenažratejšia. Kde je protikorupčná koalícia?
          2. Unicef Slovensko: UNICEF pomáha v krízových situáciách aj v roku 2022
          3. Robert Puk: Zadĺži starosta Kusý obyvateľov bratislavského Nového Mesta na niekoľko generácii?
          4. Martin Ribár: Kam kráčaš Spravodlivosť na Slovensku?
          5. Internátny život UK: Ako na poskúškový stres?
          6. Jaroslav Polaček: VYHRALI SME! Zmluva s EEI je neplatná
          7. Róbert Thomas: Frajer s diplomom vo vrecku a hodinkami na rukách !
          8. Miro Jankes: Júnová mozaika II
          1. Post Bellum SK: Kocáb: Boli schopní aj tmu vydávať za dôkaz toho, že tam nie sú jadrové hlavice 5 911
          2. Věra Tepličková: Igi zasa ukazuje figy alebo O tom, ako sa Edo unáhlil 5 838
          3. Felipe Sánchez López: Opatrovatelia alebo novodobí slovenskí otrokári 5 443
          4. Věra Tepličková: Mala by som byť po dnešku pokojnejšia, pani Kavecká? 4 723
          5. Monika Vojčíkova: Nie je Pavlínka ako Pawlinka 3 537
          6. Jozef Černek: Turecko, letecky s dvomi deťmi, časť prvá - cesta tam 3 410
          7. Miroslav Lukáč: Kto je ešte dnes rusofil, potrebuje odbornú pomoc. 3 061
          8. Michal Feik: Čo spôsobí Matovičov balíček 3 037
          1. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 42. - Arktída - Príbeh havárie vzducholode Italia podľa priameho účastníka Běhounka
          2. Lívia Hlavačková: Týždenne zjete jednu kreditku v podobe mikroplastov
          3. Jiří Ščobák: Ruské straty budú o 20 000 mŕtvych vyššie, než uvádza Ukrajina (analýza situácie na bojisku)
          4. Jiří Ščobák: Bude Ukrajina po vojne prosperovať? A my s ňou?
          5. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 41. - Arktída - Roald Amundsen, Umberto Nobile a Expedícia Norge - 1926
          6. Monika Nagyova: Nebyť matkou je úžasné
          7. Jiří Ščobák: Skepsia okolo kryptomien: Ktoré kryptomeny naozaj nie sú pre začiatočníkov?
          8. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 40. - Arktída - Expedícia MacMillan s účasťou amerického letectva z roku 1925
          SkryťZatvoriť reklamu