SME
Utorok, 19. november, 2019 | Meniny má Alžbeta

Kríza ušetrila developerom straty

Kancelárskych priestorov v hlavnom meste už bolo naplánovaných toľko, že aj keby neprišla kríza, ťažko by sa prenajali. Súčasný vývoj, ktorý núti developerov prehodnocovať projekty tak paradoxne ochránil trh. V bývaní kríza môže naštartovať nájomný sektor

. Investori si cez prenajaté byty môžu hradiť aspoň časť nákladov na tie nepredané. Hovorí to Rastislav Badalík, konateľ Bischoff Et Compagnons, ktorá sa na Slovensku zaoberá poradenstvom.

Na jednej konferencii ste povedali, že finančná kríza developerov zachránila pred veľkými finančnými stratami a ich samými. V akom zmysle?

Povedal som, že mnohých, nie všetkých. Myslel som pritom na developerov kancelárskych priestorov, hoci priznávam, že je to trochu pritiahnuté za vlasy. Pred rokom 2007 sa prenajalo v Bratislave päťdesiat až šesťdesiattisíc metrov štvorcových. Vlaňajší rok bol rekordný - prenajalo sa až 120-tisíc metrov štvorcových. Aj tento rok sa odhaduje ako silný, prenajať by sa malo ďalších sto až sto dvadsať tisíc metrov štvorcových kancelárií. Ako by sa vyvíjal prenájom v ďalších rokoch, to by bolo vzhľadom na rozsah ponuky otázne. A je jedno, či by prišla finančná kríza alebo nie.

Prečo?

Väčšinou po dobrých rokoch prichádzajú horšie. Ak by kríza neprišla a slovenské hospodárstvo by napredovalo podľa očakávania, dopyt by aj tak poklesol. Pritom ďalšie veľké množstvo kancelárií je vo výstavbe. Ak sa v rokoch 2009 a 2010 dokončia len tie, ktoré sa dnes už stavajú, pribudne 360-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch iba v Bratislave. To by znamenalo zvýšenie zhruba o tretinu. V pláne bolo ďalších stotisíc metrov štvorcových a tých developerov, ktorí ich chceli začať stavať kríza v podstate uchránila pred nimi samými. Pred finančnými stratami však ochránila aj tých, ktorí už kancelárie ponúkali, pretože ak by sa nič nestalo, ponuka by bola obrovská.

Vidíte to tak napríklad aj v Košiciach? Tie mali mať najväčší boom ešte pred sebou.

Aj v Košiciach je pripravených veľa projektov. No situácia je tam úplne iná. Kancelárske priestory v Košiciach na rozdiel od Bratislavy chýbajú. Tie, čo sú, kvalitou už nevyhovujú požiadavkám nájomcov. Podľa mojich prepočtov je tam pripravených na výstavbu okolo stotisíc metrov štvorcových.

Ak má byť dopad krízy na kancelárie najhorší, ako to vidíte v iných oblastiach realitného biznisu? Pripravené sú projekty na celom území Slovenska, majú sa budovať nielen bytové komplexy, ale celé polyfunkčné územia s mixom nehnuteľností, a to nielen vo veľkých mestách, ale napríklad aj v Martine.

Spomínate Martin. To je, myslím, výstižný príklad. V meste, ktoré má šesťdesiattisíc obyvateľov sú pripravené dva veľké projekty. Spolu je to viac ako dvetisíc bytov. Keď si pozriete na webe ponuku realitných kancelárií, nájdete v meste okolo sto bytov, ktoré sa nedajú predať. V mestách ako je Martin sa developerovi vyplatí stavať len od určitej hranice. Stavebné náklady sú totiž rovnaké, či staviate v Bratislave, Košiciach alebo niekde inde. Samozrejme, rozdielna je cena pozemku, ale tá u bežných projektov tvorí v nákladoch len desať až pätnásť percent. Pritom v menšom meste predáte nové byty, ktoré budú cenovo vysoko nad starými bytmi len veľmi ťažko.

Čiže Martin môže byť príkladom čoho? Ako developeri môžu neodhadnúť trh?

Martin je príkladom situácie, keď v meste nie sú žiadne novostavby a developeri, ktorí s nimi prídu, predpokladajú, že sa byty budú predávať ako teplé rožky. Ale táto predstava nemusí vždy platiť. Pritom finančná kríza bude na takéto projekty veľmi vplývať. Pretože ak sa zastaví hospodárstvo, spomínaný Martin je typický tým, že je tam strojársky priemysel, môže dôjsť k prepúšťaniu, ľudia dostanú strach, nebudú si chcieť alebo môcť brať hypotéky, nebudú ochotní sa viac zadlžovať. Môže sa stať, že veľa ľudí nebude v situácii, že by si chceli kúpiť nový byt.

Ktoré projekty sú napriek súčasnej situácii životaschopné?

Finančná kríza jednoznačne poznamená každý projekt. Čo sa týka trhu, výstavba lacnejších bytov, má perspektívu tam kde je dopyt. Ľudia chcú bývať v lepších bytoch ako bývajú. Tu zostáva aj napriek posledným udalostiam potenciál.

Teraz je ten čas, ktorý sa považuje za priestor na zreálnenie cien. Aká je reálna cena? Teraz sa za primeranú v hlavnom meste považovala hranica päťdesiattisíc korún za meter štvorcový, v regiónoch menej. Pôjdu ceny nižšie?

Diskusie o tomto sú večné. To isté bolo tesne pred vstupom Slovenska do Európskej únie, keď ceny veľmi narástli. Už vtedy sa všetci chytali za hlavu, že nie sú reálne. Počas ďalších rokov sa zdvojnásobili. Vtedy takisto všetci experti predpokladali, že staré byty zlacnejú a novostavby budú dražieť najviac o päť až desať percent, no ich ceny napokon rástli oveľa rýchlejšie. Dnes možno povedať: áno, pri dnešných príjmoch ľudí je to ozaj päťdesiat - šesťdesiattisíc korún za meter štvorcový v Bratislave, v Košiciach okolo 45-tisíc korún aj s daňou z pridanej hodnoty. Možno by tam boli ľudia ochotní ešte kúpiť byt za najviac päťdesiattisíc korún za štvorec. Všetko závisí od príjmov.

Nedá sa teda povedať, ako ceny bytov klesnú?

A či vôbec plošne klesnú... Keď sa zastaví výstavba, nebude z čoho vyberať.

To je jeden zo scenárov, o ktorých sa hovorí, že nás skutočne čakajú. Súvisí to aj s tým, že banky stopnú hypoúvery v rozsahu ako doteraz. Do akej miery je takýto scenár pravdepodobný?

Nemyslím si, že banky stopnú hypotéky. Potrebujú zarábať. Každá banka si chce ustrážiť svoje peniaze, musí byť preto opatrná a vlastne aj chrániť odbyt developerom, ktorým sama požičala. Chráni tak aj vlastné projekty, pretože v nich má tých sedemdesiat percent svojho kapitálu. Veď vlastne financuje obidve strany - kupujúceho aj predávajúceho. Tým, že nepripustí na trh ďalšiu konkurenciu si chráni svoj projekt.

A musí mať aj nové projekty, pretože by inak nepredávala peniaze. Možno je dnes stav, že zahraničné matky bánk na Slovensku sprísňujú pravidlá, ale obmedzia ich len natoľko, aby sa biznis nezastavil. Uvidí sa, čo bude ďalej s ekonomikou. Všeobecne platí, že až šesťdesiat percent dopytu po nehnuteľnostiach závisí od hospodárskeho vývoja v krajine.

Kríza na Slovensko prichádza v čase, keď sa prudko rozvíja logistika a priemyselné parky. Pri skladoch je nádejou budovanie diaľnic, teda nových lokalít, kde by mohli developeri svoje haly stavať. Čo sa stane teraz?

Nie som špecialista na logistiku. No doteraz sa všetky takéto projekty stavali na špekulatívnej báze. Rátalo sa s tým, že priestory na tento účel na Slovensku nie sú. A napríklad v Košiciach ozaj neexistujú a dopyt je po nich aj v súčasnosti. Ak chcete zohnať halu v Prešove alebo v Košiciach, máte problém. Tí, ktorí tam takéto projekty stavajú, budú úspešní. No otázne je, čo bude ďalej. Firmy v logistike sú u nás dosť naviazané na automobilový priemysel. Ak v tomto odvetví poklesne výroba, prestane byť aj dopyt po logistike. Nedávno som hovoril s predstaviteľmi jednej takejto logistickej firmy. Povedali, že už cítia pokles objednávok práve zo strany automobilového priemyslu. Kríza sa do hospodárstva dostala veľmi rýchlo.

Objavujú sa rôzne až katastrofické prognózy. Je to s nami až také zlé?

Teraz to s nami ešte vôbec nie je zlé. No zle to môže dopadnúť. Väčšina developerov už musí utlmovať svoju činnosť. Na ňu sú naviazané realitné kancelárie, poradenské spoločnosti, či právnici. Všetci robili najmä pre zahraničných klientov, ktorí keď mohli, absolútne sa stiahli z trhu.

Na druhej strane musíme vidieť aj tých, ktorí na kríze získajú. Zarobia stavebné sporiteľne, lebo ľudia si budú musieť znova najskôr začať na bývanie šetriť tých svojich tridsať percent, na ktoré im banka nepožičia.

Možno sa rozvinie nájomné bývanie. Možno pri niektorých bytových projektoch, kde sa počítalo s predajom bytov, bude musieť developer prejsť na nájom. Aby sa byty, ktoré nepredá dali aspoň vykurovať a aby nájom pokryl niektoré náklady. No a za rok - za dva zarobia exekútori. No ja verím, že ekonomika na Slovensku bude fungovať. Potenciál tu je. Možno sa teraz všetko zastavilo. Môže to byť však otázka roka, kým sa to opäť naštartuje. Sme v inej situácii, ako vyspelé trhy. Tam ľudia nemajú takú zvýšenú spotrebu ako u nás. Svoje potreby si už istým spôsobom naplnili, dosiahli určitú životnú úroveň, čo u nás neplatí. Preto sa môžeme z krízy spamätať rýchlejšie.

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Tri základné kroky: Ako sa starať o pacienta s inkontinenciou
          2. 5 prekvapivých vecí, ktoré menia náš svet a ani o tom nevieme
          3. Vlastný biznis? S kvalitným účtom sa živnosť rozbieha ľahšie
          4. Pozrite sa, ako fungujú asistenčné systémy Volkswagenu
          5. Známe osobnosti prezradili, do ktorej krajiny sa nechcú vrátiť
          6. Dokážu dávať škôlkári pozor na ceste? Otestovali sme ich
          7. Dlhopisy a zmenky: fixný výnos 5,5 - 7 % p.a.
          8. Rýchly úver sa dá získať aj bez zložitých zmlúv
          9. Dajme ojazdeným pneumatikám druhú šancu. Nič nás to nestojí...
          10. Sloboda na Slovensku oslavuje 30 rokov
          1. Pozrite sa, ako fungujú asistenčné systémy Volkswagenu
          2. Známe osobnosti prezradili, do ktorej krajiny sa nechcú vrátiť
          3. Dlhopisy a zmenky: fixný výnos 5,5 - 7 % p.a.
          4. Dokážu dávať škôlkári pozor na ceste? Otestovali sme ich
          5. Changes to the Public Procurement Law – Take Two
          6. Tatras guide: A fresh take on the stunning soul of Slovakia
          7. Vlastný biznis? S kvalitným účtom sa živnosť rozbieha ľahšie
          8. Rýchly úver sa dá získať aj bez zložitých zmlúv
          9. Dajme ojazdeným pneumatikám druhú šancu. Nič nás to nestojí...
          10. Róbert Boženík je nový patrón školského turnaja McDonald's Cup
          1. Už iba dnes: Predplatné SME.sk za mimoriadnu cenu 11 506
          2. Hodnotenie profesionála: Aká je dovolenka v Thajsku? 11 256
          3. Vysokoškolský bedeker: Na ktorú univerzitu poslať prihlášku? 10 392
          4. 5 prekvapivých vecí, ktoré menia náš svet a ani o tom nevieme 8 883
          5. Kedy sa vám jazda na LPG oplatí, ako servisovať a kde netankovať 8 174
          6. Ako efektívne doplniť železo? Odpovedá MUDr. Radovan Juríček 7 700
          7. Tri základné kroky: Ako sa starať o pacienta s inkontinenciou 4 746
          8. TOP pätnásť miest v Spojených arabských emirátoch 4 578
          9. 5 najúčinnejších tipov, ako sa zbaviť bolesti hlavy 4 568
          10. Príbehy z raketovej základne, ktoré ste nikdy nemali počuť 3 931

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Galavečer k novembru ‘89 bol dvakrát drahší ako v kauze Evka

          Podujatie v SND vyšlo štát na pol milióna eur.

          Galavečer k výročiu Nežnej revolúcie.
          Dobré ráno

          Dobré ráno: Biskupi kritizujú kňaza Kuffu len opatrne

          KBS sa ozvala proti kňazovi, no až keď jeho strana išla do koalície s fašistami.

          Podcast Dobré Ráno
          Stĺpček Petra Schutza

          Ak sa spolieha na časový stres, opozícia pri hľadaní koalície hazarduje

          Sulíkovi sa dá iba zaželať šťastie.

          Peter Schutz
          Martin Valihora je ambasádorom iniciatívy Národné kultúrne a spoločenské centrum

          Neprehliadnite tiež

          Podcast Index

          Index: Ani prísnejšia regulácia úverov nehnuteľnosti nezlacní

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.
          Ilustračné foto.

          Ceny nehnuteľností na bývanie v prvom štvrťroku stúpli

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.

          Ilustračné foto.

          V regióne, kde je kominárov málo, sa na nich čaká dlhšie

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.