Ak nechcú skončiť na súde, musia sa spoluvlastníci nehnuteľnosti dohodnúť – na nákladoch i úžitkoch. Alebo na odpredaji.
Zdedili ste so súrodencami rodičovský dom. Dvaja platíte dane, nechali ste opraviť strechu. A tretí brat alebo sestra v dome len býva, robí dlhy a keď príde reč na odpredaj, prestane sa s vami baviť.
Aj to je situácia, do ktorej vás môže dostať spoluvlastníctvo nehnuteľnosti.
O vznik kolíznych situácií pri hospodárení viacerých spoluvlastníkov nie je zvyčajne núdza. Spúšťačom konfliktu medzi súrodencami môže byť nevyhnutná údržba a oprava nehnuteľnosti. Napríklad výmena okien na dome, o ktorej má každý spoluvlastník inú predstavu, ako ju urobiť.
Jeden tvrdí, že ešte netreba, druhý by chcel najkvalitnejší produkt a tretí nemá na to peniaze, hovorí Peter Kudlačák z firmy Bakoš Jurík, ktorá sa špecializuje na vyrovnanie vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam.
Práva áno, povinnosti nie
- Keď ostatní spoluvlastníci predávajú svoje podiely, musia ich najskôr ponúknuť za rovnakú cenu vám.
- Lehotu na vyjadrenie môžu stanoviť na dva mesiace.
- Primeranosť ceny, za akú vám ponúkli svoje podiely na predaj, si preverte napríklad na internete – pozor, inzerované ceny bývajú aj o 20 percent vyššie ako reálne pri predaji.
- Pri porušení vašich práv môžete podať žalobu na určenie relatívnej neplatnosti právneho úkonu do troch rokov odo dňa, keď sa malo právo prvýkrát uplatniť.
V praxi spoluvlastníci málokedy poznajú alebo chcú poznať svoje povinnosti. Zvyčajne sa sústredia na práva, ktoré majú. Dohodnúť sa však musia na všetkom – na užívaní, údržbe, oprave, znášaní nákladov i na podieľaní sa na úžitkoch a prírastkoch k spoločnej veci.
Právnici odporúčajú písomnú formu dohody, ako aj zápisu ďalších rozhodnutí, napríklad hlasovaním.
Častou chybou je chápanie spoluvlastníctva ako takého. Vychádza sa totiž z nazvime to ideálnych podielov – hoci existuje číselné vyjadrenie podielu, neznamená to, že každý zo spoluvlastníkov je vlastníkom určitej hmotnej časti spoločnej veci.
Napríklad spoluvlastnícky podiel vo výške 1/2 na 2-izbovom byte neznamená, že spoluvlastníkovi patrí jedna izba a ten druhý do nej nesmie vojsť.
Skreslené bývajú predstavy o rozhodovaní, čo s nehnuteľnosťou bude, vraví advokátka Hana Kováčiková. O nakladaní (ako sa bude užívať) síce rozhoduje väčšina.
Neurčuje sa však počtom spoluvlastníkov, ale počíta sa podľa veľkosti podielov. Spoluvlastník, ktorý má menšiu časť majetku, sa teda musí podriadiť rozhodnutiu ostatných.
Výnimkou sú len situácie, keď ide o podstatnú zmenu pri hospodárení so spoločnou vecou, vraví advokátka.
Príkladom môže byť rodičovský dom v žiadanej lokalite, kde zostal jeden menšinový spoluvlastník bývať, no ostatní chcú presadiť zmenu užívania domu prestavbou na obchodné a administratívne priestory. Vtedy môže menšinový vlastník požiadať súd o ochranu.
„Ak je napríklad vo vysokom veku a nemá kam ísť bývať, súd môže rozhodnúť v jeho prospech,“ hovorí Kováčiková.
Na cene záleží
Klasickým prípadom, keď môžu byť ohrozené práva menšinového spoluvlastníka, je predaj nehnuteľnosti. Zákon v takejto situácii každého zo spoluvlastníkov chráni predkupným právom.
To znamená, že zvyšní spoluvlastníci, ak chcú predať svoj podiel, musia mu ho najskôr ponúknuť, a to za rovnakých podmienok, ako by to spravili tretej osobe.
Aj tu však existuje výnimka. Nemusia tak spraviť, ak spoluvlastnícky podiel prevádzajú na blízku osobu. Tou nie sú len ľudia v príbuzenskom vzťahu. Môže to byť napríklad druh či družka, upozorňuje advokátka.
Ponuková cena pri uplatnení predkupného práva je dôležitá. Ak by ostatní stanovili pre spoluvlastníka vyššiu cenu, ako napokon ponúknu záujemcovi na trhu, spoluvlastník by sa mohol domáhať neplatnosti kúpnopredajnej zmluvy.
Na opravu dať musíte. Ak v byte býva iný, pýtajte náhradu
Čo robiť, ak nechce posledný z vlastníkov predať alebo ak sestra býva vo vašom, no na opravy chce od vás (otázky a odpovede).
- Chcem kúpiť chalupu na vidieku. Má až päť vlastníkov. Štyria z nich sú ochotní predať. S väčšinovým vlastníkom som podpísal zmluvu o budúcej zmluve na predaj. No piaty vlastník si predaj zrazu rozmyslel. Dá sa s tým niečo robiť, aby som mohol nehnuteľnosť kúpiť?
Áno, môžete. Ostatní spoluvlastníci s ohľadom na existujúce zákonné predkupné právo najskôr musia svoje podiely v rámci predkupného práva ponúknuť piatemu. A to za primeranú cenu, teda takú, za ktorú by predali svoje podiely aj vám.
- Pri kúpe nehnuteľnosti od viacerých vlastníkov zmluvu musia podpísať všetci.
- Keď kupujete spoluvlastnícky podiel, nech je v zmluve, že ho predávajúci je oprávnený previesť bez akýchkoľvek obmedzení a nebudú porušené práva tretích osôb.
- Požadujte súhlas spoluvlastníka s prevodom ako prílohu.
V písomnej ponuke nech stanovia primeranú lehotu na vyjadrenie. Môže byť stanovená napríklad na dva mesiace. Do listu treba zároveň uviesť, že ak sa oslovený vlastník nevyjadrí, budú to považovať za to, že si svoje predkupné právo neuplatňuje, že môžu svoje podiely predať vám.
Kúpou týchto podielov sa stanete podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti spolu s „piatym“ spoluvlastníkom.
O hospodárení s nehnuteľnosťou (jej užívaní) potom budete rozhodovať vy ako väčšinový spoluvlastník.
Pokiaľ nastanú ťažkosti, môžete poslednému z pôvodných vlastníkov opäť ponúknuť, že zvyšný podiel odkúpite za primeranú cenu.
Ak táto cesta nebude možná, môžete podať žalobu na súd a predložiť návrh na vyrovnanie podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti.
- So sestrou som zdedila byt. Nebývam v ňom – užíva ho celý sama s deťmi. V dome sa však chystá nákladná oprava strechy a sestra ma žiada, aby som prispela. Musím?
Musíte. A to z dôvodu, že nerozhoduje, kto byt užíva, ale kto byt vlastní. Ako spoluvlastníčka bytu ste z tohto dôvodu povinná sa podieľať na obnove a udržiavaní spoločných častí a spoločných zariadení domu, v ktorom sa byt nachádza.
Ak však byt využíva výlučne vaša sestra, máte možnosť požadovať od nej kompenzáciu za užívanie vášho podielu.
Výška kompenzácie aj spôsob úhrady môže byť vecou dohody. Napríklad aj vo forme úhrady časti alebo celého vášho dielu financií potrebných na momentálnu opravu strechy.
Na otázky odpovedala advokátka Hana Kováčiková, AK Petrán & Kováčiková, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA
Súd môže rozhodnúť inak
Váš návrh na vyrovnanie podielového spoluvlastníctva nie je pre súd záväzný.
Spoluvlastníctvo dokáže rozhádať celú rodinu. Napriek riziku vysokých nákladov a zdĺhavosti sa spory často končia na súde.
Spoluvlastníci sa často nevedia dohodnúť napríklad na úhrade miestnych daní a poplatkov. Alebo ak jeden z nich žije v zahraničí, nechce sa dlhodobo podieľať na opravách a údržbe nehnuteľnosti, no pri rozdelení výťažku z predaja trvá na presnom vyčíslení podľa výšky spoluvlastníckych podielov, opisuje príklady z praxe právnik Peter Kudlačák.
Rozdeliť? Len keď to ide
- Ak si chcete preveriť, za koľko naozaj predali ostatní spoluvlastníci svoj podiel, na katastri veľmi nepochodíte.
- Ako dotknutá osoba síce môžete nahliadnuť do zbierky listín, no údaj o cene v zmluve vám nesprístupnia.
- V spojení s menom sa považuje za osobný údaj.
Pokiaľ spoločné hospodárenie nefunguje, možným riešením je vyrovnanie podielového spoluvlastníctva. To, že si každý môže prísť na svoje, môže spoluvlastníkov motivovať, aby sa dohodli.
Ak sa to reálne dá, nehnuteľnosť možno rozdeliť. Najčastejšie to býva pri pozemkoch, keď sa vytvoria samostatné parcely. Pri budovách je situácia pri delení komplikovanejšia – muselo by ísť o samostatné stavby.
Ďalšou možnosťou je vyplatenie ostatných. Prípadne sa spoluvlastníci môžu dohodnúť na odpredaji celej nehnuteľnosti a peniaze si podľa spoluvlastníckych podielov rozdelia.
Pri vyhrotených vzťahoch však ani dohoda o vyrovnaní nebýva možná. Posledným riešením je návrh na súd, aby podielové spoluvlastníctvo zrušil.
Čo môže spraviť súd
Návrh na súd môže podať ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov, žaloba však musí zahŕňať každého z nich. Ten z vlastníkov, ktorý podáva žalobu, zároveň predkladá návrh, ako by bolo možné spoluvlastníctvo vyrovnať.
Súd opäť môže rozhodnúť o vyrovnaní podielového spoluvlastníctva rozdelením (ak sa dá), môže prisúdiť spoločný majetok za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Alebo nariadi predaj a rozdelenie výťažku podľa podielov.
Súdne konanie znamená úhradu súdnych poplatkov (šesť percent z hodnoty deleného majetku), vypracovanie napríklad geometrických plánov, znaleckých posudkov. Medzi trovy právneho zastúpenia sa rátajú náklady na advokátov. Všetko v stovkách eur.
Zároveň treba rátať s tým, že podaný návrh na zrušenie a vyrovnanie podielového spoluvlastníctva nie je pre súd záväzný. O tom, ako majetok usporiada (a či vôbec), môže rozhodnúť inak, ako spoluvlastník žiadal.
(ht)
Cena býva sporná
Na cene nehnuteľnosti pri odpredaji spoluvlastníckeho podielu sa majitelia nemusia zhodnúť. Líšiť sa môžu aj ceny stanovené znalcami.
Najčastejšie spory pri dohode o odpredaji spoluvlastníckeho podielu sa týkajú ceny. Vo vyhrotených situáciách potom prichádzajú na rad znalecké posudky. No môže sa stať, že aj tie sa budú líšiť.
Za ešte prijateľnú odchýlku znalci považujú 15 až 20 percent.
Je to preto, že neexistuje úradný odhad, znalec určuje trhovú cenu, hovorí znalec v odbore oceňovania nehnuteľností Miloslav Ilavský. Záleží na tom, aké informácie znalec má – pri posudku napríklad pozemku sa zohľadňuje okrem iného blízkosť inžinierskych sietí či výhľady na možné zastavanie v územnom pláne.
Cena znaleckého posudku sa stanovuje podľa vyhlášky alebo dohodou. Pri bežnom pozemku do 10 árov to môže byť 100 až 150 eur.
(ht, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA)
Ako je to s daňami
Kto čo platí a musí, ak nehnuteľnosť patrí viacerým vlastníkom.
- Daň z nehnuteľností
Spoluvlastníci si jej úhradu môžu upraviť po vzájomnej dohode individuálne. Odporúča sa písomná dohoda. Zákon im dáva aj možnosť určiť si zástupcu: ak priznanie nepodá každý vlastník samostatne, môže tak urobiť jeden z nich za všetkých.
Spoluvlastníci však túto skutočnosť musia písomne oznámiť správcovi dane ešte pred uplynutím lehoty na podanie daňového priznania.
- Registrácia pri prenájme
V prípade, že nehnuteľnosť prenajímajú viacerí podieloví spoluvlastníci (sú uvedení v zmluve ako prenajímatelia), každý z nich sa musí zaregistrovať na daňovom úrade.
To platí len pre tých, ktorí už nie sú registrovaní z iného dôvodu. Lehota plynie do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajali nehnuteľnosť (okrem pozemku).
- Daň z príjmu z prenájmu
Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podáva každý z vlastníkov samostatne (podľa spoluvlastníckeho podielu).
Podľa zákona sa príjmy dosiahnuté spoločne viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva i spoločné výdavky vynaložené na ich dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov.
A to podľa ich spoluvlastníckych podielov. Príjem si teda rozdelia a každý z nich uvedie do daňového priznania svoj podiel.
Každý zo spoluvlastníkov si môže uplatniť oslobodenú sumu, na rok 2012 – 500 eur. Do základu dane zahrnie iba príjem presahujúci túto sumu.
Výdavky musí krátiť koeficientom v takom pomere, v akom sú zahŕňané príjmy k celkovým príjmom.
(Dagmar Bednáriková,daňová poradkyňa, ht)
Malé výmery sa nesmú deliť
Pri menších výmerách pôdy mimo obce sa potenciálni vlastníci musia rozhodnúť vopred.
Zatiaľ čo domy či stavebné pozemky môžu mať vlastníkov neúrekom, spoluvlastníctvo pôdy mimo zastavaných častí obce či mesta má zákonné hranice. Pre poľnohospodársku pôdu platí, že ju nemožno deliť, ak je jej výmera dvetisíc štvorcových metrov. Pri lesnej pôde je hranica päťtisíc štvorcových metrov.
Dať mantinely zásade delenia majetku medzi potomkov rovnakým dielom sa štát pokúšal v histórii viackrát, a to s cieľom zabezpečiť efektívnosť hospodárenia na pôde.
So zákazom drobenia sa pozostalí musia vyrovnať už počas dedičského konania.
Najlepším riešením býva dohoda – celú nedeliteľnú výmeru pôdy dostane jeden z dedičov a ostatných vyplatí, vraví predsedníčka Legislatívnej skupiny Notárskej komory Katarína Valová.
Zvyčajne je to ten, ktorý má k pôde nejaký vzťah. Záujmy zvyšných dedičov sú chránené formulou o tom, že nový vlastník je osvedčením o dedičstve viazaný vyplatiť zákonný podiel ostatným dedičom, ak pôdu napríklad predá či prenajme.
Takáto dohoda však nemusí zostať bez ťažkostí. Problémom môže byť, podobne ako pri vyrovnaní spoluvlastníckych podielov, cena, ktorú má dedič ostatným vyplatiť.
Stanoviť ju môže na základe pomerov na trhu notár a predložiť dedičom na schválenie. Ďalšou možnosťou je znalecký posudok. Sporné prípady rieši súd.
Názory na uplatnenie zákazu drobenia v praxi sa môžu rozchádzať. Podľa výkladu Notárskej komory sa nevzťahuje na parcely registra „E“ a ani na dedičské konania po zomretých pred rokom 1995, odkedy zákon nadobudol účinnosť, vraví Valová.
„Takéto prípady sa stále ešte riešia,“ dodáva.
(ht, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA)
Čo treba vedieť o vyrovnaní
Ako sa môžete stať spoluvlastníkom
- Z právneho úkonu – napríklad pri darovaní, pri dohode o založení spoluvlastníckych vzťahov uskutočnením stavby viacerými osobami či dohode o vyrovnaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov a podobne.
- Zo zákona – napríklad pri dedení, vydržaní, vyrovnaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov po uplynutí trojročnej lehoty od zániku manželstva.
- Z rozhodnutia štátneho orgánu (súdu) – napríklad rozhodnutím súdu o vyrovnaní dedičstva.
Zápisy rozhodnutí
- Pri rozhodovaní platí väčšinový princíp. Nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.
- Pri dohodách medzi vlastníkmi ako pri hlasovaní sa odporúča vyhotoviť písomné dokumenty (zápisnice). Možno tak predchádzať ďalším nedorozumeniam, prípadne poslúžia ako dôkaz pre súd v prípade sporov.
- V prípade, ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na hospodárení so spoločnou vecou, prichádza do úvahy možnosť obrátiť sa na súd. Ten autoritatívne rozhodne o spôsobe užívania spoločnej veci.
Vyrovnanie podielového spoluvlastníctva
- Zaniká ním podielové spoluvlastníctvo. Vyrovnanie môže nastať dohodou alebo ho nariadi súd.
Dohoda
- Dohoda o zrušení spoluvlastníctva musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti a vyrovnanie vzájomných záväzkov.
- Musí obsahovať ustanovenia o tom, akým spôsobom sa ruší podielové spoluvlastníctvo a ako sa medzi sebou spoluvlastníci navzájom vyrovnajú.
- Dohoda, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť písomná a vlastnícke práva musia byť vkladom zapísané v katastri nehnuteľností.
- Účastníkmi dohody musia byť všetci spoluvlastníci a podpisy všetkých spoluvlastníkov na dohode musia byť úradne overené.
Rozhodnutie súdu
- Súd môže rozhodovať na návrh ktoréhokoľvek z vlastníkov.
- Pri rozhodovaní prihliadne na veľkosť podielov a účelné využitie veci.
- Možnosti vyrovnania určuje Občiansky zákonník.
Aký môže byť výsledok
- Rozdelenie spoločnej veci – ak je to možné. Častejšie pri pozemkoch, pri stavbách treba rešpektovať technické možnosti stavby – delením musia vzniknúť samostatné stavby.
- Pri delení pozemkov treba rešpektovať zákaz drobenia pôdy mimo zastavaného územia obce.
- Prikázanie spoločnej veci za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Primeraná náhrada – cena nehnuteľnosti – sa určuje zväčša na základe znaleckého posudku, podľa cenového predpisu a trhovou cenou.
- Nariadenie predaja veci a rozdelenie výťažku podľa veľkosti podielov.
ht, vlastnictvo.sk
