SME
Pondelok, 8. august, 2022 | Meniny má Oskar

Pamätáte si, ako to bolo? Realitný trh v minulosti a dnes

Trh s nehnuteľnosťami na bývanie je na Slovensku už dlhšie pomerne stabilný. Na rozdiel od minulosti sa totiž do ponuky dostáva približne toľko bytov, koľko trh dokáže akceptovať a za výhodnejšie ceny. Prečítajte si, čo o tom hovorí analytik. Michal Zajíč

Kupujúci sú náročnejší, vzdelanejší a zároveň majú viac možností kontroly kvality a poradenstva, ako v predkrízových časoch.Kupujúci sú náročnejší, vzdelanejší a zároveň majú viac možností kontroly kvality a poradenstva, ako v predkrízových časoch. (Zdroj: ILUSTRAČNÉ SME - ARCHÍV)

Píše Michal Zajíček, analytik LEXXUS

Tak ako ceny a výmery bytov sa menili aj požiadavky kupujúcich a ich ochota ísť do rizika.

Kupujúci sú v súčasnosti pri voľbe bývania náročnejší, sú však aj viac vzdelaní v oblasti obchodovania s nehnuteľnosťami a zároveň majú viac možností kontroly kvality a poradenstva, ako v predkrízových časoch.

Trh sa prispôsobil aktuálnym nákupným preferenciám a poskytuje široké možnosti výberu v rámci lokality, veľkostnej kategórie, dispozičného riešenia, kvality i ceny. Stavia sa viac menších projektov, často s ponukou do 50 bytov, pričom aj výmera a skladba bytov je orientovaná na menšie byty. Developeri majú snahu fázovať výstavbu a predaj, najmä pri veľkých projektoch.

SkryťVypnúť reklamu

Výmera

Výstavba nízkometrážnych, tzv. štartovacích bytov sa stala populárnou v krízových časoch 2010 až 2012. Vďaka malým výmerám a nižším nákladom na výstavbu (najmä v prípade rekonštrukcií ubytovní, ktoré predstavovali časté riešenie), boli aj konečné ceny týchto malých bytov na prijateľnej úrovni, čo vyvolalo zvýšený dopyt.

Naopak, v projektoch budovaných pred krízou boli väčšie kategórie bytov, to znamená 4 – a 5-izbové byty, či mezonety ponúkané vo väčšom počte, ako teraz.

Nástupom krízy sa stali veľké byty vďaka vysokej cene nepredajné a v nových projektoch ich developeri radšej neriešili, keď tak vo veľmi obmedzenom počte.

Vo vybraných lokalitách a projektoch sa v posledných dvoch rokoch stali tieto veľké byty (najmä s terasami a výhľadom) veľmi žiadané a vďaka jedinečnosti si aj veľmi rýchlo nachádzajú majiteľov. Cena však zostáva stále citlivou témou.

SkryťVypnúť reklamu

Žiada sa kvalita. Alebo holobyty

Pred rokom 2009 boli kupujúci zvyknutí na výber zo širokej škály štandardného prevedenia bytov s bohatými možnosťami zmien, na ktoré sa dokonca špecializovali klientské centrá. Dnes sa najčastejšou ponukou v nových projektoch stáva stredný štandard, avšak v kvalitnom prevedení. Prevedenie bytov v nízkom štandarde sa úplne vytratilo a nahrádza ho holobyt, ktorý je častý aj pri luxusných nehnuteľnostiach. Pri bonitnejších klientoch sa totiž počíta s individualistickými požiadavkami.

Domáci klienti, niektorí len ako investori

Takmer 80 až 90 percent kupujúcich riešilo a naďalej rieši reálnu potrebu bývania. V rokoch 2011 až 2012 bol dopyt po štartovacom bývaní na vrchole, dnes prichádzajú na trh projekty s kombinovanou ponukou malých a stredných kategórií bytov.

SkryťVypnúť reklamu

V súčasnosti, po útlme, už tvoria časť kupujúcich aj investori, ktorí pred krízou často nakupovali balíky bytov v nových projektoch. Na rozdiel od predkrízových rokov, kedy to boli hlavne zahraniční klienti, sú to dnes len domáci.

Čo sa stalo s cenami

Priemerná cena bytov v nových bratislavských projektoch klesala od roku 2009 z hodnoty približne 2 080 EUR/m2 bez DPH na aktuálnu priemernú cenu 1 800 EUR/m2 bez DPH, ktorej pokles sa zastavil a už niekoľko kvartálov sa drží na rovnakej úrovni.

Od poradovníkov po istotu

V rokoch 2006 – 2008 bol záujem o nové byty veľký a rýchlo sa predávali. Pri niektorých bolo potrebné robiť poradovníky (napr. Tri Veže), v prípade menších projektov sa nezriedka podarilo vypredať projekt ešte pred jeho dokončením. Ročne sa predalo 4 až 5 000 bytov.

Zmenu klientského správania možno badať v krízových rokoch 2009 až 2010. Kvôli nedôvere v rozostavané projekty sa kupujúci začali viac zaujímať o dokončené projekty, predaj z papiera prakticky nefungoval. Vplyv krízy sa jasne odzrkadlil v počte predaných bytov, ktorých počet klesol na priemer 1 400 bytov za rok.

Kupujúcich si časom získali projekty, ktoré badateľne napredovali vo výstavbe a počas posledných dvoch rokov sa vracia dôvera v nové projekty a predaj z papiera. Kupujúci prejavujú záujem o nové byty už v štádiu začatia výstavby, pri niektorých projektoch už aj počas predpredaja, to znamená niekoľko mesiacov pred začatím výstavby, vo fáze finalizácie príprav odštartovania výstavby a povoľovacích procesov.

V súčasnosti sa developeri do predaja nových projektov púšťajú v momente vydania stavebného povolenia, prípadne súbežne so začiatkom výstavby rozbiehajú predpredaj s výhodnejšími cenami.

Na prieskum trhu a nastavenie projektu s ohľadom na potenciálnu cieľovú skupinu sa kladie oveľa väčší dôraz.

Od roku 2011 sa predaj bytov drží na priemernej úrovni 2 000 bytov za rok.

SkryťVypnúť reklamu

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Za vysokou spotrebou sa často skrýva zlá kondícia motora
          2. Odomknite si články na mobile a počítači. Stačí jedno predplatné
          3. Na Oravskej priehrade s Kalim aj Spievankovom. Vidíme sa naživo
          4. Pláže Dominikánskej republiky kraľujú medzi najlepšími na svete
          5. Kde u nás kúpite domácke potraviny
          6. 100 ovocných druhov, ktoré u nás dokážeme pestovať
          7. Dráčik nepúta príbehom, ale perlami ducha
          8. Miliónová autorka Táňa K. Vasilková: Po úspechu som netúžila
          1. Čo robiť, aby dieťa neskončilo v nemocnici s črevnou virózou?
          2. Odomknite si články na mobile a počítači. Stačí jedno predplatné
          3. Goralské folklórne slávnosti po prvýkrát priamo v horách
          4. Za vysokou spotrebou sa často skrýva zlá kondícia motora
          5. Ktoré regionálne projekty podporí Nadácia COOP Jednota?
          6. Pláže Dominikánskej republiky kraľujú medzi najlepšími na svete
          7. Kde u nás kúpite domácke potraviny
          8. Na Oravskej priehrade s Kalim aj Spievankovom. Vidíme sa naživo
          1. Pláže Dominikánskej republiky kraľujú medzi najlepšími na svete 9 820
          2. 100 ovocných druhov, ktoré u nás dokážeme pestovať 7 252
          3. Dráčik nepúta príbehom, ale perlami ducha 6 565
          4. Pozrite si, kedy hrá futbalové zápasy vaše mesto či dedina 6 322
          5. Miliónová autorka Táňa K. Vasilková: Po úspechu som netúžila 5 547
          6. Kde u nás kúpite domácke potraviny 2 729
          7. Dobrá správa pre pacientov s cukrovkou 2 493
          8. Držanie peňazí na bežnom účte robí Slovákov chudobnejšími 2 017
          SkryťVypnúť reklamu
          SkryťVypnúť reklamu

          Neprehliadnite tiež

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.


          a 1 ďalší 10. jan
          Ilustračné foto.

          Ľudia najviac kupovali menšie byty.


          SITA 13. júl
          Ilustračné foto.

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.


          SITA 30. máj

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.


          22. nov

          Blogy SME

          1. Petronela Čellárová: Vitajte v mojom svete
          2. Michaela Jónová: Zatiaľ beží čas
          3. Rastislav Puchala: Bábuška a čierny kocúr
          4. Post Bellum SK: Dovolenka v Juhoslávii ako príležitosť na emigráciu
          5. Liga za duševné zdravie SR, n.o.: Ako sa zo smútku, depresie a úzkosti stal online trend
          6. Štefan Vidlár: Politický hnus a zvratky
          7. Erik Kriššák: O diskrétnosti istej dámy
          8. Vladimir Skala: Z učiteľov kriminálnici: Rok po regulačnej búrke v Číne.
          1. Věra Tepličková: A to je koniec, vážení! Čaká nás už len zima, hlad a beznádej... Ak nezasiahne Matovič... 100 673
          2. Martin Sústrik: Korupcia v ruskej armáde 26 717
          3. Tomáš Harustiak: Kto šetrí ma za tri / Ako vyžiť z minimálnej mzdy ? / Dá sa vyžiť z minimálnej mzdy ? / Prečo Slováci nemajú peniaze / Ako vyžiť z dôchodku / 10 647
          4. Ján Šeďo: Očovčania majú do zajtra hladovku, obchod "stráži" medveď ! 7 544
          5. Jana Melišová: Svet sa zmenil... 7 368
          6. Post Bellum SK: Hromady mŕtvych a nočné mory o Varšavskom povstaní 4 235
          7. Vladimir Skala: Padá bankový sektor v Číne? 4 186
          8. Jana Žilková: Výchova detí v Mongolsku 2 819
          1. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 45. - Arktída - Posledná plavba lode Karluk 3/3 - Návrat do civilizácie, 1914
          2. Jiří Ščobák: Kde dnes môžeme ušetriť? Znížiť spotrebu a náklady?
          3. Martina Hilbertová: Márnivé dcéry z Bratislavy: Ružinovská televízia - pod kontrolou politikov
          4. Jiří Ščobák: Proč bychom si měli zapamatovat jméno Anna Chadimová? Co nám po ní zůstalo?
          5. Jiří Ščobák: Krásne a zaujímavé historické poistné zmluvy: Existovala aj čisto slovenská poisťovňa? A čo bola „zmluva odvážna“?
          6. Monika Nagyova: O žene, ktorá milovala rúško
          7. Martina Hilbertová: Márnivé dcéry z Bratislavy: Novomestská parkovacia: Firma bez kontroly, ktorá nepodnikala, iba míňala
          8. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 44. - Arktída - Posledná plavba lode Karluk 2/3 - Skaza lode Karluk, 1913 - 1914
          SkryťZatvoriť reklamu