SME
Streda, 28. september, 2022 | Meniny má Václav

Legálny nájom na dva roky má uľahčiť výpovede

Zákon sľubuje tým, ktorí prenajímajú byt lepšie podmienky pre výpoveď z nájmu. Podmienkou je zmluva do dvoch rokov a registrácia na daňovom úrade tak, ako káže legislatíva. Samotné vypratanie neplatiča naďalej zostane problémom.

Podmienkou pre väčšiu voľnosť pri vypovedaní zmluvy o nájme má byť nájom do dvoch rokov a písomná zmluva. A samozrejme registrácia na daňovom úrade.Podmienkou pre väčšiu voľnosť pri vypovedaní zmluvy o nájme má byť nájom do dvoch rokov a písomná zmluva. A samozrejme registrácia na daňovom úrade. (Zdroj: ILUSTRAČNÉ - FOTOLIA)

Ľuďom, ktorí prenajímajú byt, má nový zákon pomôcť možnosťou dojednať si lepšie podmienky než ako sú stanovené v Občianskom zákonníku.

Občiansky zákonník tým, ktorí prenajímajú byt nevyhovuje - zväzuje im ruky najmä pri výpovediach z nájmu, napríklad pri neplatičoch.

Nová právna norma im má pomôcť dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu, ukončiť nájom rýchlejšie odstúpením od zmluvy a tiež zadržať hnuteľné veci nájomcu v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne nevysťahuje z nehnuteľnosti v lehote desať kalendárnych dní od skončenia nájmu.

Do vlády do konca roka

K návrhu zákona o krátkodobom nájme sa už skončilo pripomienkovacie konanie.

Zmluva písomne
Návrh zákona o krátkodobom prenájme upravuje povinnosť vyhotoviť nájomnú zmluvu vpísomne, musí uvádzať najmä:
  • údaje o zmluvných stranách v rozsahu meno a priezvisko, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia fyzickej osoby a ak ide o podnikateľa miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa alebo obchodné meno, alebo názov, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby,
  • označenie predmetu nájmu a rozsah užívania,
  • určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu,
  • opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu,
  • určenie doby nájmu (najviac 2 roky)
  • vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že zmluva sa uzatvára na dobu určitú a že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona.
Zdroj: sora.sk

Podľa hovorkyne podpredsedu vlády pre investície Ľubomíra Vážneho Silvie Belešovej, návrh zákona a analýzu trhového nájomného bývania predložia na rokovanie vlády do konca tohto roka, účinný by mohol byť od apríla 2014.

„Pripomienky k návrhu zákona vyhodnocujeme,“ píše Belešová.

Tri zásadné pripomienky sa chystajú zapracovať – týkajú sa dostupnosti informácií, ak je nájomcom alebo prenajímateľom človek so zdravotným postihnutím, ďalej doplnenia analýzy pozitívnych vplyvov a znenie tiež treba prepracovať tak, aby sa zákon nevzťahoval na byty vo vlastníctve samospráv.

Len pre registrovaných

Nový zákon sa má vzťahovať len na zmluvy platné najviac dva roky, pričom predĺžené môžu byť najviac celkovo na šesť rokov.

Zákon a výhody z neho plynúce sa budú vzťahovať len na tých, ktorí si riadne splnili svoju registračnú povinnosť vo vzťahu k orgánom finančnej správy, upozorňuje advokát a lektor Slovenskej realitnej akadémie Mojmír Plavec.

„Problémom však naďalej ostane samotná realizácia vypratania bytu,“ dodáva. Svojpomocné vypratanie bytu sa bude aj naďalej považovať za nezákonné.

Výhodnejšie podmienky oproti Občianskemu zákonníku vlastníkov, ktorí byt prenajímajú, podľa neho môžu motivovať časť prenajímateľov zaregistrovať sa na daňovom úrade. Väčší dopad na realitný trh však nepredpokladá.

Limitovať zábezpeku môže byť na škodu

O vyprataní aj napriek novému zákonu bude rozhodovať súd. Svojpomoc sa aj naďalej nepripúšťa. Limituje sa nielen dĺžka nájmu, počet možných predĺžení, no aj výška peňažnej zábezpeky. O návrhu zákona o krátkodobom nájme hovoríme s advokátom a lektorom Slovenskej realitnej akadémie Mojmírom Plavcom.

  • Zákon má okrem iného motivovať ľudí, ktorí prenajímajú svoj byt, aby sa registrovali na daňovom úrade. Tak, ako im to napokon určuje zákon už teraz. Myslíte si, že benefity, ktoré návrh zahŕňa, budú vlastníkom, ktorí byt načierno prenajímajú, stáť za to? Ak áno, ktorý najviac?

"Snáď áno. Návrh zákona o krátkodobom nájme bytu upravuje práve časti, ktoré sú podľa súčasnej právnej úpravy pre prenajímateľa problematické a nevýhodné.

Podľa terajšej právnej úpravy nie je možné si napríklad dohodnúť v nájomnej zmluve akékoľvek výpovedné dôvody. Prenajímateľ môže využiť len tie, ktoré sú presne určené Občianskym zákonníkom. Nie je možné si dohodnúť ani kratšiu výpovednú lehotu ako tri mesiace. Ak si v zmluve dohodnete kratšiu výpovednú lehotu alebo iný výpovedný dôvod, bude zmluva v tejto časti neplatná. Nájomný vzťah k bytu nie je možné v súčasnosti ukončiť ani odstúpením od zmluvy napríklad v prípade závažného porušenia povinnosti nájomcu.

Zrušenie týchto obmedzení by mohlo byť dostatočným motivačným prvkom, aby prenajímatelia využívali nový režim nájomného vzťahu podľa navrhovaného zákona.

Ako vyplýva z vašej otázky, tento zákon (a výhody z neho plynúce) sa bude vzťahovať len na prenajímateľov, ktorí si riadne splnili svoju registračnú povinnosť vo vzťahu k orgánom finančnej správy. Stále platí, že každá fyzická osoba je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť (okrem pozemku), požiadať správcu dane o registráciu."

  • Bolestivým problémom pre vlastníkov je, ako dostať čo najrýchlejšie - alebo vôbec - z bytu neplatiča. Návrh zákona to rieši, bude to však dostatočné?

"Čiastočne. Návrh zákona síce upravuje možnosť dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu, aj možnosť ukončiť nájom rýchlejšie a to odstúpením od zmluvy a tiež umožňuje prenajímateľovi zadržať hnuteľné veci nájomcu v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne nevysťahuje z nehnuteľnosti v lehote desiatich kalendárnych dní od skončenia nájmu. Problémom však naďalej ostane samotná realizácia vypratania bytu. Svojpomocné vypratanie bytu zo strany prenajímateľa sa bude aj naďalej považovať za nezákonné. V týchto prípadoch bude treba obrátiť sa na súd, aby tento právoplatne rozhodol o vyprataní, ktoré sa potom môže uskutočniť výlučne cez exekútora. Aj preto obozretní prenajímatelia v súčasnosti uzatvárajú s nájomcami popri nájomnej zmluve aj notársku zápisnicu o vyprataní. Táto, ako exekučný titul neskôr ušetrí prenajímateľovi čas a peniaze, ak sa nájomca z bytu dobrovoľne nevysťahuje (nie je treba sa už obracať žalobou na súd).

Pozitívne treba vyhodnotiť aj ustanovenie navrhovaného zákona, podľa ktorého, ak strana ukončí nájomný vzťah a toto ukončenie druhá zmluvná strana napadne na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky takéhoto právneho úkonu (výpovede alebo odstúpenia od zmluvy). Čiže bude možné napriek podanej žalobe pristúpiť k zadržaniu hnuteľných vecí v byte alebo k vyprataniu (ak bude existovať právoplatný exekučný titul, napríklad notárska zápisnica)."

  • Mnohí už teraz vnímajú ako zbytočné to, že sa má upraviť dĺžka prenájmu a počet možných predĺžení zmluvy. Zodpovedá návrh v tejto súvislosti súčasnej praxi?

"Áno, toto ustanovenie považujem za zbytočné, aj keď je zrejmé, že bolo potrebné dať zákonu myšlienku a obsah, ktorý by zodpovedal jeho názvu (krátkodobý nájom). Realitná prax by ale viac ocenila, ak by nebol obmedzovaný čas trvania nájomného vzťahu ani počet možností ho predĺžiť. Pevne verím, že toto ustanovenie v rámci schvaľovacieho procesu úplne vypadne alebo bude zosúladené so zámerom prezentovaným v dôvodovej správe k zákonu.

Za nevhodne reflektujúce potreby prenajímateľa tiež považujem ustanovenie, ktoré limituje maximálnu výšku peňažnej zábezpeky, ktorá by mala slúžiť na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného alebo poškodenia bytu. Podľa návrhu nemôže byť zábezpeka vyššia ako trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, čo môže byť v praxi na škodu, najmä ak je predmetom nájmu luxusne zariadený byt a tento sa prenajíma napríklad cudzincom, pri ktorých je vymožiteľnosť pohľadávky náročnejšia."

  • Nespôsobí to, že ľudia radšej stále aj z tohto dôvodu (úprava dĺžky prenájmu a počet možných predĺžení zmluvy) tak ako je to teraz, teda podľa Občianskeho zákonníka?

"Nie je to vylúčené. Obozretní prenajímatelia v praxi vedia, ako sa vyporiadať s nevýhodnými ustanoveniami súčasnej právnej normy a ako svoju pozíciu vo vzťahu k nájomcovi posilniť."

(ht)

SkryťVypnúť reklamu

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Piešťanská firma ovládla svet zubárskych kresiel
          2. Riskovali viac než iní. Jeden z nich sa slávy nedožil
          3. Takto si nastavíte, aby vám maily od SME nekončili v spame
          4. Jazdíte na pneumatikách Continental?
          5. Vyskúšajte vylepšenú aplikáciu SME aj s novou SME Minútou
          6. Najradšej by ste sa pri čítaní správ nechali zahrabať?
          7. Štát zvyšuje dotácie na nájomné bývanie
          8. Osem cestovateľských tipov, kam sa vybrať cez jesenné prázdniny
          1. Union prepláca všetky doplatky za lieky pre deti do 18 rokov
          2. Medzi prírodnými izoláciami vedie celulóza
          3. Zvyšky z vašej kuchyne môžu pomôcť v boji s klimatickou krízou
          4. Riskovali viac než iní. Jeden z nich sa slávy nedožil
          5. Nie všetko sa deje na červenom koberci
          6. Takto si nastavíte, aby vám maily od SME nekončili v spame
          7. Jazdíte na pneumatikách Continental?
          8. Rebríček úsporných ojazdených vozidiel
          1. Tejto zelenine patrí štvrté miesto na svete. Máte ju doma? 12 101
          2. Osem cestovateľských tipov, kam sa vybrať cez jesenné prázdniny 11 160
          3. Vyskúšajte vylepšenú aplikáciu SME aj s novou SME Minútou 3 613
          4. OMV mení kuchynský olej za kávu. Teraz na celom Slovensku 3 489
          5. Jazdíte na pneumatikách Continental? 2 848
          6. Bublina: Hravý a kreatívny časopis pre deti v denníku SME 2 562
          7. Morca-della a Pali. Tatrakon stojí na osvedčenej klasike 2 493
          8. Najradšej by ste sa pri čítaní správ nechali zahrabať? 2 348
          SkryťVypnúť reklamu
          SkryťVypnúť reklamu

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Minister financií Igor Matovič počas odvolávania v parlamente.

          Matoviča v parlamente nechcú ani vlastní.


          a 1 ďalší 3 h
          Ilustračné foto.

          Pesimistická prognóza NBS počíta s tým, že nenabehnú vládne opatrenia.


          2 h
          Meloniová

          Je to víťazstvo menšiny, hovorí Francesco Clementi.


          4 h
          Minister financií Igor Matovič počas odvolávania v parlamente.

          Návrh na vyslovenie nedôvery ministrovi podpísalo 32 poslancov.


          a 3 ďalší 4 h

          Neprehliadnite tiež

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.


          a 1 ďalší 10. jan
          Ilustračné foto.

          Ľudia najviac kupovali menšie byty.


          SITA 13. júl
          Ilustračné foto.

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.


          SITA 30. máj

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.


          22. nov

          Blogy SME

          1. Martin Kiňo: RODINNÉ FIRMY: Pre rodinnú firmu je vhodný externý poradca, pomôže riešiť aj konflikty (4. časť)
          2. Marek Mačuha: Prečo odvolať Matoviča
          3. Peter Fiabáne: Riešenia najväčších výziev vyžadujú čas a rozvahu, nie statusy na sociálnych sieťach.
          4. Patrik Zimáni: Šeď nevšímavosti okolo nás.
          5. Marián Betík: Môj mobil je debil a čo ja?
          6. Miroslav Danko: Otvorený list Mikulášovi Dzurindovi
          7. Štefan Vidlár: Krvavé častušky
          8. Věra Tepličková: Už nemusíme tápať v temnotách. Svetlo sveta uzreli prvé nápady, ako na pracoviskách šetriť energie
          1. Monika Nagyova: Úprimné pozdravy z Bratislavy: Ľudia nosia vo vreckách nože a ešte sa tým chvastajú. 15 460
          2. Ján Valchár: Prečo je čiastočná mobilizácia v Rusku dobrou správou? 13 903
          3. Roman Kebísek: Malý prehľad prepadov Jánošíka, ku ktorým sa priznal 7 703
          4. Janka Bittó Cigániková: Katarína Hatráková a Romana Tabák sa dnes stali symbolom pokrytectva a bezcharakternosti 5 534
          5. Matúš Lazúr: Čo bude špendlíkom ktorý spôsobí prasknutie realitnej bubliny? 4 644
          6. Ján Valchár: Prečo je čiastočná mobilizácia dobrá, diel tretí. 3 429
          7. Ján Valchár: Mohylizácia ruských brancov. Presne podľa plánu. 2 850
          8. Ján Valchár: Prečo je čiastočná mobilizácia dobrá, part II. 2 789
          1. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 48. - Arktída - Hubert Wilkins a Detroitská arktická expedícia 3/3 - rok 1928
          2. Jiří Ščobák: Co konkrétního se hovoří o finanční gramotnosti na Slovensku?
          3. Monika Nagyova: Úprimné pozdravy z Bratislavy: Ľudia nosia vo vreckách nože a ešte sa tým chvastajú.
          4. Jiří Ščobák: Plaval jsem přes Dunaj a byla to brnkačka!
          5. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 47. - Arktída - Hubert Wilkins a Detroitská arktická expedícia 2/3 - rok 1927
          6. Jiří Ščobák: Energie a plyn: Zvládneme túto zimu v poriadku? Prečo je dôležité, aby trh s plynom fungoval ako celok? Odporučili by ste fixovať ceny energií?
          7. Jiří Ščobák: Ako sa nedať podviesť v online svete? (pustite/dajte prečítať aj svojim rodičom!)
          8. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 46. - Arktída - Hubert Wilkins a Detroitská arktická expedícia 1/3 - rok 1926
          SkryťZatvoriť reklamu