Kupujete byt? Ako správne zjednávať

Zaužívané desať či viacpercentné nadhodnotenie nehnuteľností neplatí vždy.

Nepožiadať pri kúpe bytu o zľavu z ceny by bola v súčasnosti chyba.(Zdroj: ILUSTRAČNÉ - WWW.SXC.HU)

Niekedy nedosiahnete nič, inokedy vám situácia dovolí zjednať viac, ako ste si mysleli.

Prieskumy hovoria, že ceny bytov v Bratislave dosiahli svoje dno a trh je momentálne stabilný.

„Ľudia si na krízu do istej miery už zvykli, no k ustáleniu prispel i pokles úrokových sadzieb hypotekárnych pôžičiek. Kupujúci si tak dnes môžu dovoliť slušné bývanie za pomerne rozumnú cenu,“ komentuje developer zo spoločnosti ITB Development Ivan Rolný.

Nepožiadať o zľavu z ceny je pri súčasnom stagnujúcom trhu chyba, tvrdí Martin Čapo, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

Tak, ako pri iných bodoch, aj o cene je však nutné rokovať s citom.

Niekedy sa podarí zjednať zásadnú sumu v tisícoch eur, niekedy jednoducho neuspejete.

Predávajúci si necháva priestor

Ako vyjednávať
  • Vyjednávať cenu už počas obhliadky sa nepokúšajte, a už vôbec nie cez telefón, ak ste ju ešte ani nevideli. V tomto štádiu máte ešte málo informácií o nehnuteľnosti i jej majiteľovi.
  • V priebehu ďalších obhliadok sa môžete dozvedieť zaujímavé fakty, ktoré vás môžu mimoriadne zvýhodniť počas ďalších vyjednávaní. Počúvajte predávajúceho, počúvajte aj to, čo vám naznačí v akýchsi inotajoch či úplne nedopovie. Veľa, a na všetko sa pýtajte.
  • Výborný priestor na vyjednávanie sa zvykne naskytnúť pri rezervovaní nehnuteľnosti (pri podpise predkúpnej zmluvy), preto trvajte na tom, aby pri podpise takejto zmluvy boli prítomní aj predávajúci. Väčšinou sa rezervácia vykonáva v priestoroch realitnej kancelárie alebo v advokátskej kancelárii za prítomnosti všetkých zúčastnených strán.
  • Váš návrh sa usilujte podporiť argumentmi, prečo navrhujete zníženie ceny a netlačte veľmi na odpoveď.
Zdroj: NARKS, SORA (ht)

Nič z toho by vás však nemalo odradiť pri zjednávaní ceny smerom nadol.

Pokiaľ ide o určenie „čistej“ hodnoty nehnuteľnosti, situáciu pri jej určení komplikujú nepresné cenové ukazovatele zo strany Národnej banky Slovenska a realitných portálov.

„Nie sú to reálne hodnoty nehnuteľností. Tie sú približne o päť až dvanásť percent nižšie,“ hovorí advokát a lektor Slovenskej realitnej akadémie Mojmír Plavec.

„Treba si uvedomiť, že väčšina nehnuteľností sa predáva prostredníctvom realitných kancelárií a väčšina predávajúcich má tendenciu, najmä na začiatku predaja, cenu skôr nadhodnotiť,“ vysvetľuje. To preto, aby bolo neskôr z čoho „zjednávať“.

„Stretávame sa aj s tým, že niektorí menej seriózni realitní makléri zvyknú predávajúcim vykresľovať prehnane optimistické vízie o cene, aby si ich získali na výhradnú spoluprácu a zablokovali tak konkurenciu,“ dodáva Plavec.

Malý prieskum sa oplatí

Odborníci odporúčajú spraviť si vlastný prieskum. Je to jednoduché, najmä ak ide o menej jedinečné nehnuteľnosti (byty alebo domy).

Preskúmajte v hľadanej lokalite podobné nehnuteľnosti (z pohľadu rozlohy, poschodia, dispozície a technického stavu).

Čím viac ich bude, tým presnejší výsledok získate. Potom si z nich vypočítate priemernú cenu jedného metra štvorcového. Tú znížte o tri percentá (obvyklá provízia realitných kancelárií) a dostanete sa k približnej hodnote jedného štvorca.

Zjavne „uletené“ ponuky do priemeru nezapočítajte. Takto zistíte, aký veľký máte vyjednávací priestor, presnejšie akú rezervu si predávajúci pravdepodobne vytvoril, radí advokát.

Situácia vo váš prospech

O kúpnej cene má význam rokovať vtedy, ak predávajúci nehnuteľnosť ponúka dlhý čas (dlhšie než jednu sezónu). Zistiť sa to dá dlhodobejším sledovaním realitných portálov.

Ak hľadáte v okolí, možno sa ku vám dostane informácia, že sa majiteľ usiluje o rýchly predaj. Preto, že napríklad kupuje inú nehnuteľnosť. Aj to je šanca, ako znížiť cenu, ak ste však sami schopní reagovať rýchlo.

Zľavu možno dosiahnuť i vtedy ak má nehnuteľnosť nejaký „nedostatok“, hovorí Čapo z Národnej asociácie realitných kancelárií. Najčastejšie to môže byť byt na prízemí, alebo byt v ešte neskolaudovanom dome a podobne.

Tu však treba postupovať s obozretnosťou, či vám takýto nedostatok stojí vôbec za to.

Medzi najväčšie realitné portály patrí portál reality.sme.sk. Nájdete tu širokú ponuku nehnuteľností na predaj a prenájom, ako aj občiansku inzerciu.

Kedy máte malé šance

„Pravdepodobne neúspešný budete pri rokovaní o kúpnej cene, ak je nehnuteľnosť unikátna, neexistujú porovnateľné ponuky a ak generuje väčší záujem o obhliadky,“ hovorí Čapo.

Zároveň odporúča vyhnúť sa dohadovaniu „ako na tureckom trhu“.

„Kupujúci často požiadajú o veľkú cenovú zľavu v domnienke, že takto dohodnú aspoň čiastočné zníženie z ceny. Majiteľ nehnuteľnosti však môže zareagovať tak, že s vami ako kupujúcim úplne ukončí rokovanie, pretože nadobudne pocit, že netušíte, o čom hovoríte a teda, že nie ste vážny záujemca, prípadne sa bude cítiť urazený,“ dodáva.

Menšie šance na vyjednanie nižšej ceny podľa Plavca máte aj vtedy, ak predávajúci len pred krátkou dobou znížil cenu, alebo ak nehnuteľnosť nepotrebuje predať za každú cenu.


Kompenzácia ceny

S cenou úzko súvisia i dohodnutie termínu, spôsob úhrady či termín vysťahovania.

Pri jednaní o cene sa stáva, že jedna alebo druhá strana si kompenzuje ústupky z pozície pri dohadovaní kúpnej ceny. Majiteľ súhlasí s nižšou cenou napríklad, ak dostane peniaze relatívne rýchlo, prípadne bez využitia úveru.

Pokiaľ sa vám nepodarí dojednať zľavu z ceny nehnuteľnosti, pokúste sa aspoň o dlhší splátkový kalendár, ktorý vám umožní pohodlnejšie zabezpečiť financovanie. Napríklad ukončením termínovaných vkladov, prípadne predajom terajšej nehnuteľnosti.

Ako kompenzáciu za zníženú cenu môžete predávajúcim ponúknuť aj možnosť vysťahovať sa z bytu neskôr ako je obvyklé, pričom bežná lehota na vysťahovanie je mesiac od úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosti. Možnosť ponechania trvalého pobytu na dlhší čas po prevode (napríklad pol roka), je tiež zaujímavou výhodou, na ktorú niekedy „počujú“ predávajúci a vás to nič nestojí.

(ht)

Na papier len niečo?

Púšťať sa do dohôd, kedy na zmluvu príde nižšia cena s cieľom umelo znížiť prípadné dane (ak neplatí pre nehnuteľnosť oslobodenie) nie je vhodné ani bezpečné.

Umelé zníženie kúpnej ceny je nezákonné a kupujúci, ak na takéto riešenie pristúpi, sa sám dostáva do nevýhody.

„Takýto postup rozhodne kupujúcim ani predávajúcim neodporúčam. Odhliadnuc od trestnej zodpovednosti - trestný čin krátenia dane, má umelé zníženie kúpnej ceny veľké nevýhody aj pre kupujúceho,“ upozorňuje advokát Mojmír Plavec.

Jednou z nevýhod je riziko, že kupujúci bude mať problém dostať sa späť k všetkým svojim peniazom, ktoré za nehnuteľnosť zaplatil, ak od zmluvy bude chcieť odstúpiť alebo bude neplatná. Nepríjemným následkom môže byť aj to, že ak sa nový majiteľ rozhodne nehnuteľnosť predať skôr ako za päť rokov, zaplatí vysokú daň z príjmov. Nebude totiž v tomto čase od dane ešte oslobodený a bude si môcť uplatniť náklad len vo výške oficiálnej nadobúdacej ceny, ktorá ale bola umelo znížená.

(ht)


          Inzercia - Tlačové správy


          1. Moskva alebo Petrohrad?
          2. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni
          3. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli
          4. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte
          5. Nový Jaguar XF Sportbrake
          6. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich
          7. Špeciálna príloha: Pre budúcich vysokoškolákov
          8. Výhodné a lacné neznamená to isté, ani pri PZP
          9. Keď ide o zdravie a majetok, rozhodujú sekundy
          10. Diabetici môžu získať 25-tisíc eur cez nový grantový program
          1. Moskva alebo Petrohrad?
          2. Aké auto si vybrať - nové, zánovné alebo jazdené?
          3. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni
          4. Nový článokHB Reavis predstavuje projekt Stanica Nivy na veľtrhu
          5. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli
          6. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte
          7. Nový Jaguar XF Sportbrake
          8. Tradičné bratislavské dvory sú späť. V Jarabinkách sú až dva
          9. Jeden nákup a všetko vybavené, alebo one stop shopping
          10. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich
          1. Moskva alebo Petrohrad? 10 497
          2. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich 4 422
          3. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte 2 252
          4. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni 2 113
          5. Diabetici môžu získať 25-tisíc eur cez nový grantový program 1 866
          6. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli 1 642
          7. Nový Jaguar XF Sportbrake 1 641
          8. Špeciálna príloha: Pre budúcich vysokoškolákov 1 233
          9. Tradičné bratislavské dvory sú späť. V Jarabinkách sú až dva 991
          10. Výhodné a lacné neznamená to isté, ani pri PZP 866

          Hlavné správy zo Sme.sk

          ŠPORT

          Kaddáfí zachránil nemecký klub. Niečo za to však chcel

          Nemecký hokejový tím zachránil líbyjský diktátor pred krachom.

          KOMENTÁRE

          My sme les. Zastavíme katastrofu?

          Slovenské lesy miznú, rozšírili sa v nich pilčíci a traktory.

          PLUS

          Civilizovaná divočina. Na severe Slovenska to záhadne funguje

          Oravská Polhora pôsobí ako vymyslená.

          Neprehliadnite tiež

          V bratislavskom Prievoze pribudne nový rezidenčný komplex

          Rezidenčný komplex by mal podľa zámeru pozostávať z troch polyfunkčných objektov, garážového domu a súvisiacej infraštruktúry.

          Ponuka nových bytov na Slovensku rastie rýchlejšie ako dopyt po bývaní

          Ceny bytov majú v poslednom období rastúci trend.

          Stavebná produkcia medziročne klesla

          Oproti februáru 2016 sa celková stavebná produkcia znížila o 10,7 percenta.

          Príspevok na zateplenie domu bude možné opäť získať v druhej polovici roka

          Maximálna dotácia má stúpnuť zo 6500 na 8500 eur.