SME
Štvrtok, 14. november, 2019 | Meniny má Irma

Kupujete byt? Ako správne zjednávať

Zaužívané desať či viacpercentné nadhodnotenie nehnuteľností neplatí vždy.

Nepožiadať pri kúpe bytu o zľavu z ceny by bola v súčasnosti chyba.Nepožiadať pri kúpe bytu o zľavu z ceny by bola v súčasnosti chyba.(Zdroj: ILUSTRAČNÉ - WWW.SXC.HU)

Niekedy nedosiahnete nič, inokedy vám situácia dovolí zjednať viac, ako ste si mysleli.

Prieskumy hovoria, že ceny bytov v Bratislave dosiahli svoje dno a trh je momentálne stabilný.

„Ľudia si na krízu do istej miery už zvykli, no k ustáleniu prispel i pokles úrokových sadzieb hypotekárnych pôžičiek. Kupujúci si tak dnes môžu dovoliť slušné bývanie za pomerne rozumnú cenu,“ komentuje developer zo spoločnosti ITB Development Ivan Rolný.

Nepožiadať o zľavu z ceny je pri súčasnom stagnujúcom trhu chyba, tvrdí Martin Čapo, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

Tak, ako pri iných bodoch, aj o cene je však nutné rokovať s citom.

Niekedy sa podarí zjednať zásadnú sumu v tisícoch eur, niekedy jednoducho neuspejete.

Predávajúci si necháva priestor

Ako vyjednávať
  • Vyjednávať cenu už počas obhliadky sa nepokúšajte, a už vôbec nie cez telefón, ak ste ju ešte ani nevideli. V tomto štádiu máte ešte málo informácií o nehnuteľnosti i jej majiteľovi.
  • V priebehu ďalších obhliadok sa môžete dozvedieť zaujímavé fakty, ktoré vás môžu mimoriadne zvýhodniť počas ďalších vyjednávaní. Počúvajte predávajúceho, počúvajte aj to, čo vám naznačí v akýchsi inotajoch či úplne nedopovie. Veľa, a na všetko sa pýtajte.
  • Výborný priestor na vyjednávanie sa zvykne naskytnúť pri rezervovaní nehnuteľnosti (pri podpise predkúpnej zmluvy), preto trvajte na tom, aby pri podpise takejto zmluvy boli prítomní aj predávajúci. Väčšinou sa rezervácia vykonáva v priestoroch realitnej kancelárie alebo v advokátskej kancelárii za prítomnosti všetkých zúčastnených strán.
  • Váš návrh sa usilujte podporiť argumentmi, prečo navrhujete zníženie ceny a netlačte veľmi na odpoveď.
Zdroj: NARKS, SORA (ht)

Nič z toho by vás však nemalo odradiť pri zjednávaní ceny smerom nadol.

Pokiaľ ide o určenie „čistej“ hodnoty nehnuteľnosti, situáciu pri jej určení komplikujú nepresné cenové ukazovatele zo strany Národnej banky Slovenska a realitných portálov.

„Nie sú to reálne hodnoty nehnuteľností. Tie sú približne o päť až dvanásť percent nižšie,“ hovorí advokát a lektor Slovenskej realitnej akadémie Mojmír Plavec.

„Treba si uvedomiť, že väčšina nehnuteľností sa predáva prostredníctvom realitných kancelárií a väčšina predávajúcich má tendenciu, najmä na začiatku predaja, cenu skôr nadhodnotiť,“ vysvetľuje. To preto, aby bolo neskôr z čoho „zjednávať“.

„Stretávame sa aj s tým, že niektorí menej seriózni realitní makléri zvyknú predávajúcim vykresľovať prehnane optimistické vízie o cene, aby si ich získali na výhradnú spoluprácu a zablokovali tak konkurenciu,“ dodáva Plavec.

Malý prieskum sa oplatí

Odborníci odporúčajú spraviť si vlastný prieskum. Je to jednoduché, najmä ak ide o menej jedinečné nehnuteľnosti (byty alebo domy).

Preskúmajte v hľadanej lokalite podobné nehnuteľnosti (z pohľadu rozlohy, poschodia, dispozície a technického stavu).

Čím viac ich bude, tým presnejší výsledok získate. Potom si z nich vypočítate priemernú cenu jedného metra štvorcového. Tú znížte o tri percentá (obvyklá provízia realitných kancelárií) a dostanete sa k približnej hodnote jedného štvorca.

Zjavne „uletené“ ponuky do priemeru nezapočítajte. Takto zistíte, aký veľký máte vyjednávací priestor, presnejšie akú rezervu si predávajúci pravdepodobne vytvoril, radí advokát.

Situácia vo váš prospech

O kúpnej cene má význam rokovať vtedy, ak predávajúci nehnuteľnosť ponúka dlhý čas (dlhšie než jednu sezónu). Zistiť sa to dá dlhodobejším sledovaním realitných portálov.

Ak hľadáte v okolí, možno sa ku vám dostane informácia, že sa majiteľ usiluje o rýchly predaj. Preto, že napríklad kupuje inú nehnuteľnosť. Aj to je šanca, ako znížiť cenu, ak ste však sami schopní reagovať rýchlo.

Zľavu možno dosiahnuť i vtedy ak má nehnuteľnosť nejaký „nedostatok“, hovorí Čapo z Národnej asociácie realitných kancelárií. Najčastejšie to môže byť byt na prízemí, alebo byt v ešte neskolaudovanom dome a podobne.

Tu však treba postupovať s obozretnosťou, či vám takýto nedostatok stojí vôbec za to.

Medzi najväčšie realitné portály patrí portál reality.sme.sk. Nájdete tu širokú ponuku nehnuteľností na predaj a prenájom, ako aj občiansku inzerciu.

Kedy máte malé šance

„Pravdepodobne neúspešný budete pri rokovaní o kúpnej cene, ak je nehnuteľnosť unikátna, neexistujú porovnateľné ponuky a ak generuje väčší záujem o obhliadky,“ hovorí Čapo.

Zároveň odporúča vyhnúť sa dohadovaniu „ako na tureckom trhu“.

„Kupujúci často požiadajú o veľkú cenovú zľavu v domnienke, že takto dohodnú aspoň čiastočné zníženie z ceny. Majiteľ nehnuteľnosti však môže zareagovať tak, že s vami ako kupujúcim úplne ukončí rokovanie, pretože nadobudne pocit, že netušíte, o čom hovoríte a teda, že nie ste vážny záujemca, prípadne sa bude cítiť urazený,“ dodáva.

Menšie šance na vyjednanie nižšej ceny podľa Plavca máte aj vtedy, ak predávajúci len pred krátkou dobou znížil cenu, alebo ak nehnuteľnosť nepotrebuje predať za každú cenu.


Kompenzácia ceny

S cenou úzko súvisia i dohodnutie termínu, spôsob úhrady či termín vysťahovania.

Pri jednaní o cene sa stáva, že jedna alebo druhá strana si kompenzuje ústupky z pozície pri dohadovaní kúpnej ceny. Majiteľ súhlasí s nižšou cenou napríklad, ak dostane peniaze relatívne rýchlo, prípadne bez využitia úveru.

Pokiaľ sa vám nepodarí dojednať zľavu z ceny nehnuteľnosti, pokúste sa aspoň o dlhší splátkový kalendár, ktorý vám umožní pohodlnejšie zabezpečiť financovanie. Napríklad ukončením termínovaných vkladov, prípadne predajom terajšej nehnuteľnosti.

Ako kompenzáciu za zníženú cenu môžete predávajúcim ponúknuť aj možnosť vysťahovať sa z bytu neskôr ako je obvyklé, pričom bežná lehota na vysťahovanie je mesiac od úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosti. Možnosť ponechania trvalého pobytu na dlhší čas po prevode (napríklad pol roka), je tiež zaujímavou výhodou, na ktorú niekedy „počujú“ predávajúci a vás to nič nestojí.

(ht)

Na papier len niečo?

Púšťať sa do dohôd, kedy na zmluvu príde nižšia cena s cieľom umelo znížiť prípadné dane (ak neplatí pre nehnuteľnosť oslobodenie) nie je vhodné ani bezpečné.

Umelé zníženie kúpnej ceny je nezákonné a kupujúci, ak na takéto riešenie pristúpi, sa sám dostáva do nevýhody.

„Takýto postup rozhodne kupujúcim ani predávajúcim neodporúčam. Odhliadnuc od trestnej zodpovednosti - trestný čin krátenia dane, má umelé zníženie kúpnej ceny veľké nevýhody aj pre kupujúceho,“ upozorňuje advokát Mojmír Plavec.

Jednou z nevýhod je riziko, že kupujúci bude mať problém dostať sa späť k všetkým svojim peniazom, ktoré za nehnuteľnosť zaplatil, ak od zmluvy bude chcieť odstúpiť alebo bude neplatná. Nepríjemným následkom môže byť aj to, že ak sa nový majiteľ rozhodne nehnuteľnosť predať skôr ako za päť rokov, zaplatí vysokú daň z príjmov. Nebude totiž v tomto čase od dane ešte oslobodený a bude si môcť uplatniť náklad len vo výške oficiálnej nadobúdacej ceny, ktorá ale bola umelo znížená.

(ht)

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Kedy sa vám jazda na LPG oplatí, ako servisovať a kde netankovať
          2. Tri základné kroky: Ako sa starať o pacienta s inkontinenciou
          3. Obyčajné dáta sa dokážu premeniť na neobyčajné veci
          4. Dlhopisy a zmenky: fixný výnos 5,5 - 7 % p.a.
          5. 5 prekvapivých vecí, ktoré menia náš svet a ani o tom nevieme
          6. Raj prírodného snehu Aflenzer Bürgeralm v regióne HOCHsteiermark
          7. Ako efektívne doplniť železo? Odpovedá MUDr. Radovan Juríček
          8. Vysokoškolský bedeker: Na ktorú univerzitu poslať prihlášku?
          9. Darčeky sa dajú tento rok kúpiť výhodnejšie
          10. Nestarnú, ale dozrievajú
          1. Tri základné kroky: Ako sa starať o pacienta s inkontinenciou
          2. Zo staršieho domu moderné sídlo pre mladú rodinku
          3. Raj prírodného snehu Aflenzer Bürgeralm v regióne HOCHsteiermark
          4. Dlhopisy a zmenky: fixný výnos 5,5 - 7 % p.a.
          5. Ako efektívne doplniť železo? Odpovedá MUDr. Radovan Juríček
          6. Vysokoškolský bedeker: Na ktorú univerzitu poslať prihlášku?
          7. Prezentácia zahraničných partnerských univerzít na EUBA
          8. Tatras guide: A fresh take on the stunning soul of Slovakia
          9. Nové palivo E10 zníži emisie v doprave
          10. Denisa Fedáková: Štyridsiatka nie je vôbec prekážkou
          1. TOP pätnásť miest v Spojených arabských emirátoch 11 069
          2. Príbehy z raketovej základne, ktoré ste nikdy nemali počuť 7 906
          3. 5 najúčinnejších tipov, ako sa zbaviť bolesti hlavy 7 677
          4. Kedy sa vám jazda na LPG oplatí, ako servisovať a kde netankovať 6 923
          5. Vysokoškolský bedeker: Na ktorú univerzitu poslať prihlášku? 6 198
          6. Vykurujete plynom? Využite špeciálnu ponuku od ZSE 5 847
          7. Pre prácu v banke sú nevyhnutné tri schopnosti. Máte ich? 5 799
          8. Limitovaná ponuka: balík SME.sk + DIGI GO so zľavou až 52 % 5 784
          9. VIVO! prišlo do Bratislavy 4 850
          10. 5 prekvapivých vecí, ktoré menia náš svet a ani o tom nevieme 4 646

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Z justície odchádza prvá sudkyňa pre Kočnerovu Threemu

          Rozhodovala v Kočnerovej kauze Technopol Servis.

          Sudkyňa Miriam Repáková pri menovaní do funkcie v roku 2010.
          KOMENTÁR PETRA TKAČENKA

          Beblavý skúša Ficov fígeľ

          Postaviť sa proti "lex Haščák" bude veľmi ťažké.

          Peter Tkačenko
          Cynická obluda

          Osvedčené spojenia

          Kotlebovci idú do volieb so stranou Štefana Kuffu. Pretože krásne slovenské tradície treba čo? Dodržiavať!

          Neprehliadnite tiež

          Podcast Index

          Index: Ani prísnejšia regulácia úverov nehnuteľnosti nezlacní

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.
          Ilustračné foto.

          Ceny nehnuteľností na bývanie v prvom štvrťroku stúpli

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.

          Ilustračné foto.

          V regióne, kde je kominárov málo, sa na nich čaká dlhšie

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.