SME
Štvrtok, 23. september, 2021 | Meniny má ZdenkaKrížovkyKrížovky

Neplatiča nevysťahujete, no budete mu môcť siahnuť na veci

Od mája platia dva právne režimy. Podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme bytov.

Prenajímateľ bude mať pri krátkodobom nájme od mája o niečo voľnejšie ruky, keď mu klient nezaplatí. Nájomca zasa vtedy, ak mu domáci v rozpore so zákonom jednostranne zvýši nájomné alebo úhrady za služby.Prenajímateľ bude mať pri krátkodobom nájme od mája o niečo voľnejšie ruky, keď mu klient nezaplatí. Nájomca zasa vtedy, ak mu domáci v rozpore so zákonom jednostranne zvýši nájomné alebo úhrady za služby. (Zdroj: ILUSTRAČNÉ FOTO – FOTOLIA)

Nový zákon upravuje možnosť dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu, aj ukončiť nájom rýchlejšie odstúpením od zmluvy. Prenajímateľ bude môcť zadržať hnuteľné veci neplatiča v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne a včas nevysťahuje.

Od mája budú platiť pre prenájom nehnuteľnosti dva rôzne právne režimy. Doterajší podľa Občianskeho zákonníka a nový podľa zákona o krátkodobom nájme bytov. Druhý je o niečo výhodnejší, hoci všetky ťažkosti s prenajímaním bytov v praxi nerieši.

Prenajímateľ napríklad bude mať o niečo voľnejšie ruky, keď mu klient nezaplatí a nájomca zasa vtedy, ak mu domáci v rozpore so zákonom jednostranne zvýši nájomné alebo úhrady za služby.

„Nie je vylúčené, že viacerí prenajímatelia budú mať záujem presunúť existujúci vzťah s nájomcom pod režim nového zákona,“ hovorí advokát a lektor Slovenskej realitnej akadémie Mojmír Plavec.

Túto zmenu, a novú nájomnú zmluvu, však bude musieť nájomca odsúhlasiť, upozorňuje. Môžu sa nájsť takí, ktorí odmietnu.

Oklieštený zákonník

Podľa terajšej právnej úpravy napríklad nie je možné si dohodnúť v nájomnej zmluve akékoľvek výpovedné dôvody. Prenajímateľ môže využiť len tie, ktoré sú presne určené Občianskym zákonníkom.

Nie je možné si dohodnúť ani kratšiu výpovednú lehotu ako tri mesiace. Ak si v zmluve dohodnete kratšiu výpovednú lehotu alebo iný výpovedný dôvod, bude zmluva v tejto časti neplatná.

„Tieto obmedzujúce ustanovenia už dávno nereflektujú aktuálne požiadavky realitného trhu,“ vraví advokát.

Po novom zadržanie majetku i kaucia

Nový zákon upravuje možnosť dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu, aj možnosť ukončiť nájom rýchlejšie a to odstúpením od zmluvy. Umožňuje tiež prenajímateľovi zadržať hnuteľné veci nájomcu v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne a včas nevysťahuje z nehnuteľnosti a bude mať voči prenajímateľovi nesplatené záväzky.

Prospešné je podľa advokáta aj ustanovenie zákona, podľa ktorého, ak strana ukončí nájomný vzťah a toto

Obsah zmluvy
o krátkodobom prenájme
Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať najmä:
  • identifikačné údaje zmluvných strán,
  • presné označenie bytu a rozsahu jeho užívania,
  • určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva (tzv. "energie"),
  • opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
  • určenie doby nájmu, ktorá nesmie byť dlhšia ako dva roky,
  • vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
(Zdroj: SORA)

ukončenie druhá zmluvná strana napadne na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky takéhoto právneho úkonu (výpovede alebo odstúpenia od zmluvy).

To znamená, že napriek podanej žalobe bude možné nielen zadržať hnuteľný majetok dlžníka (veci) v byte, ale aj podať žalobu o vypratanie prípadne byt vypratať. „Ak však bude k tomu existovať právoplatný exekučný titul, napríklad notárska zápisnica,“ vraví Plavec.

Zákonný rámec dostala po prvýkrát aj peňažná zábezpeka - kaucia, ktorá sa v praxi bežne využíva. Slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, ak sa z neho stane neplatič alebo ak byt či zariadenie poškodí.

Vysťahovanie naďalej po starom

To čo trápi prenajímateľov, ak majú v byte chronických neplatičov, však nerieši ani nový zákon.

Problémom teda naďalej zostáva vypratanie bytu. Svojpomocné vypratanie bytu zo strany prenajímateľa sa bude aj naďalej považovať za nezákonné.

„Na druhej strane si treba uvedomiť, že dať do rúk prenajímateľom tak silnú zbraň, ako je možnosť vykonať exekúciu, teda svojpomocne nájomcu vypratať, by mohlo byť v praxi často zneužívané na úkor práv nájomcov,“ mieni Plavec.

Tak ako doteraz bude nutné obrátiť sa na súd, aby o vyprataní právoplatne rozhodol a potom byt bude vypratávať exekútor.

Aj preto prenajímatelia v súčasnosti uzatvárajú s nájomcami popri nájomnej zmluve aj notársku zápisnicu o vyprataní. Táto ako exekučný titul neskôr ušetrí prenajímateľovi čas a peniaze, ak sa nájomca z bytu dobrovoľne nevysťahuje (nie je treba sa už obracať žalobou na súd). Tento postup odporúčajú niektorí advokáti a odporučila ho pred časom aj Notárska komora.

Nie vždy sa však postup cez notársku zápisnicu stretne s jednoznačným právnym výkladom. Súd totiž nemusí udeliť poverenie na exekúciu, ak v čase spísania notárskej zápisnice ešte neexistoval dlh (rozhodol tak napríklad Krajský súd v Banskej Bystrici), upozornila na tento prípad v lete Slovenská komora exekútorov.

Čo treba strpieť

Daňou za zmenené podmienky v novom režime je samotný krátkodobý nájom – to znamená limit jeho trvania i predlžovania.

Nájomnú zmluvu v režime krátkodobého nájmu bude totiž možné uzatvoriť najviac na dva roky a celkovo (vrátane jeho predĺžení) bude môcť trvať najviac šesť rokov.

Praxi podľa Plavca tiež nebude v niektorých prípadoch vyhovovať limit maximálnej výšky peňažnej zábezpeky, ktorá by mala slúžiť na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného alebo poškodenia bytu.

„Podľa návrhu nemôže byť zábezpeka vyššia ako trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, čo nemusí stačiť, ak sa prenajíma luxusne zariadený byt napríklad cudzincom, pri ktorých je vymožiteľnosť pohľadávky náročnejšia,“ konštatuje advokát.

Za zmienku stojí aj to, že zmluva bude musieť spĺňať náležitosti určené zákonom a bude musieť byť uzatvorená písomne.

Len pre registrovaných

Nový zákon podľa Vážneho bude motivovať ľudí, aby obmedzili svoje čierne príjmy.

Ak prenajímate byt (prípadne inú nehnuteľnosť okrem pozemku) a nemáte ešte DIČ, musíte sa registrovať na daňovom úrade. Nový zákon o krátkodobom nájme na tom nič nemení, len sa priamo na registráciu odvoláva. Zvýhodnené podmienky tak napríklad v spore s neplatičom na súde budú platiť len vtedy, ak budete včas a riadne registrovaní.

Predkladateľ zákona, podpredseda vlády pre investície Ľubomír Vážny, je presvedčený, že nový zákon bude motivovať ľudí, aby obmedzili svoje čierne príjmy.

„Prenajímatelia majú povinnosť daňovej registrácie vyplývajúcu zo zákona o dani z príjmov, pričom predpokladáme, že schválený návrh zákona o krátkodobom nájme bytu bude pozitívne motivovať prenajímateľov riadne a včas plniť si svoje registračné povinnosti,“ píše hovorkyňa Vážneho Silvia Belešová.

Zavážiť by podľa nej mala hlavne „vyššia miera flexibility napríklad pri ukončení nájmu z dôvodu jeho neplatenia alebo poškodzovania bytu nájomcom a podobne.“

(ht)

Kým podpíšete novú zmluvu

Zákon o krátkodobom nájme nadobúda účinnosť 1. mája 2014, to znamená, že sa bude vzťahovať až na zmluvy uzatvorené od tohto dátumu.

  • Nové znenie zmluvy je predmetom dohody – so zmenou súčasnej zmluvy na zmluvu o krátkodobom nájme nájomca môže, no nemusí súhlasiť.
  • Zmluvu možno uzatvoriť najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.
  • Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.
  • Prenajímateľ je povinný nájomcovi preukázať splnenie registračnej povinnosti na daňovom úrade.
  • Dohodnúť treba prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.
  • Dohodnúť možno v nájomnej zmluve peňažnú zábezpeku. Výška zábezpeky potom nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa bude nájomca povinný do mesiaca doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky, ak sa z nej čerpali peniaze na pohľadávky. Po skončení nájmu nevyčerpanú zábezpeku musí prenajímateľ vrátiť do mesiaca po vyprataní bytu.
  • Zákon ešte čaká na podpis prezidenta, parlamentom schválené znenie nájdete TU.

(výber z ustanovení zákona, ht)

Skryť Vypnúť reklamu

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Profesionáli vedia, o čo ide. Ako si vybrať OZV a nepopáliť sa?
          2. Nová certifikovaná káva na vašich obľúbených čerpacích staniciac
          3. Prišli škrečky a Dedoles počíta tržby na desiatky miliónov
          4. "Je to dravec!" Priznáva šéfkuchár Michal Konrád
          5. Môžu byť kancelárie pripravené na budúcnosť?
          6. Potrebujeme poďakovať vzorom. Preto rozbiehame novú biznis cenu
          7. Varujú pred púštnymi búrkami v Dubaji
          8. Jablone prekonali očakávania. O bývanie v Bytči je veľký záujem
          9. K online predplatnému teraz získate DIGI GO na 6 mesiacov zdarma
          10. Znalec slovenského brandy
          1. Stropný zdvihák zlepší život všetkým imobilným ľuďom
          2. Nevedomosť poslancov opäť zhorší podmienky pre zamestnancov
          3. Zázračné účinky Arónie na zdravie
          4. Na ropnej plošine sa len pracuje a spí
          5. Potrebujeme poďakovať vzorom. Preto rozbiehame novú biznis cenu
          6. Prišli škrečky a Dedoles počíta tržby na desiatky miliónov
          7. Varujú pred púštnymi búrkami v Dubaji
          8. Jablone prekonali očakávania. O bývanie v Bytči je veľký záujem
          9. K online predplatnému teraz získate DIGI GO na 6 mesiacov zdarma
          10. SodaStream má viac ako 700 predajcov, očakáva ďalší rast
          1. Sedemnásť slovenských hotelov na septembrový last minute výlet 10 186
          2. Slovenský orloj – svetová atrakcia 5 660
          3. Ako môžu fajčiari pomôcť prírode? Úplne jednoducho 4 231
          4. Zateplenie šikmej strechy PUR penou či minerálnou vlnou? 3 971
          5. Zodpovedné investovanie praje budúcnosti a je fér 3 651
          6. Slováci ochutnali vegánske bagety. Chutili im? 3 093
          7. Zateplenie strechy PUR penou či minerálnou vlnou? 2 575
          8. Mikroplasty sú v produktoch každodennej potreby. V ktorých? 2 396
          9. Naša klimatická zmena: Návod ako pomôcť pri záchrane planéty 2 277
          10. Poznáte všetkých TOP 10 Bratislavy? 2 212
          Skryť Vypnúť reklamu
          Skryť Vypnúť reklamu

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Slovenský vedec Pavol Čekan zo spoločnosti MultiplexDX.

          Vystúpi na Európskej noci výskumníkov.


          18 h
          Testovanie na koronavírus.

          PCR testy na Slovensku odhalili takmer 405-tisíc nakazených koronavírusom. Pandémia Covid-19 si vyžiadala 12 592 obetí.


          a 4 ďalší 11 h
          Učiteľka s deťmi počas dištančného vyučovania v Košiciach.

          Návšteva pápeža sa na číslach neukáže.


          20. sep

          Svet obletela správa, že na jednom z chorvátskych ostrovov našli nezámu ženu, ktorá si absolútne nič nepamätala.


          Neprehliadnite tiež

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.


          a 1 ďalší 10. jan
          Ilustračné foto.

          Ľudia najviac kupovali menšie byty.


          SITA 13. júl
          Ilustračné foto.

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.


          SITA 30. máj

          Blogy SME

          1. Lucia Šicková: Poučenia z herného biznisu 1: O hrách a systémoch
          2. Róbert Ďurec: Slovensko ako daňový raj? Takto to robia bohatí
          3. Pavol Koprda: 90% hospitalizovaných ľudí je nezaočkovaných. Čo nám to hovorí o vakcínach? Takmer nič.
          4. Karolína Farská: Do Ficovej éry sa vraciame aj bez neho
          5. Adam Valček: Vyšetrovateľ dal Bödörovi pokutu za to, že mlčal
          6. Karolína Farská: Dva rozdielne protesty za slobodu
          7. Adam Valček: Neexistujúca kancelária aj termín. Výpovede proti Výbohovi nesedia
          8. Pavol Koprda: Očkovacia lotéria: Čo môže priniesť a kde sú jej úskalia? Pohľad cez dáta, teóriu hier a hazardné hry
          1. Tupou Ceruzou: 3. vlna
          2. Martin Dorčák: Náhradná výhra pre Zuzanu áno, pre záchranára v službe nie
          3. Vladimír Bohm: Podporovať migráciu a utečencov? - Áno, ale inak ako doteraz
          4. Jan Pražák: Nenávidím tě, sestřičko rozmazlená!
          5. Jozef Sitko: Dilema dnes: Zákonnosť či spravodlivosť?
          6. Igor Bilák: Post Covid Príhodka #16 - Prvý beh vonku a mnoho iného
          7. Radovan Kulín: Kováčik má šťastie, že nevyrábal mastičky z konope
          8. Vladimír Troják: Trojdňový cyklovýlet na Moravu
          1. Róbert Ďurec: Slovensko ako daňový raj? Takto to robia bohatí 25 599
          2. Pavol Koprda: 90% hospitalizovaných ľudí je nezaočkovaných. Čo nám to hovorí o vakcínach? Takmer nič. 17 241
          3. Dušan Koniar: Ostávajú možno dva mesiace 8 930
          4. Stanislav Martinčko: Zatýkanie za spevu pápežskej hymny !! 6 062
          5. Martin Dorčák: DPH podľa Remišovej 5 548
          6. Peter Chudý: Vyšetrovateľov NAKA treba umlčať a naordinovať im leopoldovskú diétu alebo ako nevinný človek môže skončiť za mrežami 5 004
          7. Marek Mačuha: Boris Kollár preráža dno 3 745
          8. Tomáš Mihalík: Ľuboš Blaha nechcene priznal, že vakcíny chránia pred covidom 3 731
          Skryť Zatvoriť reklamu