Platili ste veľa na dani? Môžete to skúsiť aj inak

Ak zaradíte prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku budete mať voľnejšie ruky pri uplatnení výdavkov. Ponúkame niekoľko rád, ako to možno spraviť.

Tohtoročné daňové priznanie viacerým prenajímateľom ukázalo, že by mohlo byť výhodnejšie, ak by svoju nehnuteľnosť zaradili do obchodného majetku.(Zdroj: ILUSTRAČNÉ FOTO – FOTOLIA)

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku nemá len výhody. Pri jej predaji sa bude inak rátať lehota na oslobodenie od dane z príjmu.

Tohtoročné daňové priznanie viacerým prenajímateľom ukázalo, že by mohlo byť výhodnejšie, ak by svoju nehnuteľnosť zaradili do obchodného majetku.

V prípade, že tak spravia, majú prenajímatelia voľnejšie ruky pri uplatnení výdavkov.

Na rozdiel od situácie, kedy nehnuteľnosť v obchodnom majetku zaradenú nemajú, môžu uplatniť v daňovom priznaní výdavky napríklad na jej rekonštrukciu (takzvané technické zhodnotenie), prípadne aj daň z nehnuteľnosti, jej poistenie či úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup prenajímanej nehnuteľnosti. A samozrejme si možno uplatniť aj daňové odpisy.

Napriek tomu, že sa to prieči zdravému úsudku, nehnuteľnosť do obchodného majetku môže dať aj ten prenajímateľ, ktorý na prenájom nemá živnosť, ale zostáva fyzickou osobou – nepodnikateľom a tak využívať výhody, ktoré z toho plynú (pozor, aj nevýhody).

Spraviť to môžete aj sami

Nehnuteľnosť do obchodného majetku si môžete zaradiť aj vtedy, ak si vediete evidenciu sami.

„Rozhodnutie či zaradí, alebo nezaradí nehnuteľnosť do majetku prenajímateľ nemusí nikam špeciálne hlásiť,“ hovorí účtovníčka Júlia Mucsková z JM Account.

Kľúčovým dokumentom, ktorý však musíte vytvoriť, aby bolo po formálnej stránke všetko v poriadku, je inventárna karta dlhodobého hmotného majetku. K nemu bude treba vyhotoviť aj dokument - protokol o zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku, upozorňuje Roman Konrád z firmy Profinam.

Ako to urobiť

  1. Ako inventárna karta môže slúžiť dokument vytvorený v ľubovoľnom textovom či tabuľkovom editori.
  2. Hotové tlačivá možno kúpiť, vzory pre vlastný dokument nájdete aj zdarma na webe.
  3. V dokumente uvediete názov dokumentu (Inventárna karta dlhodobého hmotného majetku), názov a jednoduchý popis majetku, dátum a spôsob jeho obstarania, deň zaradenia, vstupnú cenu, odpisovú skupinu, obdobie odpisovania a metódu odpisovania. Pridáte tabuľku o odpisovaní (rok, za ktorý nehnuteľnosť odpisujete, výšku odpisu pre príslušný rok, zostatkovú cenu a dátum, kedy ste odpis uskutočnili – zapísali do evidencie). Zapísať môžete aj prípadné technické zhodnotenie majetku (rekonštrukcie).
  4. Zaradenie do obchodného majetku zdokumentujete vyplnením protokolu o zaradení. V ňom uvediete meno, DIČ, údaje o majetku, inventárne číslo, dátumy obstarania a zaradenia, spôsob obstarania a obstarávaciu cenu, spôsob odpisu, odpisovú skupinu, plán odpisov, využitie a uvediete dátum a svoj podpis.

Príklady odpisovania

Rovnomerné odpisovanie

Pri rovnomernom odpisovaní sa ročný odpis určí ako podiel vstupnej ceny hmotného majetku a doby odpisovania ustanovenej pre príslušnú odpisovú skupinu. Ročný odpis sa zaokrúhľuje na celé eurá nahor.

Príklad:

V januári v roku 2014 ste kúpili nehnuteľnosť a prenajali ju. Kúpna cena bola 100-tisíc eur, po kúpe ste nehnuteľnosť zaradili do obchodného majetku vo vstupnej cene 100-tisíc eur. Zaradili ste ju do 4. odpisovej skupiny na 20 rokov.

  • Keďže ste nehnuteľnosť zaradili do obchodného majetku v januári, máte nárok na celý odpis za rok 2013 v sume 5000 eur (100 000/20).
  • Následne si každý rok uplatníte do výdavkov ročný daňový odpis vo výške 5-tisíc eur.

Pozor:

  • Ak by nehnuteľnosť bola v osobnom užívaní napríklad tri roky a až potom by ste ju vložili do obchodného majetku, za toto obdobie vyčíslite fiktívne daňové odpisy, tie však už v daňovom priznaní nemôžete uplatniť.

Zrýchlené odpisovanie

Pri zrýchlenom odpisovaní hmotného majetku sa odpisovým skupinám prideľujú koeficienty pre zrýchlené odpisovanie – koeficient v 4. odpisovej skupine je v prvom roku 20, v ďalších 21, pre zostatkovú cenu 20 (prípadne pre zvýšenú zostatku cenu, ak ste nehnuteľnosť technicky zhodnotili - napríklad ste do nej investovali).

Pri zrýchlenom odpisovaní hmotného majetku sa určia odpisy z hmotného majetku takto:

  • v prvom roku odpisovania hmotného majetku len pomerná časť z ročného odpisu určeného ako podiel vstupnej ceny a priradeného koeficientu pre zrýchlené odpisovanie hmotného majetku platného v prvom roku odpisovania v závislosti od počtu mesiacov, počnúc mesiacom jeho zaradenia do užívania do konca tohto zdaňovacieho obdobia,
  • v ďalších rokoch odpisovania hmotného majetku ako podiel dvojnásobku jeho zostatkovej ceny a rozdielu medzi priradeným koeficientom pre zrýchlené odpisovanie platným v ďalších rokoch odpisovania a počtom rokov, počas ktorých sa už odpisoval; len na účely výpočtu ročných odpisov
  1. v druhom roku odpisovania sa zostatková cena hmotného majetku určí ako rozdiel medzi vstupnou cenou a podielom jeho vstupnej ceny a priradeného koeficientu pre zrýchlené odpisovanie platného v prvom roku odpisovania neskráteným o pomernú časť ročného odpisu neuplatnenú v daňových výdavkoch v prvom roku odpisovania,
  2. v ďalších rokoch odpisovania sa zostatková cena určená podľa prvého bodu zníži o daňové odpisy z tohto majetku zahrnuté do daňových výdavkov, počnúc druhým rokom odpisovania.

Príklad:

V januári v roku 2014 ste kúpili nehnuteľnosť a prenajali ju. Kúpna cena bola 100-tisíc eur, po kúpe ste nehnuteľnosť zaradili do obchodného majetku vo vstupnej cene 100-tisíc eur. Zaradili ste ju do 4. odpisovej skupiny na 20 rokov. Podľa koeficientov nehnuteľnosť budete odpisovať takto:

tabulka-1_res.jpg

Ak by nehnuteľnosť bola v osobnom užívaní napríklad tri roky a až potom by ste ju vložili do obchodného majetku, za toto obdobie vyčíslite fiktívne daňové odpisy, tie však už v daňovom priznaní nemôžete uplatniť.

Zdroj: Profinam (ht)

Nezabudnite

  1. Ak je byt zariadený, alebo sa zariaďuje, tak je dobré mať aj evidenciu drobného majetku (inventár nábytku, zariadenia, počet, hodnotu , stav opotrebenia...).
  2. Ak prenajímate byt, zo zákona musíte svoje príjmy registrovať. Ľudia, ktorých príjmy z prenájmu boli za rok nižšie ako daňové oslobodenie 500 eur, to často nerobia.

Zdroj: JM Account, Finančná správa (ht)

Pri predaji sa lehota pre oslobodenie ráta inak

Ak zaradíte nehnuteľnosť do obchodného majetku, budú pri jej predaji platiť iné pravidlá pre oslobodenie od dane z príjmu.

1072482_79445869-120x90.jpgZákon o dani z príjmov vymedzuje, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodený.

Podmienka platná pre oslobodenie sa pri nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve vzťahuje na dĺžku tohto vlastníctva (musí byť najmenej päťročné) a v prípade predaja nehnuteľnosti obstaranej pred rokom 2011 zákon rešpektuje aj trvalý pobyt (aspoň dvojročný).

Toto však neplatí, ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku – to znamená, že ju ako takú vediete v evidencii a uplatňujete si odpisy a výdavky podľa pravidiel pre nehnuteľnosť v obchodnom majetku.

„Oslobodenie sa nehnuteľnosti v obchodnom majetku bude týkať až po piatich rokoch od jej vyradenia z obchodného majetku. A nie od dátumu jej nadobudnutia do vlastníctva, respektíve začiatku trvalého pobytu v prípade nehnuteľnosti obstaranej pred rokom 2011,“ hovorí daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.

(ht, ILUSTRAČNÉ FOTO - WWW.FREEIMAGES.COM)


          Inzercia - Tlačové správy


          1. Moskva alebo Petrohrad?
          2. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni
          3. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte
          4. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli
          5. Nový Jaguar XF Sportbrake
          6. Špeciálna príloha: Pre budúcich vysokoškolákov
          7. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich
          8. Výhodné a lacné neznamená to isté, ani pri PZP
          9. Keď ide o zdravie a majetok, rozhodujú sekundy
          10. Diabetici môžu získať 25-tisíc eur cez nový grantový program
          1. Moskva alebo Petrohrad?
          2. Aké auto si vybrať - nové, zánovné alebo jazdené?
          3. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni
          4. Nový článokHB Reavis predstavuje projekt Stanica Nivy na veľtrhu
          5. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli
          6. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte
          7. Nový Jaguar XF Sportbrake
          8. Tradičné bratislavské dvory sú späť. V Jarabinkách sú až dva
          9. Jeden nákup a všetko vybavené, alebo one stop shopping
          10. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich
          1. Moskva alebo Petrohrad? 11 418
          2. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich 4 207
          3. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte 2 140
          4. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni 2 023
          5. Diabetici môžu získať 25-tisíc eur cez nový grantový program 1 782
          6. Nový Jaguar XF Sportbrake 1 546
          7. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli 1 295
          8. Špeciálna príloha: Pre budúcich vysokoškolákov 1 138
          9. Výhodné a lacné neznamená to isté, ani pri PZP 857
          10. Tradičné bratislavské dvory sú späť. V Jarabinkách sú až dva 512

          Hlavné správy zo Sme.sk

          PLUS

          Bukovský: Doma máme lepšie potraviny než acai či chia

          Sme národ, ktorý ľahko prijíma niečo zahraničné ako to svetové. No superpotraviny k nám nemusia cestovať cez celú planétu.

          SPIŠ KORZÁR

          Deň, ktorý navždy zmenil Vysoké Tatry. Takto to vyzeralo pred 13 rokmi

          Víchrica zničila 12-tisíc hektárov lesa.

          TECH

          Vo vesmíre znie strašidelné pískanie. Vedci zistili, odkiaľ pochádza

          Väčšina častíc je zachytená v pásoch.

          Neprehliadnite tiež

          V bratislavskom Prievoze pribudne nový rezidenčný komplex

          Rezidenčný komplex by mal podľa zámeru pozostávať z troch polyfunkčných objektov, garážového domu a súvisiacej infraštruktúry.

          Ponuka nových bytov na Slovensku rastie rýchlejšie ako dopyt po bývaní

          Ceny bytov majú v poslednom období rastúci trend.

          Stavebná produkcia medziročne klesla

          Oproti februáru 2016 sa celková stavebná produkcia znížila o 10,7 percenta.

          Príspevok na zateplenie domu bude možné opäť získať v druhej polovici roka

          Maximálna dotácia má stúpnuť zo 6500 na 8500 eur.