SME
Utorok, 22. október, 2019 | Meniny má Sergej

Nájom alebo kúpa bytu? Pozrite si, čo sa môže viac oplatiť

Niekoľko príkladov výpočtov, ako to môže vyjsť alebo nevyjsť. Napokon však aj tak rozhoduje životná situácia.

Investícia do bývania je životným krokom, spravidla sprevádza dôležité križovatky života, ako je založenie rodiny alebo jej rozrastanie.Investícia do bývania je životným krokom, spravidla sprevádza dôležité križovatky života, ako je založenie rodiny alebo jej rozrastanie.(Zdroj: ILUSTRAČNÉ - FREEIMAGES.COM)

Je výhodnejšie bývať v podnájme, alebo si vziať hypotéku a začať splácať vlastný byt? Finančníkom to vychádza v prospech hypotéky. Jednoduché počty však nestačia. Veľa závisí od situácie, potrieb, životného štýlu a celého radu ďalších faktorov.

Najnovšie výpočty o tom, či vychádza záujemcovi o bývanie nájom, alebo kúpa bytu, spravil hlavný ekonóm ČSOB Marek Gábriš.

Porovnával, koľko ľudia v priemere zaplatia za podnájom v hlavnom meste a koľko by žiadateľa pri rovnakom byte vyšla mesačná splátka hypotéky.

„Pre náš ilustračný príklad sme si zvolili Bratislavu, ktorá generuje nové pracovné miesta pre mladých ľudí a zároveň tvorí podiel tohto regiónu na realitnom trhu zhruba polovicou. Z hľadiska početnosti sú dostatočne reprezentatívne aj zvolené lokality Petržalka a Ružinov,“ píše v komentári k výpočtom.

Z pohľadu veľkosti ekonóm vybral žiadané dvojizbové byty, priemerný príjem zvolili 900 eur, čo bola zhruba priemerná čistá mesačná mzda v Bratislavskom kraji v roku 2012.

Pri 100-percentnom financovaní mu v príkladoch zväčša vyšli mesačné splátky hypotéky nižšie ako prenájom. „Avšak je pravda, že pri vlastnom bývaní sa náklady zvýšia o platby energií - ak sa neplatia samostatne pri prenájme,“ pokračuje.

Niekedy to vychádza, nemusí však vždy

Vedeli ste?
O kúpe a prenájme
  • Pri kúpe bytu splácate úver za majetok, ktorý už máte vo vlastníctve, pričom celková istina pomaly postupne klesá.
  • Náklady spojené s prenájmom v inzeráte nemusia byť konečné, v cene mesačného prenájmu nemusia byť zahrnuté energie alebo časť poplatkov. Minimálne sa berie do úvahy vyúčtovanie a zohľadňuje sa potom dodatočne v skutočných nákladoch.
Zdroj: ČSOB

Pri splácaní bytu v pôvodnom stave v Petržalke použitý príklad generuje mesačnú rezervu 100 eur na platby, ktoré by mohli aspoň čiastočné pokrytie ďalších nákladov.

Ostatné príklady vytvárajú rezervu, ale menšiu. V jednom vyrátanom príklade prekračuje splátka hypotéky mesačnú platbu nájomného.

„Čisto z pohľadu nákladov je finančne výhodnejšie splácať úver, ako platiť podnájom. Investícia do bývania je však aj životným krokom a spravidla sprevádza dôležité križovatky života, ako je založenie rodiny alebo jej rozrastanie,“ uzatvára svoje výpočty Gábriš.

Použité dáta ČSOB konzultovala s odborníkmi na reality z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. „Aby sme sa čo najviac priblížili skutočnosti, pretože inzerované ceny môžu byť rôzne. Bratislavu a jej časti Ružinov a Petržalku sme vybrali po konzultácii, lebo by mali byť najrelevantnejšie pre trh ako taký,“ píše hovorkyňa ČSOB Zuzana Eliášová.

Ako to spočítali

2-izbový byt, pôvodný stav:
Bratislava - Petržalka Bratislava - Ružinov
cena bytu = výška hypotéky 85 000 € 96 500 €
prenájom na mesiac 483 € 490 €
splátka hypotéky 383 € 435 €
rozdiel (splátka - nájomné) -100 € -55 €
2-izbový, novostavba:
Bratislava - Petržalka Bratislava - Ružinov
cena bytu = výška hypotéky 111 600 € 132 500 €
prenájom na mesiac 549 € 565 €
splátka hypotéky 504 € 598 €
rozdiel (splátka - nájomné) -45 € 33 €

Zdroj: NARKS/CMN, ČSOB; údaje k aprílu 2014

Poznámka: Príklady platia pre hypotéku so splatnosťou 30 rokov, úrok. sadzbou 3,54 %, na 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Pri prepočtoch banka predpokladala, že cena prenájmu je konečná - teda zahŕňa všetky platby spojené s prenájmom bytu (energie a iné).


Vlastníctvo je záväzok, nie je pre každého

„V zásade je porovnanie spravené korektne. Úrokovú sadzbu, s ktorou je počítané, 3,54 % p.a., je dnes bežne možné získať,“ píše Maroš Ovčiarik, finančný expert z portálu financnahitparada.sk.

V prepočte podľa neho samozrejme nie je zohľadnený prípadný posun úrokových sadzieb v budúcnosti, posun vo výške nájomného, zmeny cien bytov a podobne. „Avšak toto zohľadniť je veľmi komplikované až nemožné,“ dodáva.

Napriek tomu súhlasí, že v súčasných podmienkach je výhodnejšie vziať si hypotéku a splácať mesačné splátky banke ako platiť nájomné. Okrem toho, že náklady pre človeka sú podobné, v prospech hypotéky hrá skutočnosť, že po jej splatení mu ostáva v majetku byt.

V inej situácii sú však podľa neho ľudia, ktorí hľadajú len dočasné ubytovanie na niekoľko mesiacov, prípadne niekoľko málo rokov z dôvodu kratšieho pobytu v konkrétnom meste.

„Vstupné náklady na vybavenie hypotéky a bytu a prípadné riziko krátkodobého poklesu ceny konkrétnej nehnuteľností zasa hrá v prospech nájmu,“ mieni.

Pri vstupných nákladoch na hypotéku v zásade ide o poplatok za vybavenie hypotéky (zhruba 0,8 % z výšky hypotéky v závislosti od banky) a poplatky na znalecký posudok a zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť (približne 250 až 350 eur).

Problém alebo marketing?

Riešia v praxi ľudia tento problém, alebo ide len o komunikačnú príležitosť pre banky, ktoré poskytujú hypoúvery? Skúsili sme to zistiť anketou v sieti realitných kancelárií RE/MAX.

“Riešia to najmä mladí ľudia, ktorí nemajú ešte nad sebou záväzok rodiny a potrebu vlastnej nehnuteľnosti,“ vraví Zuzana Mičová, riaditeľka kancelárie RE/MAX Diamond v Bratislave.

„Názory sa rôznia, je to ovplyvnené konkrétnymi možnosťami záujemcu,“ opisuje skúsenosti majiteľka ďalšej sieťovej realitky Denisa Krivošíková. Ak má záujemca o bývanie stály zamestnanecký pomer s dobrými platovými podmienkami a má šancu bývať vo vlastnom za rovnakú cenu, ako by zaplatil za nájom cudzieho bytu, tak je isté, že to využije. Nájom podľa nej zväčša ocenia ľudia, ktorí nechcú byť nikomu nič dlžní a majú radi zmenu.

„Kým v západnej Európe je oveľa rozšírenejší trh s nájomnými nehnuteľnosťami, u nás sa prevažná väčšina klientov orientuje na vlastné bývanie. Samozrejme, ak im to dovoľuje ekonomická situácia,“ píše Peter Vozár z trnavského RE/MAXu.

„V tomto sa napríklad v porovnaní s inými mestami na Slovensku už Bratislava približuje k spomenutej časti Európy, kde sa ceny nehnuteľností stávajú pre niektoré príjmové skupiny nedostupnými a ľudia chtiac, nechtiac volia prenájom,“ dodáva.

Nájom a kúpa bytu

Kto zvyčajne uprednostní nájom pred vlastníctvom

  • Mladé páry, ktorých oficiálny príjem na výplatnej páske nepostačuje na schválenie hypotekárneho úveru,
  • ľudia po rozvode, pre ktorých nájomný byt je iba prestupnou stanicou medzi novým domovom,
  • migrujúci pracujúci v produktívnom veku, ktorí buď majú dostatočné finančné zázemie, ale nechcú sa viazať na určitú lokalitu, nie to na nehnuteľnosť, alebo majú vlastnú nehnuteľnosť, ale nachádza sa v regióne s nižšou zamestnanosťou a do Bratislavy sa dočasne sťahujú za pracovnou príležitosťou.

Kto si berie hypotéku

  • Mladí ľudia - páry, ktoré platili nájom a rozhodli sa splácať vlastné bývanie. Vyberajú si prevažne dostupnejšie panelákové byty alebo menšie novostavby. Výhodou pre nich sú hypotéky pre mladých a nízka úroková sadzba úveru.
  • Čím je záujemca dlhšie v situácii, kedy má dostatočný, stabilný a dlhodobý príjem, tým je náchylnejší nehnuteľnosť kúpiť a v prípade potreby dočasne prenajať izbu niekomu ďalšiemu.

Zdroj: RE/MAX Right Way, RE/MAX Victory, RE/MAX Absolute (ht)

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Týmto trikom sa dajú v aute umiestniť tri autosedačky
          2. Katarína pomáha ľuďom svojimi mydlami
          3. IT je dokonalá ukážka slovenskej kreativity. Tretia časť
          4. Ako jazdí VW T-Roc s výkonom 300 koní?
          5. Doplňte si knižnicu o svetovú klasiku už od 99 centov
          6. Deti jedia málo ovocia a zeleniny. Multivitamíny ich nenahradia
          7. V prvom roku fixný výnos až do 8,5 % ročne
          8. Pitný režim je dôležitý. Čo robiť, ak nám čistá voda nechutí?
          9. Zamestnanci sú pre BILLA dôležitým pilierom, pridaj sa k nim
          10. Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)
          1. Zdravotné stoličky Adaptic sú v predaji tiež na Slovensku
          2. IT je dokonalá ukážka slovenskej kreativity. Tretia časť
          3. Ako jazdí VW T-Roc s výkonom 300 koní?
          4. V prvom roku fixný výnos až do 8,5 % ročne
          5. Pitný režim je dôležitý. Čo robiť, ak nám čistá voda nechutí?
          6. Deti jedia málo ovocia a zeleniny. Multivitamíny ich nenahradia
          7. Doplňte si knižnicu o svetovú klasiku už od 99 centov
          8. Katarína pomáha ľuďom svojimi mydlami
          9. Levanduľa pre zamestnancov
          10. Zamestnanci sú pre BILLA dôležitým pilierom, pridaj sa k nim
          1. IBA DNES: Získajte plný prístup na SME.sk na 30 dní zadarmo 17 665
          2. Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti) 12 076
          3. Výskumný park v Rakúsku zistil, ako sa býva najzdravšie 11 087
          4. Karibik: Dokonalý oddych v špičkových hoteloch 9 454
          5. Lidl je odteraz všade! Vitajte v Lidl e-shope 8 584
          6. Limitovaná ponuka: balík SME.sk + DIGI GO so zľavou až 52 % 7 463
          7. Doplňte si knižnicu o svetovú klasiku už od 99 centov 6 482
          8. Vysokoškoláci zarobia už o 587 eur viac ako stredoškoláci 5 874
          9. Prečo Lukáš chodí po tridsiatke ešte stále na strednú školu 5 578
          10. 5 rád Ľudmily Kolesárovej, ako napísať projekt a získať grant 5 510

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Sudcovia Najvyššieho súdu žiadajú Urbancovú, aby odstúpila. Pre Kočnera

          Vyplynuli podozrenia, že podpredsedníčka Najvyššieho súdu zneužívala svoju funkciu.

          Jarmila Urbancová.
          Podpredseda parlamentu Martin Glváč.
          Cynická obluda

          Skvelý deň pre spravodlivosť

          Za svoju dlhú prokurátorskú prax nebolo veľa dní, keď by Dobroslav Trnka spravil toľko pre boj proti zločinu, ako včera.

          Autorská strana Sone Jánošovej

          Pôrodnice sú miesta bázne a poslušnosti. No nemali by byť

          Stať sa matkou neznamená len vypudiť jedného človeka z útrob druhého.

          Ilustračné foto.

          Neprehliadnite tiež

          Podcast Index

          Index: Ani prísnejšia regulácia úverov nehnuteľnosti nezlacní

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.
          Ilustračné foto.

          Ceny nehnuteľností na bývanie v prvom štvrťroku stúpli

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.

          Ilustračné foto.

          V regióne, kde je kominárov málo, sa na nich čaká dlhšie

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.