Zaplatili za dom, nevlastia ho. Kde spravili chybu?

Pri kúpe nehnuteľnosti musí byť dodržaný zákon, inak je kúpa neplatná.

Aby váš dom neostal iba na papieri, treba dodržať všetko, čo požaduje zákon.(Zdroj: FOTOLIA)

Manželia z Tekovských Lužian kúpili dom. S pôvodnou majiteľkou však nespísali kúpno-predajnú zmluvu. Ako doklad o vlastníctve majú iba čestné prehlásenie o prevzatí kúpnej ceny, ktoré obe strany podpísali pred notárom.

Na čestnom prehlásení síce figuruje adresa, na ktorej sa dom nachádza, nie je tam však uvedené žiadne súpisné číslo nehnuteľnosti. Ani to, že platia aj za pozemok pod ním.

Manželia nemajú vlastnícke právo vyznačené ani v katastri nehnuteľností. Teraz by však chceli vlastnícke vzťahy vysporiadať, pretože chcú zrenovovaný dom prepísať na dcéru.

Pôvodná majiteľka im však robí problémy, chce za dom doplatiť niekoľko tisíc eur.

Manželia majú síce isté právne možnosti, ako by mohli dom napísať na seba alebo svoju dcéru bez doplácania kúpnej ceny. Ich šance sú však podľa právničky Moniky Šajtlavovej z advokátskej kancelárie bpv Braun Partners veľmi malé.

Papier musí byť

"K nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môže dôjsť na základe scudzovacieho právneho úkonu,

Kúpna zmluva
Náležitosti

• Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon.

• Musí obsahovať prejav vôle predávajúceho, z ktorého jasne vyplýva, že chce predať.

• Musí tiež obsahovať prejav vôle kupujúceho, z ktorého jasne vyplýva, že chce kúpiť

• Musí byť zrejmé čo a za koľko chcú účastníci kúpiť/predať.

• Ak zákon navyše vyžaduje pre právny úkon dodržanie určitej formy (ako je tomu pri prevode nehnuteľností), jej nedodržanie zakladá absolútnu neplatnosť právneho úkonu, teda že sa na právny úkon pozerá, akoby nebol urobený.

Zdroj: bpv Braun Partners

ktorým je kúpna zmluva, darovacia zmluva, zámenná zmluva alebo dedením, rozhodnutím štátneho orgánu, alebo na základe iných právnych skutočností uvedených v zákone (napríklad vydržanie, spracovanie veci a podobne)," vysvetľuje Šajtlavová.

Zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať písomnú formu a podpis prevodcu na týchto zmluvách musí byť vždy úradne osvedčený.

"Katastrálny zákon ustanovuje tiež ďalšie podrobnosti týkajúce sa toho, ako majú byť účastníci a prevádzaná nehnuteľnosť v zmluve špecifikovaná. Ak tieto náležitosti zmluva nemá, kataster vlastnícke právo k nehnuteľnosti nezapíše," hovorí právnička.

Pripomína tiež, že vlastníkom nehnuteľnosti sa človek stáva až okamihom, keď je ako majiteľ zapísaný v katastri nehnuteľností.

Návrh na vklad by síce manželia mohli podať kedykoľvek, teda aj po desiatkach rokov od doby, čo dom kúpili. Zákon ich neobmedzuje nijakou lehotou. Museli by však mať v rukách právoplatnú listinu o nadobudnutí vlastníctva.

"Čo sa týka spomínaných manželov, bohužiaľ, dostali sa v tomto smere do skutočne nepríjemnej situácie," je presvedčená Šajtlavová.

Ich čestné prehlásenie o prevzatí kúpnej ceny totiž nemá všetky náležitosti, ktoré by mala mať zmluva.

"Keďže manželia s predávajúcou neuzavreli kúpno-predajnú zmluvu na nehnuteľnosť písomne, ide o absolútne neplatný právny úkon. Znamená to, že fakticky nehnuteľnosť nikdy nekúpili a na základe tohto titulu sa ani nemohli stať vlastníkmi tejto nehnuteľnosti," vysvetľuje Šajtlavová.

Od kúpy nehnuteľnosti a zaplatenia kúpnej ceny uplynulo už viac ako 18 rokov. Súd by manželom neuznal ani žalobu na pôvodnú majiteľku domu, za bezdôvodné obohatenie sa.

Priveľa chýb

Právnička si myslí, že za pokus by stálo preskúmať, či by sa toto čestné vyhlásenie na základe svojich obsahových náležitostí nedalo považovať za kúpnu zmluvu (keďže právne úkony treba posudzovať podľa obsahu a nie ich označenia).

"V tomto prípade je navyše plusom, že podpis predávajúcej na listine je úradne overený a listinu podpísali aj manželia. Pri dôslednom preštudovaní obsahu listiny ale dôjdeme k záveru, že toto čestné vyhlásenie je bohužiaľ len jednostranným vyhlásením predávajúcej, ktorá v ňom osvedčuje, že došlo k plneniu z kúpnej zmluvy (nie že ona predáva a manželia kupujú).

Absentujú tam prejavy vôle, z ktorých by vyplývalo, že predávajúci predáva a kupujúci kupuje. Toto čestné vyhlásenie skôr len indikuje, že prijala plnenie na základe kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, ktorá mala byť uzavretá nevedno kedy. V žiadnom prípade sa z neho nedá vyvodiť, že ide o kúpnu zmluvu samotnú," dodáva právnička.

Ďalšou chybou, ktorú manželia spravili, bolo, že kupovaný dom nie je poriadne špecifikovaný. To, čo malo byť predmetom kúpy, je absolútne neurčité. Je tam uvedená len nejaká ulica a orientačné číslo. Žiadne súpisné číslo, žiadna parcela, na ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, žiadny list vlastníctva.

Upozorňuje tiež na to, že ulica už môže byť premenovaná.

A v neposlednom rade, nespomína sa v čestnom vyhlásení ani pozemok pod domom. Ten by teda za žiadnych okolností nemohol pripadnúť im. A to znamená, že majitelia by im mohli robiť problém s prístupom.

Môžu sa pokúsiť o vydržanie

Jediný spôsob ako dostať na list vlastníctva svoje či dcérine meno je podľa Šajtlavovej vydržanie. "Ak by manželia nehnuteľnosť mali dobromyseľne v držbe nepretržite po dobu aspoň 10 rokov, dalo by sa uvažovať nad tým, či túto nehnuteľnosť nemohli vydržať.

Toto tiež nie je také jednoduché, ako by sa mohlo zdať.

"Dobromyseľnosť treba posudzovať individuálne, s prihliadnutím na všetky okolnosti prípadu a tiež tam treba zohľadniť aj náležitú opatrnosť. U manželov chýbala podľa mňa náležitá opatrnosť v tom zmysle, že hoci si mysleli, že dom kúpili, nevedeli, že zmluva o prevode vlastníckeho práva má mať písomnú formu a že vlastníkmi sa stanú až po zápise do katastra, vedieť to mali. V tomto prípade by toto svedčilo v ich neprospech," hovorí Šajtlavová.

Ak ale v tom dome bývali, platili za neho dane, užívali ho ako vlastný, urobili v ňom rekonštrukciu, dali vyčistiť komín, bol by to podľa právničky veľmi silný argument pre to, že to vlastnícke právo k domu vydržali.

Vydržanie by manželom musel osvedčiť notár. Manželia by pred notárom museli vyhlásiť, že splnili podmienky vydržania, predložiť dôkazy potvrdzujúce osvedčované skutočnosti a uviesť deň, ktorým vlastnícke právo vydržali.

Okrem toho by tiež museli získať vyjadrenie obce, že nemá k vzniku ich vlastníckeho práva výhrady a – čo zrejme bude problém - tiež vyjadrenie pôvodnej majiteľky, že nemá k vzniku vlastníckeho práva manželov žiadne výhrady.

"Ak by toto všetko splnili, notár by nadobudnutie ich vlastníckeho práva vydržaním osvedčil formou notárskej zápisnice, na základe ktorej kataster Bolerácovcov zapíše ako vlastníkov domu do katastra nehnuteľností záznamom (nie vkladom).

Ak notár nadobudnutie vlastníckeho práva neosvedčí, neostane im iné, ako sa obrátiť na súd so žiadosťou, aby súd určil, či Bolerácovcom vzniklo k domu vlastnícke právo vydržaním," uzatvára právnička.


          Inzercia - Tlačové správy


          1. Moskva alebo Petrohrad?
          2. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni
          3. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte
          4. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli
          5. Nový Jaguar XF Sportbrake
          6. Špeciálna príloha: Pre budúcich vysokoškolákov
          7. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich
          8. Výhodné a lacné neznamená to isté, ani pri PZP
          9. Keď ide o zdravie a majetok, rozhodujú sekundy
          10. Diabetici môžu získať 25-tisíc eur cez nový grantový program
          1. Moskva alebo Petrohrad?
          2. Aké auto si vybrať - nové, zánovné alebo jazdené?
          3. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni
          4. Nový článokHB Reavis predstavuje projekt Stanica Nivy na veľtrhu
          5. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli
          6. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte
          7. Nový Jaguar XF Sportbrake
          8. Tradičné bratislavské dvory sú späť. V Jarabinkách sú až dva
          9. Jeden nákup a všetko vybavené, alebo one stop shopping
          10. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich
          1. Moskva alebo Petrohrad? 11 418
          2. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich 4 207
          3. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte 2 140
          4. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni 2 023
          5. Diabetici môžu získať 25-tisíc eur cez nový grantový program 1 782
          6. Nový Jaguar XF Sportbrake 1 546
          7. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli 1 295
          8. Špeciálna príloha: Pre budúcich vysokoškolákov 1 138
          9. Výhodné a lacné neznamená to isté, ani pri PZP 857
          10. Tradičné bratislavské dvory sú späť. V Jarabinkách sú až dva 512

          Hlavné správy zo Sme.sk

          PLUS

          Bukovský: Doma máme lepšie potraviny než acai či chia

          Sme národ, ktorý ľahko prijíma niečo zahraničné ako to svetové. No superpotraviny k nám nemusia cestovať cez celú planétu.

          SPIŠ KORZÁR

          Deň, ktorý navždy zmenil Vysoké Tatry. Takto to vyzeralo pred 13 rokmi

          Víchrica zničila 12-tisíc hektárov lesa.

          TECH

          Vo vesmíre znie strašidelné pískanie. Vedci zistili, odkiaľ pochádza

          Väčšina častíc je zachytená v pásoch.

          Neprehliadnite tiež

          V bratislavskom Prievoze pribudne nový rezidenčný komplex

          Rezidenčný komplex by mal podľa zámeru pozostávať z troch polyfunkčných objektov, garážového domu a súvisiacej infraštruktúry.

          Ponuka nových bytov na Slovensku rastie rýchlejšie ako dopyt po bývaní

          Ceny bytov majú v poslednom období rastúci trend.

          Stavebná produkcia medziročne klesla

          Oproti februáru 2016 sa celková stavebná produkcia znížila o 10,7 percenta.

          Príspevok na zateplenie domu bude možné opäť získať v druhej polovici roka

          Maximálna dotácia má stúpnuť zo 6500 na 8500 eur.