SME
Streda, 28. september, 2022 | Meniny má Václav

Zaplatili za dom, nevlastia ho. Kde spravili chybu?

Pri kúpe nehnuteľnosti musí byť dodržaný zákon, inak je kúpa neplatná.

Aby váš dom neostal iba na papieri, treba dodržať všetko, čo požaduje zákon.Aby váš dom neostal iba na papieri, treba dodržať všetko, čo požaduje zákon. (Zdroj: FOTOLIA)

Manželia z Tekovských Lužian kúpili dom. S pôvodnou majiteľkou však nespísali kúpno-predajnú zmluvu. Ako doklad o vlastníctve majú iba čestné prehlásenie o prevzatí kúpnej ceny, ktoré obe strany podpísali pred notárom.

Na čestnom prehlásení síce figuruje adresa, na ktorej sa dom nachádza, nie je tam však uvedené žiadne súpisné číslo nehnuteľnosti. Ani to, že platia aj za pozemok pod ním.

Manželia nemajú vlastnícke právo vyznačené ani v katastri nehnuteľností. Teraz by však chceli vlastnícke vzťahy vysporiadať, pretože chcú zrenovovaný dom prepísať na dcéru.

Pôvodná majiteľka im však robí problémy, chce za dom doplatiť niekoľko tisíc eur.

Manželia majú síce isté právne možnosti, ako by mohli dom napísať na seba alebo svoju dcéru bez doplácania kúpnej ceny. Ich šance sú však podľa právničky Moniky Šajtlavovej z advokátskej kancelárie bpv Braun Partners veľmi malé.

Papier musí byť

"K nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môže dôjsť na základe scudzovacieho právneho úkonu,

Kúpna zmluva
Náležitosti

• Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon.

• Musí obsahovať prejav vôle predávajúceho, z ktorého jasne vyplýva, že chce predať.

• Musí tiež obsahovať prejav vôle kupujúceho, z ktorého jasne vyplýva, že chce kúpiť

• Musí byť zrejmé čo a za koľko chcú účastníci kúpiť/predať.

• Ak zákon navyše vyžaduje pre právny úkon dodržanie určitej formy (ako je tomu pri prevode nehnuteľností), jej nedodržanie zakladá absolútnu neplatnosť právneho úkonu, teda že sa na právny úkon pozerá, akoby nebol urobený.

Zdroj: bpv Braun Partners

ktorým je kúpna zmluva, darovacia zmluva, zámenná zmluva alebo dedením, rozhodnutím štátneho orgánu, alebo na základe iných právnych skutočností uvedených v zákone (napríklad vydržanie, spracovanie veci a podobne)," vysvetľuje Šajtlavová.

Zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať písomnú formu a podpis prevodcu na týchto zmluvách musí byť vždy úradne osvedčený.

"Katastrálny zákon ustanovuje tiež ďalšie podrobnosti týkajúce sa toho, ako majú byť účastníci a prevádzaná nehnuteľnosť v zmluve špecifikovaná. Ak tieto náležitosti zmluva nemá, kataster vlastnícke právo k nehnuteľnosti nezapíše," hovorí právnička.

Pripomína tiež, že vlastníkom nehnuteľnosti sa človek stáva až okamihom, keď je ako majiteľ zapísaný v katastri nehnuteľností.

Návrh na vklad by síce manželia mohli podať kedykoľvek, teda aj po desiatkach rokov od doby, čo dom kúpili. Zákon ich neobmedzuje nijakou lehotou. Museli by však mať v rukách právoplatnú listinu o nadobudnutí vlastníctva.

"Čo sa týka spomínaných manželov, bohužiaľ, dostali sa v tomto smere do skutočne nepríjemnej situácie," je presvedčená Šajtlavová.

Ich čestné prehlásenie o prevzatí kúpnej ceny totiž nemá všetky náležitosti, ktoré by mala mať zmluva.

"Keďže manželia s predávajúcou neuzavreli kúpno-predajnú zmluvu na nehnuteľnosť písomne, ide o absolútne neplatný právny úkon. Znamená to, že fakticky nehnuteľnosť nikdy nekúpili a na základe tohto titulu sa ani nemohli stať vlastníkmi tejto nehnuteľnosti," vysvetľuje Šajtlavová.

Od kúpy nehnuteľnosti a zaplatenia kúpnej ceny uplynulo už viac ako 18 rokov. Súd by manželom neuznal ani žalobu na pôvodnú majiteľku domu, za bezdôvodné obohatenie sa.

Priveľa chýb

Právnička si myslí, že za pokus by stálo preskúmať, či by sa toto čestné vyhlásenie na základe svojich obsahových náležitostí nedalo považovať za kúpnu zmluvu (keďže právne úkony treba posudzovať podľa obsahu a nie ich označenia).

"V tomto prípade je navyše plusom, že podpis predávajúcej na listine je úradne overený a listinu podpísali aj manželia. Pri dôslednom preštudovaní obsahu listiny ale dôjdeme k záveru, že toto čestné vyhlásenie je bohužiaľ len jednostranným vyhlásením predávajúcej, ktorá v ňom osvedčuje, že došlo k plneniu z kúpnej zmluvy (nie že ona predáva a manželia kupujú).

Absentujú tam prejavy vôle, z ktorých by vyplývalo, že predávajúci predáva a kupujúci kupuje. Toto čestné vyhlásenie skôr len indikuje, že prijala plnenie na základe kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, ktorá mala byť uzavretá nevedno kedy. V žiadnom prípade sa z neho nedá vyvodiť, že ide o kúpnu zmluvu samotnú," dodáva právnička.

Ďalšou chybou, ktorú manželia spravili, bolo, že kupovaný dom nie je poriadne špecifikovaný. To, čo malo byť predmetom kúpy, je absolútne neurčité. Je tam uvedená len nejaká ulica a orientačné číslo. Žiadne súpisné číslo, žiadna parcela, na ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, žiadny list vlastníctva.

Upozorňuje tiež na to, že ulica už môže byť premenovaná.

A v neposlednom rade, nespomína sa v čestnom vyhlásení ani pozemok pod domom. Ten by teda za žiadnych okolností nemohol pripadnúť im. A to znamená, že majitelia by im mohli robiť problém s prístupom.

Môžu sa pokúsiť o vydržanie

Jediný spôsob ako dostať na list vlastníctva svoje či dcérine meno je podľa Šajtlavovej vydržanie. "Ak by manželia nehnuteľnosť mali dobromyseľne v držbe nepretržite po dobu aspoň 10 rokov, dalo by sa uvažovať nad tým, či túto nehnuteľnosť nemohli vydržať.

Toto tiež nie je také jednoduché, ako by sa mohlo zdať.

"Dobromyseľnosť treba posudzovať individuálne, s prihliadnutím na všetky okolnosti prípadu a tiež tam treba zohľadniť aj náležitú opatrnosť. U manželov chýbala podľa mňa náležitá opatrnosť v tom zmysle, že hoci si mysleli, že dom kúpili, nevedeli, že zmluva o prevode vlastníckeho práva má mať písomnú formu a že vlastníkmi sa stanú až po zápise do katastra, vedieť to mali. V tomto prípade by toto svedčilo v ich neprospech," hovorí Šajtlavová.

Ak ale v tom dome bývali, platili za neho dane, užívali ho ako vlastný, urobili v ňom rekonštrukciu, dali vyčistiť komín, bol by to podľa právničky veľmi silný argument pre to, že to vlastnícke právo k domu vydržali.

Vydržanie by manželom musel osvedčiť notár. Manželia by pred notárom museli vyhlásiť, že splnili podmienky vydržania, predložiť dôkazy potvrdzujúce osvedčované skutočnosti a uviesť deň, ktorým vlastnícke právo vydržali.

Okrem toho by tiež museli získať vyjadrenie obce, že nemá k vzniku ich vlastníckeho práva výhrady a – čo zrejme bude problém - tiež vyjadrenie pôvodnej majiteľky, že nemá k vzniku vlastníckeho práva manželov žiadne výhrady.

"Ak by toto všetko splnili, notár by nadobudnutie ich vlastníckeho práva vydržaním osvedčil formou notárskej zápisnice, na základe ktorej kataster Bolerácovcov zapíše ako vlastníkov domu do katastra nehnuteľností záznamom (nie vkladom).

Ak notár nadobudnutie vlastníckeho práva neosvedčí, neostane im iné, ako sa obrátiť na súd so žiadosťou, aby súd určil, či Bolerácovcom vzniklo k domu vlastnícke právo vydržaním," uzatvára právnička.

SkryťVypnúť reklamu

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Piešťanská firma ovládla svet zubárskych kresiel
          2. Riskovali viac než iní. Jeden z nich sa slávy nedožil
          3. Takto si nastavíte, aby vám maily od SME nekončili v spame
          4. Jazdíte na pneumatikách Continental?
          5. Vyskúšajte vylepšenú aplikáciu SME aj s novou SME Minútou
          6. Najradšej by ste sa pri čítaní správ nechali zahrabať?
          7. Štát zvyšuje dotácie na nájomné bývanie
          8. Bublina: Hravý a kreatívny časopis pre deti v denníku SME
          1. Union prepláca všetky doplatky za lieky pre deti do 18 rokov
          2. Medzi prírodnými izoláciami vedie celulóza
          3. Zvyšky z vašej kuchyne môžu pomôcť v boji s klimatickou krízou
          4. Riskovali viac než iní. Jeden z nich sa slávy nedožil
          5. Nie všetko sa deje na červenom koberci
          6. Takto si nastavíte, aby vám maily od SME nekončili v spame
          7. Jazdíte na pneumatikách Continental?
          8. Rebríček úsporných ojazdených vozidiel
          1. Tejto zelenine patrí štvrté miesto na svete. Máte ju doma? 12 138
          2. Osem cestovateľských tipov, kam sa vybrať cez jesenné prázdniny 11 156
          3. Vyskúšajte vylepšenú aplikáciu SME aj s novou SME Minútou 3 612
          4. OMV mení kuchynský olej za kávu. Teraz na celom Slovensku 3 544
          5. Jazdíte na pneumatikách Continental? 2 818
          6. Bublina: Hravý a kreatívny časopis pre deti v denníku SME 2 562
          7. Morca-della a Pali. Tatrakon stojí na osvedčenej klasike 2 513
          8. Najradšej by ste sa pri čítaní správ nechali zahrabať? 2 345
          SkryťVypnúť reklamu
          SkryťVypnúť reklamu

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Minister financií Igor Matovič.

          Matoviča v parlamente nechcú ani vlastní.


          a 1 ďalší 2 h
          Ilustračné foto.

          Pesimistická prognóza NBS počíta s tým, že nenabehnú vládne opatrenia.


          2 h
          Meloniová

          Je to víťazstvo menšiny, hovorí Francesco Clementi.


          4 h
          Odvolávanie ministra financií Matoviča.

          Návrh na vyslovenie nedôvery ministrovi podpísalo 32 poslancov.


          a 3 ďalší 4 h

          Neprehliadnite tiež

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.


          a 1 ďalší 10. jan
          Ilustračné foto.

          Ľudia najviac kupovali menšie byty.


          SITA 13. júl
          Ilustračné foto.

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.


          SITA 30. máj

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.


          22. nov

          Blogy SME

          1. Marek Mačuha: Prečo odvolať Matoviča
          2. Patrik Zimáni: Šeď nevšímavosti okolo nás.
          3. Peter Fiabáne: Riešenia najväčších výziev vyžadujú čas a rozvahu, nie statusy na sociálnych sieťach.
          4. Marián Betík: Môj mobil je debil a čo ja?
          5. Miroslav Danko: Otvorený list Mikulášovi Dzurindovi
          6. Štefan Vidlár: Krvavé častušky
          7. Věra Tepličková: Už nemusíme tápať v temnotách. Svetlo sveta uzreli prvé nápady, ako na pracoviskách šetriť energie
          8. Roman Kebísek: Desaťročie veľkého prenasledovania evanjelikov 1671-1681
          1. Monika Nagyova: Úprimné pozdravy z Bratislavy: Ľudia nosia vo vreckách nože a ešte sa tým chvastajú. 15 459
          2. Ján Valchár: Prečo je čiastočná mobilizácia v Rusku dobrou správou? 13 901
          3. Roman Kebísek: Malý prehľad prepadov Jánošíka, ku ktorým sa priznal 7 631
          4. Janka Bittó Cigániková: Katarína Hatráková a Romana Tabák sa dnes stali symbolom pokrytectva a bezcharakternosti 5 532
          5. Matúš Lazúr: Čo bude špendlíkom ktorý spôsobí prasknutie realitnej bubliny? 4 463
          6. Ján Valchár: Prečo je čiastočná mobilizácia dobrá, diel tretí. 3 429
          7. Ján Valchár: Mohylizácia ruských brancov. Presne podľa plánu. 2 833
          8. Ján Valchár: Prečo je čiastočná mobilizácia dobrá, part II. 2 789
          1. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 48. - Arktída - Hubert Wilkins a Detroitská arktická expedícia 3/3 - rok 1928
          2. Jiří Ščobák: Co konkrétního se hovoří o finanční gramotnosti na Slovensku?
          3. Monika Nagyova: Úprimné pozdravy z Bratislavy: Ľudia nosia vo vreckách nože a ešte sa tým chvastajú.
          4. Jiří Ščobák: Plaval jsem přes Dunaj a byla to brnkačka!
          5. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 47. - Arktída - Hubert Wilkins a Detroitská arktická expedícia 2/3 - rok 1927
          6. Jiří Ščobák: Energie a plyn: Zvládneme túto zimu v poriadku? Prečo je dôležité, aby trh s plynom fungoval ako celok? Odporučili by ste fixovať ceny energií?
          7. Jiří Ščobák: Ako sa nedať podviesť v online svete? (pustite/dajte prečítať aj svojim rodičom!)
          8. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 46. - Arktída - Hubert Wilkins a Detroitská arktická expedícia 1/3 - rok 1926
          SkryťZatvoriť reklamu