Zaplatili za dom, nevlastia ho. Kde spravili chybu?

Pri kúpe nehnuteľnosti musí byť dodržaný zákon, inak je kúpa neplatná.

Aby váš dom neostal iba na papieri, treba dodržať všetko, čo požaduje zákon.(Zdroj: FOTOLIA)

Manželia z Tekovských Lužian kúpili dom. S pôvodnou majiteľkou však nespísali kúpno-predajnú zmluvu. Ako doklad o vlastníctve majú iba čestné prehlásenie o prevzatí kúpnej ceny, ktoré obe strany podpísali pred notárom.

Na čestnom prehlásení síce figuruje adresa, na ktorej sa dom nachádza, nie je tam však uvedené žiadne súpisné číslo nehnuteľnosti. Ani to, že platia aj za pozemok pod ním.

Manželia nemajú vlastnícke právo vyznačené ani v katastri nehnuteľností. Teraz by však chceli vlastnícke vzťahy vysporiadať, pretože chcú zrenovovaný dom prepísať na dcéru.

Pôvodná majiteľka im však robí problémy, chce za dom doplatiť niekoľko tisíc eur.

Manželia majú síce isté právne možnosti, ako by mohli dom napísať na seba alebo svoju dcéru bez doplácania kúpnej ceny. Ich šance sú však podľa právničky Moniky Šajtlavovej z advokátskej kancelárie bpv Braun Partners veľmi malé.

Papier musí byť

"K nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môže dôjsť na základe scudzovacieho právneho úkonu,

Kúpna zmluva
Náležitosti

• Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon.

• Musí obsahovať prejav vôle predávajúceho, z ktorého jasne vyplýva, že chce predať.

• Musí tiež obsahovať prejav vôle kupujúceho, z ktorého jasne vyplýva, že chce kúpiť

• Musí byť zrejmé čo a za koľko chcú účastníci kúpiť/predať.

• Ak zákon navyše vyžaduje pre právny úkon dodržanie určitej formy (ako je tomu pri prevode nehnuteľností), jej nedodržanie zakladá absolútnu neplatnosť právneho úkonu, teda že sa na právny úkon pozerá, akoby nebol urobený.

Zdroj: bpv Braun Partners

ktorým je kúpna zmluva, darovacia zmluva, zámenná zmluva alebo dedením, rozhodnutím štátneho orgánu, alebo na základe iných právnych skutočností uvedených v zákone (napríklad vydržanie, spracovanie veci a podobne)," vysvetľuje Šajtlavová.

Zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať písomnú formu a podpis prevodcu na týchto zmluvách musí byť vždy úradne osvedčený.

"Katastrálny zákon ustanovuje tiež ďalšie podrobnosti týkajúce sa toho, ako majú byť účastníci a prevádzaná nehnuteľnosť v zmluve špecifikovaná. Ak tieto náležitosti zmluva nemá, kataster vlastnícke právo k nehnuteľnosti nezapíše," hovorí právnička.

Pripomína tiež, že vlastníkom nehnuteľnosti sa človek stáva až okamihom, keď je ako majiteľ zapísaný v katastri nehnuteľností.

Návrh na vklad by síce manželia mohli podať kedykoľvek, teda aj po desiatkach rokov od doby, čo dom kúpili. Zákon ich neobmedzuje nijakou lehotou. Museli by však mať v rukách právoplatnú listinu o nadobudnutí vlastníctva.

"Čo sa týka spomínaných manželov, bohužiaľ, dostali sa v tomto smere do skutočne nepríjemnej situácie," je presvedčená Šajtlavová.

Ich čestné prehlásenie o prevzatí kúpnej ceny totiž nemá všetky náležitosti, ktoré by mala mať zmluva.

"Keďže manželia s predávajúcou neuzavreli kúpno-predajnú zmluvu na nehnuteľnosť písomne, ide o absolútne neplatný právny úkon. Znamená to, že fakticky nehnuteľnosť nikdy nekúpili a na základe tohto titulu sa ani nemohli stať vlastníkmi tejto nehnuteľnosti," vysvetľuje Šajtlavová.

Od kúpy nehnuteľnosti a zaplatenia kúpnej ceny uplynulo už viac ako 18 rokov. Súd by manželom neuznal ani žalobu na pôvodnú majiteľku domu, za bezdôvodné obohatenie sa.

Priveľa chýb

Právnička si myslí, že za pokus by stálo preskúmať, či by sa toto čestné vyhlásenie na základe svojich obsahových náležitostí nedalo považovať za kúpnu zmluvu (keďže právne úkony treba posudzovať podľa obsahu a nie ich označenia).

"V tomto prípade je navyše plusom, že podpis predávajúcej na listine je úradne overený a listinu podpísali aj manželia. Pri dôslednom preštudovaní obsahu listiny ale dôjdeme k záveru, že toto čestné vyhlásenie je bohužiaľ len jednostranným vyhlásením predávajúcej, ktorá v ňom osvedčuje, že došlo k plneniu z kúpnej zmluvy (nie že ona predáva a manželia kupujú).

Absentujú tam prejavy vôle, z ktorých by vyplývalo, že predávajúci predáva a kupujúci kupuje. Toto čestné vyhlásenie skôr len indikuje, že prijala plnenie na základe kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, ktorá mala byť uzavretá nevedno kedy. V žiadnom prípade sa z neho nedá vyvodiť, že ide o kúpnu zmluvu samotnú," dodáva právnička.

Ďalšou chybou, ktorú manželia spravili, bolo, že kupovaný dom nie je poriadne špecifikovaný. To, čo malo byť predmetom kúpy, je absolútne neurčité. Je tam uvedená len nejaká ulica a orientačné číslo. Žiadne súpisné číslo, žiadna parcela, na ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, žiadny list vlastníctva.

Upozorňuje tiež na to, že ulica už môže byť premenovaná.

A v neposlednom rade, nespomína sa v čestnom vyhlásení ani pozemok pod domom. Ten by teda za žiadnych okolností nemohol pripadnúť im. A to znamená, že majitelia by im mohli robiť problém s prístupom.

Môžu sa pokúsiť o vydržanie

Jediný spôsob ako dostať na list vlastníctva svoje či dcérine meno je podľa Šajtlavovej vydržanie. "Ak by manželia nehnuteľnosť mali dobromyseľne v držbe nepretržite po dobu aspoň 10 rokov, dalo by sa uvažovať nad tým, či túto nehnuteľnosť nemohli vydržať.

Toto tiež nie je také jednoduché, ako by sa mohlo zdať.

"Dobromyseľnosť treba posudzovať individuálne, s prihliadnutím na všetky okolnosti prípadu a tiež tam treba zohľadniť aj náležitú opatrnosť. U manželov chýbala podľa mňa náležitá opatrnosť v tom zmysle, že hoci si mysleli, že dom kúpili, nevedeli, že zmluva o prevode vlastníckeho práva má mať písomnú formu a že vlastníkmi sa stanú až po zápise do katastra, vedieť to mali. V tomto prípade by toto svedčilo v ich neprospech," hovorí Šajtlavová.

Ak ale v tom dome bývali, platili za neho dane, užívali ho ako vlastný, urobili v ňom rekonštrukciu, dali vyčistiť komín, bol by to podľa právničky veľmi silný argument pre to, že to vlastnícke právo k domu vydržali.

Vydržanie by manželom musel osvedčiť notár. Manželia by pred notárom museli vyhlásiť, že splnili podmienky vydržania, predložiť dôkazy potvrdzujúce osvedčované skutočnosti a uviesť deň, ktorým vlastnícke právo vydržali.

Okrem toho by tiež museli získať vyjadrenie obce, že nemá k vzniku ich vlastníckeho práva výhrady a – čo zrejme bude problém - tiež vyjadrenie pôvodnej majiteľky, že nemá k vzniku vlastníckeho práva manželov žiadne výhrady.

"Ak by toto všetko splnili, notár by nadobudnutie ich vlastníckeho práva vydržaním osvedčil formou notárskej zápisnice, na základe ktorej kataster Bolerácovcov zapíše ako vlastníkov domu do katastra nehnuteľností záznamom (nie vkladom).

Ak notár nadobudnutie vlastníckeho práva neosvedčí, neostane im iné, ako sa obrátiť na súd so žiadosťou, aby súd určil, či Bolerácovcom vzniklo k domu vlastnícke právo vydržaním," uzatvára právnička.

Na spracúvanie osobných údajov sa vzťahujú Zásady ochrany osobných údajov a Pravidlá používania cookies. Pred zadaním e-mailovej adresy sa, prosím, dôkladne oboznámte s týmito dokumentmi.

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Javorina otvorila svoj tretí showroom na Slovensku
          2. Arabská exotika: Top hotely v Ománe
          3. Pracujú vo svojich komunitách. Má Slovensko lokálnych lídrov?
          4. Boj o vedenie radnice v známom kúpeľnom meste
          5. Ako dostať akné pod kontrolu? Odhaľte jeho príčiny!
          6. Ušetrite na vykurovaní s novým Teplom so zárukou od ZSE
          7. Vo VSD prepli na vyššiu rýchlosť, šetria nám čas a peniaze
          8. Alena Bašistová: Nikomu nejdem brať hlasy a ani s nimi kšeftovať
          9. Vianoce a Silvester v teple: Pätnásť tipov, kam sa vybrať
          10. Najužitočnejšia appka
          1. Billa otvorila svoju 150. predajňu na Slovensku
          2. Javorina otvorila svoj tretí showroom na Slovensku
          3. Arabská exotika: Top hotely v Ománe
          4. Pracujú vo svojich komunitách. Má Slovensko lokálnych lídrov?
          5. Boj o vedenie radnice v známom kúpeľnom meste
          6. Polus Market – trh v srdci nákupného centra
          7. Ako dostať akné pod kontrolu? Odhaľte jeho príčiny!
          8. Ušetrite na vykurovaní s novým Teplom so zárukou od ZSE
          9. Vo VSD prepli na vyššiu rýchlosť, šetria nám čas a peniaze
          10. Alena Bašistová: Nikomu nejdem brať hlasy a ani s nimi kšeftovať
          1. Najužitočnejšia appka 16 701
          2. Vianoce a Silvester v teple: Pätnásť tipov, kam sa vybrať 15 443
          3. V O2 to s dátami poriadne prehnali 10 964
          4. Zistili sme, ako sa vyrába najčistejší slnečnicový olej 9 575
          5. Do boja s plastovým odpadom na Slovensku vstúpil prvý reťazec 8 515
          6. Účet za liečbu chlapca? Šesť miliónov eur 7 541
          7. IKEA je postavená na tých správnych hodnotách 6 335
          8. Nasledujúci týždeň budeme cestovať za polovicu 4 656
          9. Arabská exotika: Top hotely v Ománe 3 835
          10. Čerstvosť je o správnom skladovaní. Reportáž zo skladu Kauflandu 3 116

          Hlavné správy zo Sme.sk

          AUTORSKÁ STRANA PETRA SCHUTZA

          Konšpiračné teórie doľahli aj na Hlinu (Schutzov týždeň)

          Na reguláciu zostáva už len populizmus.

          EKONOMIKA

          Zavreté účty, odídený premiér. O čom bola Panama Papers

          Najvýraznejši zistenie zo Slovenska bolo o akcionárovi poisťovne Dôvera.

          Dnes píše Elena Eleková

          Aké to je hanbiť sa, že som lekárka

          Hoci to svedčí o empatii, môže to nakoniec viesť k prianiu odísť zo systému.

          Neprehliadnite tiež

          Ceny nehnuteľností na bývanie v prvom štvrťroku stúpli

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.

          V regióne, kde je kominárov málo, sa na nich čaká dlhšie

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.

          Štyri rady, ako sa vyhnúť studeným radiátorom v byte

          Vzduch v radiátoroch a potrubiach môže zdvihnúť náklady až o desať percent.

          Vykurovať sa začalo skôr. Účty ukáže až zima

          Výsledné platby za teplo mierne zdvihne studený január, ktorý bol najchladnejší za 20 rokov