Ideálny byt? Ťažké rozhodnutie. V Bratislave sú prázdne tisíce

Na trhu sú tisícky prázdnych bytov, niektoré už stoja, iné sú ešte na papieri. Čo rozhoduje o ich osude?

Tam, kde je z čoho vybrať, treba splniť očakávania záujemcov. A tí sú čoraz náročnejší.(Zdroj: Ilustračné SME - Gabriel Kuchta)

Pridaná hodnota v podobe kvalitného projektu, väčšej plochy a vhodnej lokality už začína zaujímať aj majiteľov, ktorí si do začiatku kúpili malý bytík ako štartovacie bývanie alebo išli do malého panelákového bytu.

Dva až tri mesiace v predaji pre byt a pol roka pre dom. To je podľa analytika zhruba lehota, po ktorej sa z predávanej nehnuteľnosti stáva „ležiak“ a s ponukou preto treba niečo urobiť.

Lehoty platia pre nehnuteľnosti z druhej ruky, no aj pre novostavby.

Podľa Filipa Žoldáka, partnera spoločnosti Herrys, sa táto situácia v ostatných rokoch veľmi nemení. „Je prakticky rovnaká, predávajúci sa učí pomaly,“ vysvetľuje.

Tisícky prázdnych

Na bratislavskom trhu je v súčasnosti v novostavbách okolo tritisíc voľných bytov.

Počet voľných bytov v dokončených projektoch síce klesá už sedem kvartálov po sebe (na jar ich bola voľná zhruba tisícka), no hlásia sa nové projekty. O tom, kto predá už dlhší čas rozhoduje nielen cena a dôveryhodnosť predávajúceho, ale aj nastavenie projektu.

Často stojí za úspechom niektorých projektov skutočnosť, že v danej lokalite nemajú žiadnu konkurenciu, pripúšťa analytik spoločnosti LEXXUS Michal Zajíček.

Tam, kde je z čoho vybrať, však už treba splniť očakávania záujemcov. Nielen čo sa týka kvality samotných stavieb, ale aj dispozičných riešení bytov a spoločných priestorov. „Klienti sa rozhodujú na základe lokality, občianskej vybavenosti, dopravnej dostupnosti, úrovne prostredia, ale aj celkovej atraktivity architektúry,“ vymenováva Zajíček.

Dopravná dostupnosť sa najmä v bratislavských satelitoch stala alfou-omegou úspechu.

Z preplnených smerov zostali prázdne celé zóny predpripravených pozemkov. Z bývalých „lukratívnych“ prímestských lokalít sa ľudia vysťahovávajú a v priľahlých obciach, ktoré mali ambíciu stať sa predmestím Bratislavy, možno kúpiť prakticky nový dom s pozemkom, bazénom, nábytkom a spotrebičmi za cenu bytu v dosahu MHD.

Čo ľudia najčastejšie hľadajú

Jednoducho povedané hľadá sa bývanie, na ktoré ako tak kupujúci majú, dokážu sa k nemu a z neho ľudsky prepraviť, základná občianska vybavenosť by nemala byť až tak ďaleko a kvalita stavebných prác sľubuje aspoň na prvý pohľad, že sa majiteľ nebude musieť naťahovať so zhotoviteľom, či predajcom pre reklamácie.

A potom rozhoduje prvý dojem a potreby, vzhľadom na súčasnú situáciu - to znamená kategória, výmera a dispozičné riešenie bytu. „V tomto je kupujúci so zvyšujúcou sa konkurenciou čím ďalej tým viac kritickejší,“ hovorí Žoldák.

V bratislavskej praxi realitných kancelárií predávajúcich novostavby to znamená, že ľudia hľadajú najčastejšie dvojizbový byt, najlepšie s výmerou do 50 štvorcových metrov, píše v analýze LEXXUS.

Trojizbové byty sú žiadané najmä ako trvalé bývanie v dobre dostupných lokalitách s rozvinutou občianskou vybavenosťou – napríklad Petržalka, Karlova Ves, Dúbravka, z bratislavskej dvojky najmä Mlynské Nivy, Prievoz a Ružinov. Parkovanie v projekte je už nevyhnutnou súčasťou. Spravidla poslednými bytmi, ktoré zostávajú v ponuke, sú byty bez balkóna či lodžie.

„Kým v minulosti boli vyhľadávanejšími priestranné byty, a to aj v prípade menej izbových kategórií bytov, v súčasnosti sú vzhľadom na výhodnejšiu koncovú cenu obľúbenými menšie výmery s ohľadom na normou odporúčané veľkosti jednotlivých miestností a samozrejme na ich zariaditeľnosť a pohodlné užívanie,“ hovorí Zajíček.

Vítané sú developerské novinky, ako výber z možných dispozičných riešení vrátane fasády (okná, balkóny, loggie), okná v kuchyni a v kúpeľni, komunitné bývanie, nízkoenergetické bývanie a ľudia si začínajú zvykať aj na možnosť rekuperácie.

Nielen štartovacie byty

Čo sa týka výmery, najpredávanejšie byty sa priblížili panelákovým bytom z 80-tych rokov minulého storočia.

Keďže sa trh opäť vracia k nakupovaní bytu „z papiera“ (teda v štádiu projektu) alebo ešte v nedokončenej stavbe, k úspešnému a rýchlemu predaju projektov tiež pomáha dodržiavane termínov výstavby.

Ľudia sledujú, ako rýchlo pribúda hrubá stavba. „Vtedy sa spravidla začína najvyšší záujem o kúpu. Ide o okamih, kedy je možné uskutočniť prvé obhliadky, stavba už nadobúda reálnejšie kontúry,“ dodáva analytik.

Pridaná hodnota v podobe kvalitného projektu, väčšej plochy a vhodnej lokality už začína zaujímať aj majiteľov, ktorí si do začiatku kúpili malý bytík dočasne ako štartovacie bývanie alebo išli do malého panelákového bytu.

Ide najmä o rodiny s deťmi, ktoré hľadajú lepšie bývanie, často v tej istej časti mesta, ako doteraz bývali.

„V tomto prípade je už kvalita lokality veľmi dôležitá. V našich projektoch prevládajú títo klienti a teda najväčší dopyt máme po troj- a štvorizbových bytoch,“ hovorí Drahan Petrovič z Imagine development.

Ako vyzerá byt, ktorý nebude ležiakom?

Treba sa predovšetkým správne trafiť do segmentu, na ktorý sa developer rozhodol zacieliť, hovoria odborníci aj prax.

„To znamená, že napríklad v Bratislave sa byty pre mladých ľudí musia pohybovať v cenách okolo 50-tisíc eur za jednoizbový a 75-tisíc eur za dvojizbový byt,“ konkretizuje architekt Drahan Petrovič z Imagine development. Projekty s takýmito bytmi sa predávajú rýchlo a bez problémov.

V prípade bývania pre náročnejšiu rodinu to je iné. „Táto očakáva lepšiu kvalitu oproti tomu kde býva dnes. Krajšie prostredie, v ktorom je dom postavený, jednoduchšie parkovanie, lepšiu dostupnosť na MHD, k športoviskám, parkom, rekreačným zónam, k nákupom,“ vymenováva architekt.

„Určite sa dnes už väčšina týchto klientov vie orientovať v pôdorysoch bytov a teda kvalitne dispozičné riešenie musí byť štandardom,“ dodáva.

To, čo sa však vidí byť samozrejmé, je ťažšie uskutočniť v praxi a to vzhľadom na dlhý povoľovací proces, ktorý výstavbe predchádza. Developeri to často riešia „prekresľovaním“ projektov tak, aby ich prispôsobili aktuálnym požiadavkám na trhu.

Podľa architekta Romana Talaša zo štúdia SIEBERT + TALAŠ neustále prekresľovanie však nepomôže, pretože už raz sú dané podmienky a východiská pre projekt. Na nedávnej konferencii Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska odporučil ako jedno z možných riešení aj včasnú spoluprácu s realitnými kanceláriami, ktoré sa špecializujú na predaj, majú prehľad o vývoji na trhu a vedia poskytnúť konzultačné služby.

Ležiakom sa podľa Petroviča určite nestanú projekty spĺňajúce kritéria Building for Life (Stavanie pre život). Tie sa úspešne uplatňujú vo Veľkej Británii pri posudzovaní a povoľovaní projektov a už aj na Slovensku existujú projekty, v ktorých sa uplatňujú. Kritériá zohľadňujú udržateľnosť výstavby, v ktorej sa odráža aj ekologické hľadisko a život komunity.

Halka Tytykalová


          Inzercia - Tlačové správy


          1. Moskva alebo Petrohrad?
          2. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni
          3. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte
          4. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli
          5. Nový Jaguar XF Sportbrake
          6. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich
          7. Špeciálna príloha: Pre budúcich vysokoškolákov
          8. Výhodné a lacné neznamená to isté, ani pri PZP
          9. Keď ide o zdravie a majetok, rozhodujú sekundy
          10. Diabetici môžu získať 25-tisíc eur cez nový grantový program
          1. Moskva alebo Petrohrad?
          2. Aké auto si vybrať - nové, zánovné alebo jazdené?
          3. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni
          4. Nový článokHB Reavis predstavuje projekt Stanica Nivy na veľtrhu
          5. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli
          6. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte
          7. Nový Jaguar XF Sportbrake
          8. Tradičné bratislavské dvory sú späť. V Jarabinkách sú až dva
          9. Jeden nákup a všetko vybavené, alebo one stop shopping
          10. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich
          1. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich 11 345
          2. Moskva alebo Petrohrad? 7 425
          3. Špeciálna príloha: Pre budúcich vysokoškolákov 3 979
          4. Tradičné bratislavské dvory sú späť. V Jarabinkách sú až dva 2 531
          5. Diabetici môžu získať 25-tisíc eur cez nový grantový program 2 249
          6. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte 2 130
          7. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli 1 987
          8. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni 1 664
          9. Nový Jaguar XF Sportbrake 1 522
          10. S odletmi z Košíc leto nekončí. A tie ceny! 1 307

          Hlavné správy zo Sme.sk

          KOMENTÁRE

          Alternatívu nepotrebuje iba Smer, ale aj SaS

          Žasneme nad tým, ako sa na Slovensku v radoch stúpencov opozície znížili nároky.

          DOMOV

          Lesník: Tetrov z lesov nemizne preto, že tam ťažíme

          Ján Vrbenský hovorí, že za holé časti môžu kalamity.

          PLUS

          Ako skutočne vyzerá porucha, ktorú má detektív Monk

          Dá sa žiť s ustavičným strachom?

          Neprehliadnite tiež

          V bratislavskom Prievoze pribudne nový rezidenčný komplex

          Rezidenčný komplex by mal podľa zámeru pozostávať z troch polyfunkčných objektov, garážového domu a súvisiacej infraštruktúry.

          Ponuka nových bytov na Slovensku rastie rýchlejšie ako dopyt po bývaní

          Ceny bytov majú v poslednom období rastúci trend.

          Stavebná produkcia medziročne klesla

          Oproti februáru 2016 sa celková stavebná produkcia znížila o 10,7 percenta.

          Príspevok na zateplenie domu bude možné opäť získať v druhej polovici roka

          Maximálna dotácia má stúpnuť zo 6500 na 8500 eur.