SME
Nedeľa, 19. január, 2020 | Meniny má Drahomíra, Mário

Ideálny byt? Ťažké rozhodnutie. V Bratislave sú prázdne tisíce

Na trhu sú tisícky prázdnych bytov, niektoré už stoja, iné sú ešte na papieri. Čo rozhoduje o ich osude?

Tam, kde je z čoho vybrať, treba splniť očakávania záujemcov. A tí sú čoraz náročnejší.Tam, kde je z čoho vybrať, treba splniť očakávania záujemcov. A tí sú čoraz náročnejší.(Zdroj: Ilustračné SME - Gabriel Kuchta)

Pridaná hodnota v podobe kvalitného projektu, väčšej plochy a vhodnej lokality už začína zaujímať aj majiteľov, ktorí si do začiatku kúpili malý bytík ako štartovacie bývanie alebo išli do malého panelákového bytu.

Dva až tri mesiace v predaji pre byt a pol roka pre dom. To je podľa analytika zhruba lehota, po ktorej sa z predávanej nehnuteľnosti stáva „ležiak“ a s ponukou preto treba niečo urobiť.

Lehoty platia pre nehnuteľnosti z druhej ruky, no aj pre novostavby.

Podľa Filipa Žoldáka, partnera spoločnosti Herrys, sa táto situácia v ostatných rokoch veľmi nemení. „Je prakticky rovnaká, predávajúci sa učí pomaly,“ vysvetľuje.

Tisícky prázdnych

Na bratislavskom trhu je v súčasnosti v novostavbách okolo tritisíc voľných bytov.

Počet voľných bytov v dokončených projektoch síce klesá už sedem kvartálov po sebe (na jar ich bola voľná zhruba tisícka), no hlásia sa nové projekty. O tom, kto predá už dlhší čas rozhoduje nielen cena a dôveryhodnosť predávajúceho, ale aj nastavenie projektu.

Často stojí za úspechom niektorých projektov skutočnosť, že v danej lokalite nemajú žiadnu konkurenciu, pripúšťa analytik spoločnosti LEXXUS Michal Zajíček.

Tam, kde je z čoho vybrať, však už treba splniť očakávania záujemcov. Nielen čo sa týka kvality samotných stavieb, ale aj dispozičných riešení bytov a spoločných priestorov. „Klienti sa rozhodujú na základe lokality, občianskej vybavenosti, dopravnej dostupnosti, úrovne prostredia, ale aj celkovej atraktivity architektúry,“ vymenováva Zajíček.

Dopravná dostupnosť sa najmä v bratislavských satelitoch stala alfou-omegou úspechu.

Z preplnených smerov zostali prázdne celé zóny predpripravených pozemkov. Z bývalých „lukratívnych“ prímestských lokalít sa ľudia vysťahovávajú a v priľahlých obciach, ktoré mali ambíciu stať sa predmestím Bratislavy, možno kúpiť prakticky nový dom s pozemkom, bazénom, nábytkom a spotrebičmi za cenu bytu v dosahu MHD.

Čo ľudia najčastejšie hľadajú

Jednoducho povedané hľadá sa bývanie, na ktoré ako tak kupujúci majú, dokážu sa k nemu a z neho ľudsky prepraviť, základná občianska vybavenosť by nemala byť až tak ďaleko a kvalita stavebných prác sľubuje aspoň na prvý pohľad, že sa majiteľ nebude musieť naťahovať so zhotoviteľom, či predajcom pre reklamácie.

A potom rozhoduje prvý dojem a potreby, vzhľadom na súčasnú situáciu - to znamená kategória, výmera a dispozičné riešenie bytu. „V tomto je kupujúci so zvyšujúcou sa konkurenciou čím ďalej tým viac kritickejší,“ hovorí Žoldák.

V bratislavskej praxi realitných kancelárií predávajúcich novostavby to znamená, že ľudia hľadajú najčastejšie dvojizbový byt, najlepšie s výmerou do 50 štvorcových metrov, píše v analýze LEXXUS.

Trojizbové byty sú žiadané najmä ako trvalé bývanie v dobre dostupných lokalitách s rozvinutou občianskou vybavenosťou – napríklad Petržalka, Karlova Ves, Dúbravka, z bratislavskej dvojky najmä Mlynské Nivy, Prievoz a Ružinov. Parkovanie v projekte je už nevyhnutnou súčasťou. Spravidla poslednými bytmi, ktoré zostávajú v ponuke, sú byty bez balkóna či lodžie.

„Kým v minulosti boli vyhľadávanejšími priestranné byty, a to aj v prípade menej izbových kategórií bytov, v súčasnosti sú vzhľadom na výhodnejšiu koncovú cenu obľúbenými menšie výmery s ohľadom na normou odporúčané veľkosti jednotlivých miestností a samozrejme na ich zariaditeľnosť a pohodlné užívanie,“ hovorí Zajíček.

Vítané sú developerské novinky, ako výber z možných dispozičných riešení vrátane fasády (okná, balkóny, loggie), okná v kuchyni a v kúpeľni, komunitné bývanie, nízkoenergetické bývanie a ľudia si začínajú zvykať aj na možnosť rekuperácie.

Nielen štartovacie byty

Čo sa týka výmery, najpredávanejšie byty sa priblížili panelákovým bytom z 80-tych rokov minulého storočia.

Keďže sa trh opäť vracia k nakupovaní bytu „z papiera“ (teda v štádiu projektu) alebo ešte v nedokončenej stavbe, k úspešnému a rýchlemu predaju projektov tiež pomáha dodržiavane termínov výstavby.

Ľudia sledujú, ako rýchlo pribúda hrubá stavba. „Vtedy sa spravidla začína najvyšší záujem o kúpu. Ide o okamih, kedy je možné uskutočniť prvé obhliadky, stavba už nadobúda reálnejšie kontúry,“ dodáva analytik.

Pridaná hodnota v podobe kvalitného projektu, väčšej plochy a vhodnej lokality už začína zaujímať aj majiteľov, ktorí si do začiatku kúpili malý bytík dočasne ako štartovacie bývanie alebo išli do malého panelákového bytu.

Ide najmä o rodiny s deťmi, ktoré hľadajú lepšie bývanie, často v tej istej časti mesta, ako doteraz bývali.

„V tomto prípade je už kvalita lokality veľmi dôležitá. V našich projektoch prevládajú títo klienti a teda najväčší dopyt máme po troj- a štvorizbových bytoch,“ hovorí Drahan Petrovič z Imagine development.

Ako vyzerá byt, ktorý nebude ležiakom?

Treba sa predovšetkým správne trafiť do segmentu, na ktorý sa developer rozhodol zacieliť, hovoria odborníci aj prax.

„To znamená, že napríklad v Bratislave sa byty pre mladých ľudí musia pohybovať v cenách okolo 50-tisíc eur za jednoizbový a 75-tisíc eur za dvojizbový byt,“ konkretizuje architekt Drahan Petrovič z Imagine development. Projekty s takýmito bytmi sa predávajú rýchlo a bez problémov.

V prípade bývania pre náročnejšiu rodinu to je iné. „Táto očakáva lepšiu kvalitu oproti tomu kde býva dnes. Krajšie prostredie, v ktorom je dom postavený, jednoduchšie parkovanie, lepšiu dostupnosť na MHD, k športoviskám, parkom, rekreačným zónam, k nákupom,“ vymenováva architekt.

„Určite sa dnes už väčšina týchto klientov vie orientovať v pôdorysoch bytov a teda kvalitne dispozičné riešenie musí byť štandardom,“ dodáva.

To, čo sa však vidí byť samozrejmé, je ťažšie uskutočniť v praxi a to vzhľadom na dlhý povoľovací proces, ktorý výstavbe predchádza. Developeri to často riešia „prekresľovaním“ projektov tak, aby ich prispôsobili aktuálnym požiadavkám na trhu.

Podľa architekta Romana Talaša zo štúdia SIEBERT + TALAŠ neustále prekresľovanie však nepomôže, pretože už raz sú dané podmienky a východiská pre projekt. Na nedávnej konferencii Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska odporučil ako jedno z možných riešení aj včasnú spoluprácu s realitnými kanceláriami, ktoré sa špecializujú na predaj, majú prehľad o vývoji na trhu a vedia poskytnúť konzultačné služby.

Ležiakom sa podľa Petroviča určite nestanú projekty spĺňajúce kritéria Building for Life (Stavanie pre život). Tie sa úspešne uplatňujú vo Veľkej Británii pri posudzovaní a povoľovaní projektov a už aj na Slovensku existujú projekty, v ktorých sa uplatňujú. Kritériá zohľadňujú udržateľnosť výstavby, v ktorej sa odráža aj ekologické hľadisko a život komunity.

Halka Tytykalová

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Tipy, kam so školákmi na dovolenku cez jarné prázdniny
          2. Česko-Slovenský ples sa blíži, v predaji sú posledné vstupenky
          3. Na otočku či pár dní. Tieto výlety za hranice zvládnete hocikedy
          4. Ako budeme jesť v roku 2020? Letí výstrednosť aj ekológia
          5. First moment Turecko: Deväť hotelov len pre dospelých
          6. Prichádza nová doba: firmy, ktoré riešia spoločenské problémy
          7. Viete, prečo sú dôležité ekologické predajne?
          8. Slovenský magazín čítajú v 83 krajinách sveta. Viete, o čom je?
          9. Takto by ste sa mali správať v horách, radí horský záchranár
          10. Nové VIVO! Bratislava žne úspechy
          1. V košickom Kauflande pribudol nový McDonald´s
          2. Duálna akadémia: Na strednej škole sa vzdelávajú, aj zarábajú
          3. SEAT získal titul Company of the Year na CES 2020
          4. Tipy, kam so školákmi na dovolenku cez jarné prázdniny
          5. Česko-Slovenský ples sa blíži, v predaji sú posledné vstupenky
          6. Nezabudnite na svoju povinnosť do konca januára 2020!
          7. Na otočku či pár dní. Tieto výlety za hranice zvládnete hocikedy
          8. myhive Polus Towers menia meno na myhive Vajnorská
          9. Ako budeme jesť v roku 2020? Letí výstrednosť aj ekológia
          10. Ako na nový rok… Za toto rozhodne neplaťte!
          1. First moment Turecko: Deväť hotelov len pre dospelých 14 928
          2. Tipy, kam so školákmi na dovolenku cez jarné prázdniny 11 372
          3. Slovenský magazín čítajú v 83 krajinách sveta. Viete, o čom je? 11 084
          4. Takto by ste sa mali správať v horách, radí horský záchranár 10 240
          5. Tipy od sprievodkyne: Magický Marakéš vás očarí svojimi vôňami 8 940
          6. Miesta na Slovensku, o ktorých ste možno nevedeli 8 490
          7. Obraz, ktorý chceli komunisti do každého bytu, ide na kreditky 8 180
          8. Vydávajú tých, ktorých sa iní báli. Vydavateľstvo Absynt 8 080
          9. Keď okolo neho kráčali, vždy spal. Čo prežívajú zachránení 7 801
          10. Ako na nový rok… Za toto rozhodne neplaťte! 7 173

          Hlavné správy zo Sme.sk

          CYNICKÁ OBLUDA

          Kotlebovci hľadajú odborníkov

          Z kandidátky ĽSNS je zrejmé, že je to v prvom rade strana primitívnych bitkárov. Ale čo ak budú potrebovať odborníkov?

          Paralelný obrovský slalom prekvapivo vyhrala Direzová, Vlhová vypadla s prvou súperkou

          Slovenka si udržala líderskú pozíciu v hodnotení paralelných disciplín.

          Víťazka paralelného obrovského slalomu v Sestriere 2020 Clara Direzová.
          Paulína Fialková v stíhacích pretekoch v Ruhpoldingu 2020.
          DNES PÍŠE JAROSLAV RUMPLI

          Toto už nebude vtipné

          Rany už nevylieči ani zadržanie Trnku.

          Jaroslav Rumpli

          Neprehliadnite tiež

          Podcast Index

          Index: Ani prísnejšia regulácia úverov nehnuteľnosti nezlacní

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.
          Ilustračné foto.

          Ceny nehnuteľností na bývanie v prvom štvrťroku stúpli

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.

          Ilustračné foto.

          V regióne, kde je kominárov málo, sa na nich čaká dlhšie

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.