SME
Utorok, 26. január, 2021 | Meniny má TamaraKrížovkyKrížovky

Ideálny byt? Ťažké rozhodnutie. V Bratislave sú prázdne tisíce

Na trhu sú tisícky prázdnych bytov, niektoré už stoja, iné sú ešte na papieri. Čo rozhoduje o ich osude?

Tam, kde je z čoho vybrať, treba splniť očakávania záujemcov. A tí sú čoraz náročnejší.Tam, kde je z čoho vybrať, treba splniť očakávania záujemcov. A tí sú čoraz náročnejší. (Zdroj: Ilustračné SME - Gabriel Kuchta)

Pridaná hodnota v podobe kvalitného projektu, väčšej plochy a vhodnej lokality už začína zaujímať aj majiteľov, ktorí si do začiatku kúpili malý bytík ako štartovacie bývanie alebo išli do malého panelákového bytu.

Dva až tri mesiace v predaji pre byt a pol roka pre dom. To je podľa analytika zhruba lehota, po ktorej sa z predávanej nehnuteľnosti stáva „ležiak“ a s ponukou preto treba niečo urobiť.

Lehoty platia pre nehnuteľnosti z druhej ruky, no aj pre novostavby.

Podľa Filipa Žoldáka, partnera spoločnosti Herrys, sa táto situácia v ostatných rokoch veľmi nemení. „Je prakticky rovnaká, predávajúci sa učí pomaly,“ vysvetľuje.

Tisícky prázdnych

Na bratislavskom trhu je v súčasnosti v novostavbách okolo tritisíc voľných bytov.

Počet voľných bytov v dokončených projektoch síce klesá už sedem kvartálov po sebe (na jar ich bola voľná zhruba tisícka), no hlásia sa nové projekty. O tom, kto predá už dlhší čas rozhoduje nielen cena a dôveryhodnosť predávajúceho, ale aj nastavenie projektu.

Často stojí za úspechom niektorých projektov skutočnosť, že v danej lokalite nemajú žiadnu konkurenciu, pripúšťa analytik spoločnosti LEXXUS Michal Zajíček.

Tam, kde je z čoho vybrať, však už treba splniť očakávania záujemcov. Nielen čo sa týka kvality samotných stavieb, ale aj dispozičných riešení bytov a spoločných priestorov. „Klienti sa rozhodujú na základe lokality, občianskej vybavenosti, dopravnej dostupnosti, úrovne prostredia, ale aj celkovej atraktivity architektúry,“ vymenováva Zajíček.

Dopravná dostupnosť sa najmä v bratislavských satelitoch stala alfou-omegou úspechu.

Z preplnených smerov zostali prázdne celé zóny predpripravených pozemkov. Z bývalých „lukratívnych“ prímestských lokalít sa ľudia vysťahovávajú a v priľahlých obciach, ktoré mali ambíciu stať sa predmestím Bratislavy, možno kúpiť prakticky nový dom s pozemkom, bazénom, nábytkom a spotrebičmi za cenu bytu v dosahu MHD.

Čo ľudia najčastejšie hľadajú

Jednoducho povedané hľadá sa bývanie, na ktoré ako tak kupujúci majú, dokážu sa k nemu a z neho ľudsky prepraviť, základná občianska vybavenosť by nemala byť až tak ďaleko a kvalita stavebných prác sľubuje aspoň na prvý pohľad, že sa majiteľ nebude musieť naťahovať so zhotoviteľom, či predajcom pre reklamácie.

A potom rozhoduje prvý dojem a potreby, vzhľadom na súčasnú situáciu - to znamená kategória, výmera a dispozičné riešenie bytu. „V tomto je kupujúci so zvyšujúcou sa konkurenciou čím ďalej tým viac kritickejší,“ hovorí Žoldák.

V bratislavskej praxi realitných kancelárií predávajúcich novostavby to znamená, že ľudia hľadajú najčastejšie dvojizbový byt, najlepšie s výmerou do 50 štvorcových metrov, píše v analýze LEXXUS.

Trojizbové byty sú žiadané najmä ako trvalé bývanie v dobre dostupných lokalitách s rozvinutou občianskou vybavenosťou – napríklad Petržalka, Karlova Ves, Dúbravka, z bratislavskej dvojky najmä Mlynské Nivy, Prievoz a Ružinov. Parkovanie v projekte je už nevyhnutnou súčasťou. Spravidla poslednými bytmi, ktoré zostávajú v ponuke, sú byty bez balkóna či lodžie.

„Kým v minulosti boli vyhľadávanejšími priestranné byty, a to aj v prípade menej izbových kategórií bytov, v súčasnosti sú vzhľadom na výhodnejšiu koncovú cenu obľúbenými menšie výmery s ohľadom na normou odporúčané veľkosti jednotlivých miestností a samozrejme na ich zariaditeľnosť a pohodlné užívanie,“ hovorí Zajíček.

Vítané sú developerské novinky, ako výber z možných dispozičných riešení vrátane fasády (okná, balkóny, loggie), okná v kuchyni a v kúpeľni, komunitné bývanie, nízkoenergetické bývanie a ľudia si začínajú zvykať aj na možnosť rekuperácie.

Nielen štartovacie byty

Čo sa týka výmery, najpredávanejšie byty sa priblížili panelákovým bytom z 80-tych rokov minulého storočia.

Keďže sa trh opäť vracia k nakupovaní bytu „z papiera“ (teda v štádiu projektu) alebo ešte v nedokončenej stavbe, k úspešnému a rýchlemu predaju projektov tiež pomáha dodržiavane termínov výstavby.

Ľudia sledujú, ako rýchlo pribúda hrubá stavba. „Vtedy sa spravidla začína najvyšší záujem o kúpu. Ide o okamih, kedy je možné uskutočniť prvé obhliadky, stavba už nadobúda reálnejšie kontúry,“ dodáva analytik.

Pridaná hodnota v podobe kvalitného projektu, väčšej plochy a vhodnej lokality už začína zaujímať aj majiteľov, ktorí si do začiatku kúpili malý bytík dočasne ako štartovacie bývanie alebo išli do malého panelákového bytu.

Ide najmä o rodiny s deťmi, ktoré hľadajú lepšie bývanie, často v tej istej časti mesta, ako doteraz bývali.

„V tomto prípade je už kvalita lokality veľmi dôležitá. V našich projektoch prevládajú títo klienti a teda najväčší dopyt máme po troj- a štvorizbových bytoch,“ hovorí Drahan Petrovič z Imagine development.

Ako vyzerá byt, ktorý nebude ležiakom?

Treba sa predovšetkým správne trafiť do segmentu, na ktorý sa developer rozhodol zacieliť, hovoria odborníci aj prax.

„To znamená, že napríklad v Bratislave sa byty pre mladých ľudí musia pohybovať v cenách okolo 50-tisíc eur za jednoizbový a 75-tisíc eur za dvojizbový byt,“ konkretizuje architekt Drahan Petrovič z Imagine development. Projekty s takýmito bytmi sa predávajú rýchlo a bez problémov.

V prípade bývania pre náročnejšiu rodinu to je iné. „Táto očakáva lepšiu kvalitu oproti tomu kde býva dnes. Krajšie prostredie, v ktorom je dom postavený, jednoduchšie parkovanie, lepšiu dostupnosť na MHD, k športoviskám, parkom, rekreačným zónam, k nákupom,“ vymenováva architekt.

„Určite sa dnes už väčšina týchto klientov vie orientovať v pôdorysoch bytov a teda kvalitne dispozičné riešenie musí byť štandardom,“ dodáva.

To, čo sa však vidí byť samozrejmé, je ťažšie uskutočniť v praxi a to vzhľadom na dlhý povoľovací proces, ktorý výstavbe predchádza. Developeri to často riešia „prekresľovaním“ projektov tak, aby ich prispôsobili aktuálnym požiadavkám na trhu.

Podľa architekta Romana Talaša zo štúdia SIEBERT + TALAŠ neustále prekresľovanie však nepomôže, pretože už raz sú dané podmienky a východiská pre projekt. Na nedávnej konferencii Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska odporučil ako jedno z možných riešení aj včasnú spoluprácu s realitnými kanceláriami, ktoré sa špecializujú na predaj, majú prehľad o vývoji na trhu a vedia poskytnúť konzultačné služby.

Ležiakom sa podľa Petroviča určite nestanú projekty spĺňajúce kritéria Building for Life (Stavanie pre život). Tie sa úspešne uplatňujú vo Veľkej Británii pri posudzovaní a povoľovaní projektov a už aj na Slovensku existujú projekty, v ktorých sa uplatňujú. Kritériá zohľadňujú udržateľnosť výstavby, v ktorej sa odráža aj ekologické hľadisko a život komunity.

Halka Tytykalová

Skryť Vypnúť reklamu

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Mimoriadny úspech značky Toyota na Slovensku v roku 2020
          2. Za špičkovým produktom na podporu imunity sú talentovaní Slováci
          3. Ochrana prírody na Slovensku má nové ocenenie
          4. Ako spoznať ekologickejšie potraviny? Radí odborník
          5. Absolventi Paneurópskej vysokej školy majú takmer najvyšší plat
          6. Pandemická kríza urobila obrovské PR online vzdelávaniu
          7. Investície s fixným ročným výnosom od 6 do 8,25 %
          8. Zanzibar: Čo treba vidieť v africkom raji
          9. Videobanking. Nová éra bankovania je tu
          10. Pandémia urýchlila zavádzanie nových technológií vo firmách
          1. Za špičkovým produktom na podporu imunity sú talentovaní Slováci
          2. Ochrana prírody na Slovensku má nové ocenenie
          3. Ako spoznať ekologickejšie potraviny? Radí odborník
          4. Budovanie zelenej značky
          5. Arval Slovakia: Spoliehajú na nás firmy z kľúčových sektorov
          6. INEKO: Základná škola v Svätom Jure je najlepšia na Slovensku
          7. Absolventi Paneurópskej vysokej školy majú takmer najvyšší plat
          8. Pandemická kríza urobila obrovské PR online vzdelávaniu
          9. Operatívny lízing zmierni dopady krízy na váš biznis
          10. Stravné pre živnostníkov teraz najvýhodnejšie
          1. V centre Bratislavy ako na dedine. Ako sa býva v hlavnom meste? 43 504
          2. Mozog Penty na kolenách: Aký je Hačšákov príbeh v Pente? 24 066
          3. Zanzibar: Čo treba vidieť v africkom raji 15 831
          4. Sedem najznámejších pyramíd v Mexiku 9 223
          5. SME.sk zaznamenalo rekordný nárast záujmu čitateľov 8 780
          6. 10 vecí, pre ktoré sa oplatí navštíviť Dominikánsku republiku 8 692
          7. Produkujeme viac odpadu, kompostujeme len tretinu 7 542
          8. Wellness trendy, rozhovory a rady pre lepšie zdravie 7 444
          9. Ohlúpli sme počas Covid roka? 7 440
          10. Ekologická móda? Slovenská firma dokazuje, že to ide 7 297
          Skryť Vypnúť reklamu
          Skryť Vypnúť reklamu

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Daniel Lipšic.

          Krajniak a Lipšic sa poznajú dekády.

          5 h

          Má jeden z kandidátov aj špeciálne zaobchádzanie?

          2 h

          Neprehliadnite tiež

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.

          10. jan
          Ilustračné foto.

          Ľudia najviac kupovali menšie byty.

          13. júl
          Ilustračné foto.

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.

          30. máj