Lokalita neúprosne mení cenu, aj o sto tisíc

Určenie tej správnej ceny, ktorú kupujúci vpíše do inzerátu, nie je ľahké. Trh nehnuteľností sa vyvíja a kúpyschopnosť obyvateľstva sa mení.

Vysoká cena v inzeráte spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov.(Zdroj: ILUSTRAČNÉ – FOTOLIA)

Môže byť medzi ako-tak porovnateľnými domami v okrajovej časti Bratislavy a v blízkom satelite cenový rozdiel okolo stotisíc eur? Áno, môže.

A to dokonca aj vtedy, keď ten na okraji Bratislavy nepatrí k najmladším a potrebuje rekonštrukciu a druhý, v satelite vzdialenom zhruba 15 kilometrov, je v podstate novostavbou.

To, čo zohráva obrovskú úlohu pri cenotvorbe takýchto domov, je lokalita. (A samozrejme aj to, čo sú kupujúci ochotní, alebo si môžu dovoliť zaplatiť.) V prípade hlavného mesta veľkou mierou rozhoduje na jednej strane dostupnosť mestskou hromadnou dopravou a v prípade druhom katastrofálne zápchy.

Tie v niektorých časoch a smeroch prakticky znemožňujú plynulý presun do zamestnania a škôl inde ako v dedine, z ktorej satelitné mestečko vyrástlo.

Mikrotrh a kupujúci v ňom

Jedným z ďalších faktorov je podľa Martina Čapa z Národnej asociácie realitných kancelárií záujem o dané mikrotrhy, kde cenu definuje lokálny dopyt a ponuka. Zatiaľ čo o jednu lokalitu je väčší záujem a ponuka napríklad rodinných domov je v nej limitovaná, v satelite s problematickou dopravou môže byť ponúk pomerne veľa a stále pribúdajú, zatiaľ čo dopyt je obmedzený na kupujúcich, ktorí nie sú viazaní na každodenné dochádzanie v kritických hodinách. Jediné, čím môže ponuka v takomto prípade zaujať, je cena.

Rozdielny bude aj kupujúci. Ten, koho zaujme nehnuteľnosť v satelite, chce s najväčšou pravdepodobnosťou bývať okamžite a jeho rozpočet je obmedzený, odhadujú analytici JLL.

Záujemca, ktorý kúpi dom hoci na okraji mesta, ale stále ešte v dosahu občianskej vybavenosti a MHD, bude mať rozpočet výrazne vyšší a starý dom buď zbúra a postaví na pozemku nový, alebo bude mať v zálohe ďalšie peniaze na zásadnú rekonštrukciu.

Objektívne i subjektívne

Zavážia aj faktory, ako sú orientácia na svetové strany, technický stav a vybavenie, prípadné možné či hroziace ťarchy a chyby nehnuteľností.

Podľa Jána Palenčára z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska napríklad orientácia na svetové strany je faktorom, ktorú kupujúci často podceňujú a pritom vo veľkej miere ovplyvňuje kvalitu bývania.

Existujú však aj ďalšie, subjektívne faktory cenotvorby. Medzi nimi nereálne očakávania či taktika ponúknuť za viac, aby bolo z čoho znižovať.

„Správne určená cena je najdôležitejšou skutočnosťou, ktorá vplýva na predajnosť nehnuteľnosti. Ceny požadované v inzerátoch nehnuteľností často nekorešpondujú s reálnou trhovou cenou, skôr naopak,“ hovorí Mojmír Plavec z Realitnej únie SR.

Vysoká cena v praxi spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov. „Určenie adekvátnej ceny je však veľmi náročný proces, pretože trh nehnuteľností sa vyvíja a kúpyschopnosť obyvateľstva sa mení,“ vysvetľuje.

Čo vplýva na cenu domu, či bytu

Objektívne faktory

  • makroekonomické faktory (najmä kúpyschopnosť obyvateľstva, daňové zaťaženie),
  • lokalita – atraktivita podľa polohy obce, štvrte, ulice,
  • poloha nehnuteľnosti – orientácia na svetové strany, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok, okolité prostredie (parky, lesy, ihriská),
  • dopravné spojenie,
  • občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica),
  • sociálna úroveň obyvateľstva,
  • vek a technický stav nehnuteľnosti, dispozičné riešenie,
  • inžinierske siete ,
  • konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu,
  • právny status - ťarchy, exekúcie, existujúci nájomný vzťah, nevysporiadané vlastnícke vzťahy

Zdroj: Realitná únia SR


          Inzercia - Tlačové správy


          1. Moskva alebo Petrohrad?
          2. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni
          3. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte
          4. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli
          5. Nový Jaguar XF Sportbrake
          6. Špeciálna príloha: Pre budúcich vysokoškolákov
          7. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich
          8. Výhodné a lacné neznamená to isté, ani pri PZP
          9. Keď ide o zdravie a majetok, rozhodujú sekundy
          10. Diabetici môžu získať 25-tisíc eur cez nový grantový program
          1. Moskva alebo Petrohrad?
          2. Aké auto si vybrať - nové, zánovné alebo jazdené?
          3. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni
          4. Nový článokHB Reavis predstavuje projekt Stanica Nivy na veľtrhu
          5. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli
          6. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte
          7. Nový Jaguar XF Sportbrake
          8. Tradičné bratislavské dvory sú späť. V Jarabinkách sú až dva
          9. Jeden nákup a všetko vybavené, alebo one stop shopping
          10. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich
          1. Moskva alebo Petrohrad? 10 784
          2. Ako pracujú poisťováci? Dostali sme sa medzi nich 4 368
          3. Nepríjemná bolesť. Tu sú 3 rady, ako sa jej zbavíte 2 211
          4. Jubilejná desiata KOCKA privíta zákazníkov v Starej Ľubovni 2 145
          5. Diabetici môžu získať 25-tisíc eur cez nový grantový program 1 828
          6. Nový Jaguar XF Sportbrake 1 603
          7. 5 zaujímavostí, ktoré ste o koži možno nevedeli 1 526
          8. Špeciálna príloha: Pre budúcich vysokoškolákov 1 194
          9. Výhodné a lacné neznamená to isté, ani pri PZP 857
          10. Tradičné bratislavské dvory sú späť. V Jarabinkách sú až dva 822

          Hlavné správy zo Sme.sk

          SPIŠ KORZÁR

          Deň, ktorý navždy zmenil Vysoké Tatry. Takto to vyzeralo pred trinástimi rokmi

          Víchrica zničila 19. novembra 2004 až 12-tisíc hektárov lesa.

          TECH

          Vo vesmíre znie strašidelné pískanie. Vedci zistili, odkiaľ pochádza

          Väčšina častíc je zachytená v pásoch.

          ŠPORT

          Kaddáfí zachránil nemecký klub. Niečo za to však chcel

          Nemecký hokejový tím zachránil diktátor.

          Neprehliadnite tiež

          V bratislavskom Prievoze pribudne nový rezidenčný komplex

          Rezidenčný komplex by mal podľa zámeru pozostávať z troch polyfunkčných objektov, garážového domu a súvisiacej infraštruktúry.

          Ponuka nových bytov na Slovensku rastie rýchlejšie ako dopyt po bývaní

          Ceny bytov majú v poslednom období rastúci trend.

          Stavebná produkcia medziročne klesla

          Oproti februáru 2016 sa celková stavebná produkcia znížila o 10,7 percenta.

          Príspevok na zateplenie domu bude možné opäť získať v druhej polovici roka

          Maximálna dotácia má stúpnuť zo 6500 na 8500 eur.