SME
Streda, 28. september, 2022 | Meniny má Václav

Lokalita neúprosne mení cenu, aj o sto tisíc

Určenie tej správnej ceny, ktorú kupujúci vpíše do inzerátu, nie je ľahké. Trh nehnuteľností sa vyvíja a kúpyschopnosť obyvateľstva sa mení.

Vysoká cena v inzeráte spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov.Vysoká cena v inzeráte spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov. (Zdroj: ILUSTRAČNÉ – FOTOLIA)

Môže byť medzi ako-tak porovnateľnými domami v okrajovej časti Bratislavy a v blízkom satelite cenový rozdiel okolo stotisíc eur? Áno, môže.

A to dokonca aj vtedy, keď ten na okraji Bratislavy nepatrí k najmladším a potrebuje rekonštrukciu a druhý, v satelite vzdialenom zhruba 15 kilometrov, je v podstate novostavbou.

To, čo zohráva obrovskú úlohu pri cenotvorbe takýchto domov, je lokalita. (A samozrejme aj to, čo sú kupujúci ochotní, alebo si môžu dovoliť zaplatiť.) V prípade hlavného mesta veľkou mierou rozhoduje na jednej strane dostupnosť mestskou hromadnou dopravou a v prípade druhom katastrofálne zápchy.

Tie v niektorých časoch a smeroch prakticky znemožňujú plynulý presun do zamestnania a škôl inde ako v dedine, z ktorej satelitné mestečko vyrástlo.

Mikrotrh a kupujúci v ňom

Jedným z ďalších faktorov je podľa Martina Čapa z Národnej asociácie realitných kancelárií záujem o dané mikrotrhy, kde cenu definuje lokálny dopyt a ponuka. Zatiaľ čo o jednu lokalitu je väčší záujem a ponuka napríklad rodinných domov je v nej limitovaná, v satelite s problematickou dopravou môže byť ponúk pomerne veľa a stále pribúdajú, zatiaľ čo dopyt je obmedzený na kupujúcich, ktorí nie sú viazaní na každodenné dochádzanie v kritických hodinách. Jediné, čím môže ponuka v takomto prípade zaujať, je cena.

Rozdielny bude aj kupujúci. Ten, koho zaujme nehnuteľnosť v satelite, chce s najväčšou pravdepodobnosťou bývať okamžite a jeho rozpočet je obmedzený, odhadujú analytici JLL.

Záujemca, ktorý kúpi dom hoci na okraji mesta, ale stále ešte v dosahu občianskej vybavenosti a MHD, bude mať rozpočet výrazne vyšší a starý dom buď zbúra a postaví na pozemku nový, alebo bude mať v zálohe ďalšie peniaze na zásadnú rekonštrukciu.

Objektívne i subjektívne

Zavážia aj faktory, ako sú orientácia na svetové strany, technický stav a vybavenie, prípadné možné či hroziace ťarchy a chyby nehnuteľností.

Podľa Jána Palenčára z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska napríklad orientácia na svetové strany je faktorom, ktorú kupujúci často podceňujú a pritom vo veľkej miere ovplyvňuje kvalitu bývania.

Existujú však aj ďalšie, subjektívne faktory cenotvorby. Medzi nimi nereálne očakávania či taktika ponúknuť za viac, aby bolo z čoho znižovať.

„Správne určená cena je najdôležitejšou skutočnosťou, ktorá vplýva na predajnosť nehnuteľnosti. Ceny požadované v inzerátoch nehnuteľností často nekorešpondujú s reálnou trhovou cenou, skôr naopak,“ hovorí Mojmír Plavec z Realitnej únie SR.

Vysoká cena v praxi spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov. „Určenie adekvátnej ceny je však veľmi náročný proces, pretože trh nehnuteľností sa vyvíja a kúpyschopnosť obyvateľstva sa mení,“ vysvetľuje.

Čo vplýva na cenu domu, či bytu

Objektívne faktory

  • makroekonomické faktory (najmä kúpyschopnosť obyvateľstva, daňové zaťaženie),
  • lokalita – atraktivita podľa polohy obce, štvrte, ulice,
  • poloha nehnuteľnosti – orientácia na svetové strany, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok, okolité prostredie (parky, lesy, ihriská),
  • dopravné spojenie,
  • občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica),
  • sociálna úroveň obyvateľstva,
  • vek a technický stav nehnuteľnosti, dispozičné riešenie,
  • inžinierske siete ,
  • konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu,
  • právny status - ťarchy, exekúcie, existujúci nájomný vzťah, nevysporiadané vlastnícke vzťahy

Zdroj: Realitná únia SR

SkryťVypnúť reklamu

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Piešťanská firma ovládla svet zubárskych kresiel
          2. Riskovali viac než iní. Jeden z nich sa slávy nedožil
          3. Takto si nastavíte, aby vám maily od SME nekončili v spame
          4. Jazdíte na pneumatikách Continental?
          5. Vyskúšajte vylepšenú aplikáciu SME aj s novou SME Minútou
          6. Najradšej by ste sa pri čítaní správ nechali zahrabať?
          7. Štát zvyšuje dotácie na nájomné bývanie
          8. Bublina: Hravý a kreatívny časopis pre deti v denníku SME
          1. Union prepláca všetky doplatky za lieky pre deti do 18 rokov
          2. Medzi prírodnými izoláciami vedie celulóza
          3. Zvyšky z vašej kuchyne môžu pomôcť v boji s klimatickou krízou
          4. Riskovali viac než iní. Jeden z nich sa slávy nedožil
          5. Nie všetko sa deje na červenom koberci
          6. Takto si nastavíte, aby vám maily od SME nekončili v spame
          7. Jazdíte na pneumatikách Continental?
          8. Rebríček úsporných ojazdených vozidiel
          1. Tejto zelenine patrí štvrté miesto na svete. Máte ju doma? 12 198
          2. Osem cestovateľských tipov, kam sa vybrať cez jesenné prázdniny 11 135
          3. OMV mení kuchynský olej za kávu. Teraz na celom Slovensku 3 649
          4. Vyskúšajte vylepšenú aplikáciu SME aj s novou SME Minútou 3 594
          5. Jazdíte na pneumatikách Continental? 2 746
          6. Morca-della a Pali. Tatrakon stojí na osvedčenej klasike 2 561
          7. Bublina: Hravý a kreatívny časopis pre deti v denníku SME 2 560
          8. Najradšej by ste sa pri čítaní správ nechali zahrabať? 2 334
          SkryťVypnúť reklamu
          SkryťVypnúť reklamu

          Neprehliadnite tiež

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.


          a 1 ďalší 10. jan
          Ilustračné foto.

          Ľudia najviac kupovali menšie byty.


          SITA 13. júl
          Ilustračné foto.

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.


          SITA 30. máj

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.


          22. nov

          Blogy SME

          1. Marek Mačuha: Prečo odvolať Matoviča
          2. Peter Fiabáne: Riešenia najväčších výziev vyžadujú čas a rozvahu, nie statusy na sociálnych sieťach.
          3. Patrik Zimáni: Šeď nevšímavosti okolo nás.
          4. Marián Betík: Môj mobil je debil a čo ja?
          5. Miroslav Danko: Otvorený list Mikulášovi Dzurindovi
          6. Štefan Vidlár: Krvavé častušky
          7. Věra Tepličková: Už nemusíme tápať v temnotách. Svetlo sveta uzreli prvé nápady, ako na pracoviskách šetriť energie
          8. Vlado Monček: Sabotované plynovody: Keby to boli Rusi, ako by to urobili?
          1. Monika Nagyova: Úprimné pozdravy z Bratislavy: Ľudia nosia vo vreckách nože a ešte sa tým chvastajú. 15 451
          2. Ján Valchár: Prečo je čiastočná mobilizácia v Rusku dobrou správou? 13 898
          3. Roman Kebísek: Malý prehľad prepadov Jánošíka, ku ktorým sa priznal 7 501
          4. Janka Bittó Cigániková: Katarína Hatráková a Romana Tabák sa dnes stali symbolom pokrytectva a bezcharakternosti 5 532
          5. Matúš Lazúr: Čo bude špendlíkom ktorý spôsobí prasknutie realitnej bubliny? 4 223
          6. Ján Valchár: Prečo je čiastočná mobilizácia dobrá, diel tretí. 3 429
          7. Ján Valchár: Mohylizácia ruských brancov. Presne podľa plánu. 2 803
          8. Ján Valchár: Prečo je čiastočná mobilizácia dobrá, part II. 2 789
          1. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 48. - Arktída - Hubert Wilkins a Detroitská arktická expedícia 3/3 - rok 1928
          2. Jiří Ščobák: Co konkrétního se hovoří o finanční gramotnosti na Slovensku?
          3. Monika Nagyova: Úprimné pozdravy z Bratislavy: Ľudia nosia vo vreckách nože a ešte sa tým chvastajú.
          4. Jiří Ščobák: Plaval jsem přes Dunaj a byla to brnkačka!
          5. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 47. - Arktída - Hubert Wilkins a Detroitská arktická expedícia 2/3 - rok 1927
          6. Jiří Ščobák: Energie a plyn: Zvládneme túto zimu v poriadku? Prečo je dôležité, aby trh s plynom fungoval ako celok? Odporučili by ste fixovať ceny energií?
          7. Jiří Ščobák: Ako sa nedať podviesť v online svete? (pustite/dajte prečítať aj svojim rodičom!)
          8. Iveta Rall: Polárne expedície - časť 46. - Arktída - Hubert Wilkins a Detroitská arktická expedícia 1/3 - rok 1926
          SkryťZatvoriť reklamu