SME
Utorok, 19. november, 2019 | Meniny má Alžbeta

Lokalita neúprosne mení cenu, aj o sto tisíc

Určenie tej správnej ceny, ktorú kupujúci vpíše do inzerátu, nie je ľahké. Trh nehnuteľností sa vyvíja a kúpyschopnosť obyvateľstva sa mení.

Vysoká cena v inzeráte spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov.Vysoká cena v inzeráte spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov.(Zdroj: ILUSTRAČNÉ – FOTOLIA)

Môže byť medzi ako-tak porovnateľnými domami v okrajovej časti Bratislavy a v blízkom satelite cenový rozdiel okolo stotisíc eur? Áno, môže.

A to dokonca aj vtedy, keď ten na okraji Bratislavy nepatrí k najmladším a potrebuje rekonštrukciu a druhý, v satelite vzdialenom zhruba 15 kilometrov, je v podstate novostavbou.

To, čo zohráva obrovskú úlohu pri cenotvorbe takýchto domov, je lokalita. (A samozrejme aj to, čo sú kupujúci ochotní, alebo si môžu dovoliť zaplatiť.) V prípade hlavného mesta veľkou mierou rozhoduje na jednej strane dostupnosť mestskou hromadnou dopravou a v prípade druhom katastrofálne zápchy.

Tie v niektorých časoch a smeroch prakticky znemožňujú plynulý presun do zamestnania a škôl inde ako v dedine, z ktorej satelitné mestečko vyrástlo.

Mikrotrh a kupujúci v ňom

Jedným z ďalších faktorov je podľa Martina Čapa z Národnej asociácie realitných kancelárií záujem o dané mikrotrhy, kde cenu definuje lokálny dopyt a ponuka. Zatiaľ čo o jednu lokalitu je väčší záujem a ponuka napríklad rodinných domov je v nej limitovaná, v satelite s problematickou dopravou môže byť ponúk pomerne veľa a stále pribúdajú, zatiaľ čo dopyt je obmedzený na kupujúcich, ktorí nie sú viazaní na každodenné dochádzanie v kritických hodinách. Jediné, čím môže ponuka v takomto prípade zaujať, je cena.

Rozdielny bude aj kupujúci. Ten, koho zaujme nehnuteľnosť v satelite, chce s najväčšou pravdepodobnosťou bývať okamžite a jeho rozpočet je obmedzený, odhadujú analytici JLL.

Záujemca, ktorý kúpi dom hoci na okraji mesta, ale stále ešte v dosahu občianskej vybavenosti a MHD, bude mať rozpočet výrazne vyšší a starý dom buď zbúra a postaví na pozemku nový, alebo bude mať v zálohe ďalšie peniaze na zásadnú rekonštrukciu.

Objektívne i subjektívne

Zavážia aj faktory, ako sú orientácia na svetové strany, technický stav a vybavenie, prípadné možné či hroziace ťarchy a chyby nehnuteľností.

Podľa Jána Palenčára z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska napríklad orientácia na svetové strany je faktorom, ktorú kupujúci často podceňujú a pritom vo veľkej miere ovplyvňuje kvalitu bývania.

Existujú však aj ďalšie, subjektívne faktory cenotvorby. Medzi nimi nereálne očakávania či taktika ponúknuť za viac, aby bolo z čoho znižovať.

„Správne určená cena je najdôležitejšou skutočnosťou, ktorá vplýva na predajnosť nehnuteľnosti. Ceny požadované v inzerátoch nehnuteľností často nekorešpondujú s reálnou trhovou cenou, skôr naopak,“ hovorí Mojmír Plavec z Realitnej únie SR.

Vysoká cena v praxi spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov. „Určenie adekvátnej ceny je však veľmi náročný proces, pretože trh nehnuteľností sa vyvíja a kúpyschopnosť obyvateľstva sa mení,“ vysvetľuje.

Čo vplýva na cenu domu, či bytu

Objektívne faktory

  • makroekonomické faktory (najmä kúpyschopnosť obyvateľstva, daňové zaťaženie),
  • lokalita – atraktivita podľa polohy obce, štvrte, ulice,
  • poloha nehnuteľnosti – orientácia na svetové strany, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok, okolité prostredie (parky, lesy, ihriská),
  • dopravné spojenie,
  • občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica),
  • sociálna úroveň obyvateľstva,
  • vek a technický stav nehnuteľnosti, dispozičné riešenie,
  • inžinierske siete ,
  • konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu,
  • právny status - ťarchy, exekúcie, existujúci nájomný vzťah, nevysporiadané vlastnícke vzťahy

Zdroj: Realitná únia SR

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Vlastný biznis? S kvalitným účtom sa živnosť rozbieha ľahšie
          2. Tri základné kroky: Ako sa starať o pacienta s inkontinenciou
          3. 5 prekvapivých vecí, ktoré menia náš svet a ani o tom nevieme
          4. Pozrite sa, ako fungujú asistenčné systémy Volkswagenu
          5. Dokážu dávať škôlkári pozor na ceste? Otestovali sme ich
          6. Dlhopisy a zmenky: fixný výnos 5,5 - 7 % p.a.
          7. Známe osobnosti prezradili, do ktorej krajiny sa nechcú vrátiť
          8. Dajme ojazdeným pneumatikám druhú šancu. Nič nás to nestojí...
          9. Rýchly úver sa dá získať aj bez zložitých zmlúv
          10. Sloboda na Slovensku oslavuje 30 rokov
          1. Pozrite sa, ako fungujú asistenčné systémy Volkswagenu
          2. Známe osobnosti prezradili, do ktorej krajiny sa nechcú vrátiť
          3. Dlhopisy a zmenky: fixný výnos 5,5 - 7 % p.a.
          4. Dokážu dávať škôlkári pozor na ceste? Otestovali sme ich
          5. Changes to the Public Procurement Law – Take Two
          6. Tatras guide: A fresh take on the stunning soul of Slovakia
          7. Vlastný biznis? S kvalitným účtom sa živnosť rozbieha ľahšie
          8. Rýchly úver sa dá získať aj bez zložitých zmlúv
          9. Dajme ojazdeným pneumatikám druhú šancu. Nič nás to nestojí...
          10. Róbert Boženík je nový patrón školského turnaja McDonald's Cup
          1. Už iba dnes: Predplatné SME.sk za mimoriadnu cenu 11 662
          2. Hodnotenie profesionála: Aká je dovolenka v Thajsku? 11 423
          3. Vysokoškolský bedeker: Na ktorú univerzitu poslať prihlášku? 10 548
          4. 5 prekvapivých vecí, ktoré menia náš svet a ani o tom nevieme 8 769
          5. Kedy sa vám jazda na LPG oplatí, ako servisovať a kde netankovať 7 915
          6. Ako efektívne doplniť železo? Odpovedá MUDr. Radovan Juríček 7 704
          7. Tri základné kroky: Ako sa starať o pacienta s inkontinenciou 5 123
          8. TOP pätnásť miest v Spojených arabských emirátoch 4 472
          9. 5 najúčinnejších tipov, ako sa zbaviť bolesti hlavy 4 417
          10. Denisa Fedáková: Štyridsiatka nie je vôbec prekážkou 3 917

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Galavečer k novembru ‘89 bol dvakrát drahší ako v kauze Evka

          Podujatie v SND vyšlo štát na pol milióna eur.

          Galavečer k výročiu Nežnej revolúcie.
          Cynická obluda

          Toto nejako nevychádza

          Nechceme si ani predstavovať, aké by to bolo, keby v 1989 neprišla demokracia. Žiaľ, niekedy si to predstavovať netreba.

          Slovenskí futbaloví reprezentanti sa tešia po strelení úvodného gólu počas kvalifikačného zápasu E-skupiny EURO 2020 Chorvátsko - Slovensko.
          Zľava Miroslav Beblavý, Michal Truban, Andrej Kiska a Alojz Hlina počas brífingu k dohode medzi stranou Za ľudí, PS/SPOLU a KDH o neútočení.

          Neprehliadnite tiež

          Podcast Index

          Index: Ani prísnejšia regulácia úverov nehnuteľnosti nezlacní

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.
          Ilustračné foto.

          Ceny nehnuteľností na bývanie v prvom štvrťroku stúpli

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.

          Ilustračné foto.

          V regióne, kde je kominárov málo, sa na nich čaká dlhšie

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.