Chcete prenajímať? Čítajte a rozmýšľajte, či do toho idete

Právnici a účtovníci pre vás pripravili šesť základných otázok a odpovede na ne. Týkajú sa daní.

Zoznam povinností ohľadne daní nie je krátky.(Zdroj: ILUSTRAČNÉ SME - JÁN KROŠLÁK)

Každému, kto prenajíma nehnuteľnosť, zákony ukladajú viaceré povinnosti. K tým najmenej príjemným patrí platenie daní. Toto radia právnici a účtovníci z firmy Accace, aby ste neplatili zbytočne veľa a len toľko, koľko vám legislatíva skutočne ukladá.

Ste povinní sa registrovať na daňovom úrade?

V prípade, že sa ako fyzická osoba rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť na území Slovenska, ste v súlade s §49a ods. 2 Zákona o dani z príjmov povinní oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu, ktorý vám následne pridelí daňové identifikačné číslo.

Na daňovom úrade sa musíte registrovať na účely dani z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť. Ak ste začali prenajímať nehnuteľnosť napríklad od 20.4.2015, na účely dane z príjmov sa musíte registrovať najneskôr do 1.6.2015 (nakoľko 30.5 2015 pripadá na víkend).

  • Registračná povinnosť sa vás však netýka, ak prenajímate iba pozemok.

Musíte zdaniť príjem z prenájmu nehnuteľnosti a podať daňové priznanie?

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za zdaniteľný a podlieha dani z príjmov. Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, zaplatíte z prenájmu len daň z príjmov vo výške 19 % alebo 25 % podľa výšky základu dane. V prípade podnikateľov, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť napríklad na základe živnosti, sa na príjem okrem dane z príjmov vzťahujú aj sociálne a zdravotné odvody.

V prípade, že máte príjem zo závislej činnosti ale zároveň prenajímate byt či dom, nestačí, aby vám zamestnávateľ pripravil do 31. marca daného roku ročné zúčtovanie dane. Zamestnávateľ vám môže spracovať ročné zúčtovanie preddavkov na daň iba v prípade, ak máte príjmy len zo závislej činnosti. Ak prenajímate nehnuteľnosť a máte príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vyššie ako 500 eur, ste povinní podávať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb.

  • Takže v prípade, že chcete prenajímať nehnuteľnosť, mali by ste zobrať do úvahy aj prípadné poplatky za prípravu daňového priznania.
Komu sa to vyplatí?
Nehnuteľnosť v obchodnom majetku
Radí Jana Klčová, daňová poradkyňa
  • Zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku sa oplatí najmä pri starších nehnuteľnostiach, pri ktorých vznikajú vysoké náklady v súvislosti s rekonštrukciou bytu alebo domu.
Zdroj: Accace

Do príjmu z prenájmu nehnuteľnosti sa zahŕňa aj prenájom hnuteľných vecí, ktoré prislúchajú k nehnuteľnosti, energie a akékoľvek iné plnenia, ktoré sú zahrnuté v nájomnom. Aj v prípade, ak sú platby za energie a ostatné služby dohodnuté oddelene, t.j. zvlášť za nájom a zvlášť za spotrebu všetkých energií, ale tieto služby platí nájomca priamo prenajímateľovi, podliehajú tieto príjmy zdaneniu rovnako ako príjem z prenájmu.

Znamená to, že aj akékoľvek iné služby spojené s užívaním tejto nehnuteľnosti, za ktoré platí nájomca priamo prenajímateľovi, sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP.

  • Platby, ktoré prenajímateľ následne uhrádza dodávateľom jednotlivých energií a ostatných služieb, si môže prenajímateľ uplatniť ako preukázateľný výdavok a to na základe vedeného účtovníctva alebo daňovej evidencie.
  • Rovnako je to aj v prípade, ak platby za energie a ostatné služby spotrebované nájomcom platí nájomca priamo dodávateľovi energií a služieb, pričom zmluvný vzťah s dodávateľom energií má uzavretý prenajímateľ.

Čo si možno zahrnúť do daňových výdavkov?

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžete uplatniť daňové výdavky, ktoré vám znížia základ dane. Od roku 2013 nie je už možné uplatniť si tzv. paušálne výdavky vo výške 40 %. Všetky výdavky musia byť skutočné a preukázateľné, t.j. je potrebné si odložiť všetky faktúry alebo pokladničné bloky priamo súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti.

V súlade s §6 ods. 13 ZDP sa môžete rozhodnúť, či budete predmetné výdavky ako i príjmy z prenájmu evidovať prostredníctvom jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodnete pre ktorúkoľvek možnosť, ste povinní týmto spôsobom postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia. Ak sa rozhodnete viesť účtovníctvo, nebudete sa považovať za účtovnú jednotku. Znamená to, že vám nevznikne povinnosť pripraviť účtovnú závierku.

Ak nechcete viesť jednoduché resp. podvojné účtovníctvo, máte ešte možnosť viesť daňovú evidenciu.

V tom prípade musíte viesť evidenciu o:

  •  príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane vrátane prijatých a vydaných dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov,
  •  hmotnom a nehmotnom majetku zaradenom do obchodného majetku,
  •  zásobách a pohľadávkach,
  •  záväzkoch.

Tieto údaje sa následne uvádzajú aj v daňovom priznaní.

Výška a rozsah výdavkov, ktoré si môžete ako nepodnikateľ uplatniť, závisí vždy od skutočnosti, či sa rozhodnete nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo nie. Na zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku nie je potrebné si zriadiť živnosť.

Je výhodné zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku?

Fyzická osoba – nepodnikateľ sa môže rozhodnúť, či si zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku alebo nie. Ak si nezaradíte nehnuteľnosť od obchodného majetku, môžete uplatňovať len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti, t.j. výdavky na opravu alebo zhodnotenie nehnuteľnosti nie je možné zaradiť do daňových výdavkov pri prenájme. Medzi takéto daňové výdavky patria napríklad uhradené energie, výdavky na odvoz smetí, upratovacie služby a iné.

Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, máte možnosť uplatniť si širšiu paletu výdavkov. Okrem výdavkov spojených s užívaním nehnuteľnosti si môžete uplatniť aj náklady na daň z nehnuteľnosti, poistenie, obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), technické zhodnotenie a iné.

V súlade s názorom Finančnej správy je možné považovať za daňový výdavok aj platené úroky za hypotekárny úver počas doby prenájmu, ak sa úver získal v súvislosti s obstaraním nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prenájmu. Avšak, v súlade s §6 ods. 6 ZDP nemôžete z prenájmu vykázať daňovú stratu.

Zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku sa oplatí najmä pri starších nehnuteľnostiach, pri ktorých vznikajú vysoké náklady v súvislosti s rekonštrukciou bytu alebo domu. Ak si nehnuteľnosť nezaradíte do obchodného majetku, nemôžete si znížiť daňový základ o tieto náklady.

  • Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku si však zvážte aj vzhľadom na odlišné podmienky oslobodenia príjmu pri predaji nehnuteľnosti.

V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorú nemáte zaradenú v obchodnom majetku, je príjem z predaja nehnuteľnosti vo všeobecnosti oslobodený od zdanenia daňou z príjmov po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia. Avšak, v prípade predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku.

Ako inak si optimalizovať daňový základ?

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za pasívny príjem. Znamená to, že fyzická osoba – nepodnikateľ, ktorá prenajíma nehnuteľnosť a má príjem len z tejto činnosti, si nemôže znížiť daňový základ o:

 nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka,

 nezdaniteľnú časť základu dane na manžela resp. manželku,

 daňový bonus na dieťa,

 a dobrovoľné príspevky do II. a III. piliera

Ak by ste mali okrem príjmu z prenájmu aj príjem zo závislej činnosti, t.j. boli by ste súčasne zamestnaní u akéhokoľvek zamestnávateľa, môžete si uplatniť všetky vyššie spomínané body a znížiť si tak základ dane.

V prípade príjmov z prenájmu si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur za jedno zdaňovacie obdobie. Príslušné výdavky si následne prepočítate rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Príklad:

Ak by ste v roku 2015 dosiahli príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 5 000 eur a preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov vo výške 4 000 eur, v daňovom priznaní by ste v tom prípade uviedli sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností vo výške 4 500 eur (5 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou oslobodenia. Preukázateľne vynaložené výdavky by ste si po prepočítaní mohli uplatniť len vo výške 3 600 eur [(4 500 : 5 000) x 4 000].

Ako postupovať, ak prenajímaný byt vlastníte spolu s manželkou/manželom?

V prípade manželov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, je povinný sa registrovať na účely dani z príjmov len ten z nich, ktorý je uvedený na nájomnej zmluve ako prenajímateľ. Ak sú obidvaja uvedení ako prenajímatelia nehnuteľnosti, musia sa zaregistrovať na daňovom úrade obaja.

V prípade, že sú nájomcami obaja, príjem z nehnuteľnosti si môžu rozdeliť podľa preferencie – t.j. rovným dielom alebo podľa toho, ako im to najviac vyhovuje. V tomto prípade si môže každý z manželov znížiť príjem z prenájmu o 500 eur. Daňové výdavky je potrebné rozdeliť si rovnakým pomerom ako príjem.

Vedeli ste?

Dane nie sú všetko

Okrem preštudovania daňových povinností by ste tiež mali naštudovať a zvážiť vaše práva, ak vám nájomník neplatí. Vysťahovať neplatiča totiž nemusí byť vždy jednoduché.

(ht)

Na spracúvanie osobných údajov sa vzťahujú Zásady ochrany osobných údajov a Pravidlá používania cookies. Pred zadaním e-mailovej adresy sa, prosím, dôkladne oboznámte s týmito dokumentmi.

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Čo majú študovať naše deti, aby si v budúcnosti našli prácu?
          2. Hovoriaci prekladač reči do vrecka Langie - až 52 jazykov!
          3. Platbami kartou míňame viac. Čo by obchodníci mali vedieť o zákazníkoch
          4. Slovenské ovocie a zelenina - máme ich v obchodoch dostatok?
          5. Pracoval som v mekáči a vydržal tri dni. Hranolky sú prekliatie
          6. Tip na výlet: Prechádzka tokajskými vinicami a biele tigre
          7. Objavte novinku s duálnym účinkom proti starnutiu pleti
          8. Mobil banking VÚB opäť bližšie k najlepšej bankovej aplikácii
          9. Na čo dbať pri výbere nehnuteľnosti? Tu je niekoľko rád
          10. First moment za skvelú cenu: Neapol, Capri, Pompeje, Ischia
          1. Slovensko spieva koledy
          2. Workshop Inštitútu Ronalda Coasa na EU v Bratislave
          3. Stavbárska olympiáda 2018/19 vás očakáva
          4. Diplomacia v praxi – unikát, ktorý funguje dodnes
          5. Hitem jsou cyklopočítače Mio - pro zábavu i výkon
          6. Slovenské ovocie a zelenina - máme ich v obchodoch dostatok?
          7. Pracoval som v mekáči a vydržal tri dni. Hranolky sú prekliatie
          8. Kartou míňame viac. Čo by obchodníci mali vedieť o zákazníkoch
          9. Autokamery Mio a navigace teď s 3letou záruční dobou
          10. Move in immediately, if you feel like it
          1. Pracoval som v mekáči a vydržal tri dni. Hranolky sú prekliatie 45 494
          2. First moment za skvelú cenu: Neapol, Capri, Pompeje, Ischia 15 441
          3. Takto vyzerá miesto, odkiaľ k nám putuje slovenské hovädzie 10 096
          4. Tip na výlet: Prechádzka tokajskými vinicami a biele tigre 7 806
          5. Na školách potrebujeme kontroverznejšie témy. Byť ticho nepomáha 7 794
          6. Stíhame napredovať s technológiami? Môže už byť neskoro 7 780
          7. Nový cestovný poriadok ŽSR z vášho regiónu v denníku SME 6 707
          8. Prehrieva sa vám mobil? Môžete prísť o peniaze 6 093
          9. Geológ: recykláciu umelého kopca v Slnečniciach sledujeme denne 5 863
          10. Slováci sa pripravujú o stovky až tisícky eur 5 741

          Hlavné správy zo Sme.sk

          SVET

          Minúta po minúte: Mayová môže prísť o dôveru, v hre je koniec vlády

          Mayová už konzervatívcov do riadnych volieb v roku 2022 nepovedie.

          KULTÚRA

          Seriálový otecko Braňo Deák: Chýba mi veľká filmová rola

          Obľúbený seriálový herec nakrúca 3. sériu Oteckov.

          STĹPČEK PETRA SCHUTZA

          To, čo sa deje v Paríži, je cesta do pekiel

          Črtá sa precedens, ktorý by si Európa mala odpustiť.

          DOMOV

          Hľadali sme Malchárka. Jednu z hlavných postáv Gorily (video)

          Na otázku, či sa ho môžeme niečo opýtať, odpovedal: Nemôžete.

          Neprehliadnite tiež

          Ceny nehnuteľností na bývanie v prvom štvrťroku stúpli

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.

          V regióne, kde je kominárov málo, sa na nich čaká dlhšie

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.

          Štyri rady, ako sa vyhnúť studeným radiátorom v byte

          Vzduch v radiátoroch a potrubiach môže zdvihnúť náklady až o desať percent.

          Vykurovať sa začalo skôr. Účty ukáže až zima

          Výsledné platby za teplo mierne zdvihne studený január, ktorý bol najchladnejší za 20 rokov