BRATISLAVA. Vlastníci v bytových domoch sa niekedy musia skladať na tých, ktorí neplatia napríklad za vodu či plyn, alebo iné služby pre dom. Železnú istotu, že sa k peniazom dostanú im dáva záložné právo na byt dlžníka, ktoré v ich prospech vzniká zo zákona. Preto, keď sa dlhy vyšplhajú pre nich na neúnosnú mieru, rátajú s tým, že ich vyrovnajú peniazmi z dobrovoľnej dražby, do ktorej môžu dať byt dlžníka.
K peniazom sa však dostať nemusia, alebo sa môžu dostať len k ich časti. A to v prípade, keď si zákonné záložné právo nedali zapísať na list vlastníctva už pri prevode bytu. Samozrejme, vlastníci ho môžu nechať zapísať kedykoľvek dodatočne, ich záložné právo platí, hovoria právnici. Spraviť to má spoločenstvo alebo správca.
Ťažkosti však nastávajú vtedy, keď ich so zápisom záložného práva predbehne napríklad banka alebo iný veriteľ. Pri uspokojovaní pohľadávok veriteľov sa totiž ide podľa poradia, kto si kedy aké záložné právo zapísal.
Hrubé pochybenie
S chýbajúcim zápisom záložného práva v prospech vlastníkov sa dražobné spoločnosti stretávajú pomerne často.
Ide o situácie, keď toto záložné právo vzniknuté zo zákona nebolo na liste vlastníctva doteraz zapísané vôbec, alebo bolo zapísané až v neskoršom časovom poradí, ako záložné právo nejakej banky," hovorí Martin Krnčan z Dražobnej spoločnosti z Bratislavy.
Kým sa spamätajú, najčastejšie sa pri zápise záložného práva pred vlastníkov dostanú banky pri hypoúveroch alebo pri spotrebných úveroch, prípadne nebankové spoločnosti, alebo prípadne exekútor.
Podľa Jaroslava Dzurika z košickej Profesionálnej dražobnej spoločnosti, ide o hrubé pochybenie spoločenstva alebo správcu. "Títo si nesplnili povinnosť tým, že nedali zapísal zákonné záložné právo a tým vlastne umožnil inému záložnému veriteľovi zobrať si peniaze z výťažku dražby vo výške svojej pohľadávky bez toho, aby uspokojili pohľadávku súvisiacu s bývaním," hovorí.
Na problém poukazuje aj Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
Zápis je nutný
Právnici existenciu záložného práva v prospech vlastníkov bytov v bytovke nespochybňujú. "Áno ono existuje, jeho existenciu určil zákon o vlastníctve bytov. Avšak pri posudzovaní poradia uspokojenia pohľadávok, je v takom poradí, v akom je zapísané na liste vlastníctva," vysvetľuje Krnčan. Určuje to tak Občiansky zákonník.
Jeho novelou v roku 2002 totiž nastalo zrovnoprávnenie záložných práv bez ohľadu na dôvod ich vzniku. To podľa právneho výkladu znamená, že jedno záložné právo nemôže mať nejaké výnimočné postavenie pred ostatnými len z dôvodu že vzniklo zo zákona.
Z pohľadu všetkých zainteresovaných subjektov to následne prináša rad problémov. "Spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca sa cíti byť prednostným záložným veriteľom hoc neoprávnene, banka, ktorá je reálne prvá v poradí, prípadne aj ďalší veritelia v poradí samozrejme nepripustia, aby sa pohľadávka spoločenstva vlastníkov respektíve správcu uspokojovala prednostne, najmä ak celkový objem zabezpečených pohľadávok prevyšuje dosiahnutý výťažok zo speňaženia takéhoto bytu," hovorí Krnčan.
Neodbytní správcovia
Pohľadávka vlastníkov (cez spoločenstvo či správcu) tak zostane neuhradená. Častokrát potom v dôsledku tohto zistenia začne správca bytového domu predmetnú pohľadávku uplatňovať voči dražobnej spoločnosti, banke ktorá dražbu navrhla, alebo aj voči vydražiteľovi - teda novému vlastníkovi, ktorý byt vydražil v dražbe nezaťažený akýmikoľvek záložnými právami a nespôsobil vymáhaný dlh.
"Stretávame sa aj so situáciami, kedy vydražiteľ vydražil byt za účelom ďalšieho predaja, napríklad realitná kancelária. Správca však následný predaj a prevod na katastri blokuje tým, že odmieta novému vlastníkovi vystaviť potvrdenie o tom že vlastník nemá voči správcovi na byte dlhy, čo je povinná príloha pri návrhu na vklad kúpnej zmluvy v katastri. V extrémnych prípadoch možno hovoriť až o určitom vydieraní zo strany správcov, ktorí sa snažia napraviť chybu z minulosti, keď zákonné záložné právo nedali zapísať, a chcú sa tak zbaviť výčitiek zo strany ostatných vlastníkov bytov a zodpovednosti voči nim," hovorí Krnčan.
Spoločnosť na svojom webe už aj zverejnila rozhodnutie Krajského súdu v Banskej Bystrici, ktorý sa v rozsudku vyjadruje k postupu pri uplatňovaní záložných práv podľa poradia na liste vlastníctva.
Čo s tým?
Právnici radia záložné právo zapísať, čo najskôr. K svojim peniazom sa dostanú len cestou platobného rozkazu a nie z výťažku dražby vykonanej na návrh iného záložného veriteľa. K svojim peniazom sa podľa Dzurika môžu dostať cestou platobného rozkazu.
Platobný rozkaz vydá súd a môže to spraviť aj bez výslovnej žiadosti navrhovateľa a bez vypočutia odporcu, píše právnička Petra Sovová z advokátskej kancelárie Dávida Štefanku.
Platobný rozkaz súd vydáva v skrátenom, takzvanom rozkaznom konaní, bez nariadenia pojednávania. V platobnom rozkaze súd uloží odporcovi, aby do 15 dní odo dňa doručenia platobného rozkazu zaplatil navrhovateľovi uplatnenú pohľadávku a trovy konania, alebo aby v tej istej lehote podal odpor na súde, ktorý platobný rozkaz vydal.
Platobný rozkaz musí byť odporcovi doručený do vlastných rúk, v opačnom prípade ho sudca zruší uznesením v plnom rozsahu. V takomto prípade súd musí nariadiť pojednávanie, dopĺňa právnička.
