SME
Streda, 23. október, 2019 | Meniny má Alojzia

Bytovky môžu prísť o peniaze. Pri dražbe nie sú vždy na prvom mieste

Dražobné spoločnosti sa bránia - pri vyplácaní peňazí veriteľom rozhoduje poradie zápisov na liste vlastníctva.

Zákonné záložné právo dáva zapísať na list vlastníctva spoločenstvo alebo správca. Čím skôr, tým je väčšia šanca, že peniaze z dražby bytu neplatiča pôjdu všetky ostatným vlastníkom, hovoria dražobné spoločnosti.Zákonné záložné právo dáva zapísať na list vlastníctva spoločenstvo alebo správca. Čím skôr, tým je väčšia šanca, že peniaze z dražby bytu neplatiča pôjdu všetky ostatným vlastníkom, hovoria dražobné spoločnosti.(Zdroj: ILUSTRAČNÉ SME - ARCHÍV)

BRATISLAVA. Vlastníci v bytových domoch sa niekedy musia skladať na tých, ktorí neplatia napríklad za vodu či plyn, alebo iné služby pre dom. Železnú istotu, že sa k peniazom dostanú im dáva záložné právo na byt dlžníka, ktoré v ich prospech vzniká zo zákona. Preto, keď sa dlhy vyšplhajú pre nich na neúnosnú mieru, rátajú s tým, že ich vyrovnajú peniazmi z dobrovoľnej dražby, do ktorej môžu dať byt dlžníka.

K peniazom sa však dostať nemusia, alebo sa môžu dostať len k ich časti. A to v prípade, keď si zákonné záložné právo nedali zapísať na list vlastníctva už pri prevode bytu. Samozrejme, vlastníci ho môžu nechať zapísať kedykoľvek dodatočne, ich záložné právo platí, hovoria právnici. Spraviť to má spoločenstvo alebo správca.

Ťažkosti však nastávajú vtedy, keď ich so zápisom záložného práva predbehne napríklad banka alebo iný veriteľ. Pri uspokojovaní pohľadávok veriteľov sa totiž ide podľa poradia, kto si kedy aké záložné právo zapísal.

Hrubé pochybenie

S chýbajúcim zápisom záložného práva v prospech vlastníkov sa dražobné spoločnosti stretávajú pomerne často.

Ide o situácie, keď toto záložné právo vzniknuté zo zákona nebolo na liste vlastníctva doteraz zapísané vôbec, alebo bolo zapísané až v neskoršom časovom poradí, ako záložné právo nejakej banky," hovorí Martin Krnčan z Dražobnej spoločnosti z Bratislavy.

Kým sa spamätajú, najčastejšie sa pri zápise záložného práva pred vlastníkov dostanú banky pri hypoúveroch alebo pri spotrebných úveroch, prípadne nebankové spoločnosti, alebo prípadne exekútor.

Podľa Jaroslava Dzurika z košickej Profesionálnej dražobnej spoločnosti, ide o hrubé pochybenie spoločenstva alebo správcu. "Títo si nesplnili povinnosť tým, že nedali zapísal zákonné záložné právo a tým vlastne umožnil inému záložnému veriteľovi zobrať si peniaze z výťažku dražby vo výške svojej pohľadávky bez toho, aby uspokojili pohľadávku súvisiacu s bývaním," hovorí.

Na problém poukazuje aj Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

Zápis je nutný

Právnici existenciu záložného práva v prospech vlastníkov bytov v bytovke nespochybňujú. "Áno ono existuje, jeho existenciu určil zákon o vlastníctve bytov. Avšak pri posudzovaní poradia uspokojenia pohľadávok, je v takom poradí, v akom je zapísané na liste vlastníctva," vysvetľuje Krnčan. Určuje to tak Občiansky zákonník.

Jeho novelou v roku 2002 totiž nastalo zrovnoprávnenie záložných práv bez ohľadu na dôvod ich vzniku. To podľa právneho výkladu znamená, že jedno záložné právo nemôže mať nejaké výnimočné postavenie pred ostatnými len z dôvodu že vzniklo zo zákona.

Z pohľadu všetkých zainteresovaných subjektov to následne prináša rad problémov. "Spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca sa cíti byť prednostným záložným veriteľom hoc neoprávnene, banka, ktorá je reálne prvá v poradí, prípadne aj ďalší veritelia v poradí samozrejme nepripustia, aby sa pohľadávka spoločenstva vlastníkov respektíve správcu uspokojovala prednostne, najmä ak celkový objem zabezpečených pohľadávok prevyšuje dosiahnutý výťažok zo speňaženia takéhoto bytu," hovorí Krnčan.

Neodbytní správcovia

Pohľadávka vlastníkov (cez spoločenstvo či správcu) tak zostane neuhradená. Častokrát potom v dôsledku tohto zistenia začne správca bytového domu predmetnú pohľadávku uplatňovať voči dražobnej spoločnosti, banke ktorá dražbu navrhla, alebo aj voči vydražiteľovi - teda novému vlastníkovi, ktorý byt vydražil v dražbe nezaťažený akýmikoľvek záložnými právami a nespôsobil vymáhaný dlh.

"Stretávame sa aj so situáciami, kedy vydražiteľ vydražil byt za účelom ďalšieho predaja, napríklad realitná kancelária. Správca však následný predaj a prevod na katastri blokuje tým, že odmieta novému vlastníkovi vystaviť potvrdenie o tom že vlastník nemá voči správcovi na byte dlhy, čo je povinná príloha pri návrhu na vklad kúpnej zmluvy v katastri. V extrémnych prípadoch možno hovoriť až o určitom vydieraní zo strany správcov, ktorí sa snažia napraviť chybu z minulosti, keď zákonné záložné právo nedali zapísať, a chcú sa tak zbaviť výčitiek zo strany ostatných vlastníkov bytov a zodpovednosti voči nim," hovorí Krnčan.

Spoločnosť na svojom webe už aj zverejnila rozhodnutie Krajského súdu v Banskej Bystrici, ktorý sa v rozsudku vyjadruje k postupu pri uplatňovaní záložných práv podľa poradia na liste vlastníctva.

Čo s tým?

Právnici radia záložné právo zapísať, čo najskôr. K svojim peniazom sa dostanú len cestou platobného rozkazu a nie z výťažku dražby vykonanej na návrh iného záložného veriteľa. K svojim peniazom sa podľa Dzurika môžu dostať cestou platobného rozkazu.

Platobný rozkaz vydá súd a môže to spraviť aj bez výslovnej žiadosti navrhovateľa a bez vypočutia odporcu, píše právnička Petra Sovová z advokátskej kancelárie Dávida Štefanku.

Platobný rozkaz súd vydáva v skrátenom, takzvanom rozkaznom konaní, bez nariadenia pojednávania. V platobnom rozkaze súd uloží odporcovi, aby do 15 dní odo dňa doručenia platobného rozkazu zaplatil navrhovateľovi uplatnenú pohľadávku a trovy konania, alebo aby v tej istej lehote podal odpor na súde, ktorý platobný rozkaz vydal.

Platobný rozkaz musí byť odporcovi doručený do vlastných rúk, v opačnom prípade ho sudca zruší uznesením v plnom rozsahu. V takomto prípade súd musí nariadiť pojednávanie, dopĺňa právnička.

          Inzercia - Tlačové správy

          1. Týmto trikom sa dajú v aute umiestniť tri autosedačky
          2. V prvom roku fixný výnos až do 8,5 % ročne
          3. Eva Kováčová: Motivácia vzdelávať sa je spojená s nádejou
          4. Unikát medzi značkami. CUPRA
          5. Komerčné priestory v Jarabinkách: Istí zákazníci = isté tržby
          6. Rehabilitačná lekárka radí: Aj sedieť treba vedieť.
          7. Zabudni na prvoplánové kostýmy. Tu sa budeš skutočne báť
          8. Ako jazdí VW T-Roc s výkonom 300 koní?
          9. Doplňte si knižnicu o svetovú klasiku už od 99 centov
          10. Deti jedia málo ovocia a zeleniny. Multivitamíny ich nenahradia
          1. Eva Kováčová: Motivácia vzdelávať sa je spojená s nádejou
          2. Grafickí dizajnéri ukázali, ako možno zmeniť charakter miesta
          3. Komerčné priestory v Jarabinkách: Istí zákazníci = isté tržby
          4. Zabudni na prvoplánové kostýmy. Tu sa budeš skutočne báť
          5. Rehabilitačná lekárka radí: Aj sedieť treba vedieť.
          6. Zdravotné stoličky Adaptic sú v predaji tiež na Slovensku
          7. IT je dokonalá ukážka slovenskej kreativity. Tretia časť
          8. Ako jazdí VW T-Roc s výkonom 300 koní?
          9. V prvom roku fixný výnos až do 8,5 % ročne
          10. Pitný režim je dôležitý. Čo robiť, ak nám čistá voda nechutí?
          1. IBA DNES: Získajte plný prístup na SME.sk na 30 dní zadarmo 18 109
          2. Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti) 12 935
          3. Karibik: Dokonalý oddych v špičkových hoteloch 9 887
          4. Doplňte si knižnicu o svetovú klasiku už od 99 centov 8 905
          5. Výskumný park v Rakúsku zistil, ako sa býva najzdravšie 8 512
          6. Prečo Lukáš chodí po tridsiatke ešte stále na strednú školu 5 925
          7. Limitovaná ponuka: balík SME.sk + DIGI GO so zľavou až 52 % 5 507
          8. Vysokoškoláci zarobia už o 587 eur viac ako stredoškoláci 5 038
          9. Lidl je odteraz všade! Vitajte v Lidl e-shope 4 934
          10. 5 rád Ľudmily Kolesárovej, ako napísať projekt a získať grant 4 829

          Hlavné správy zo Sme.sk

          Cynická obluda

          Hrozí nám Kollár vo vláde?

          Kalkulačka povolebných koalícií bez Smeru je momentálne veľmi krutá. Ale zároveň aj veľmi milosrdná.

          Únia Londýnu: Nevťahujte nás do brexitu, my sme svoju úlohu splnili

          Britský parlament dohodu o odchode asi nestihne schváliť načas.

          Ako dlho bude ešte viať britská vlajka v Európskom parlamente?

          V anglickom Essexe našli v kamióne 39 tiel, vodiča zatkli

          Polícia sa snaží obete identifikovať.

          Kamión v meste Grays, v ktorom objavili 39 tiel.
          Béla Bugár.

          Neprehliadnite tiež

          Podcast Index

          Index: Ani prísnejšia regulácia úverov nehnuteľnosti nezlacní

          Ako ovplyvní ceny nehnuteľností sprísnenie poskytovania úverov.

          Logo podcastu Index o ekonomike a podnikaní.
          Ilustračné foto.

          Ceny nehnuteľností na bývanie v prvom štvrťroku stúpli

          V medzikvartálnom porovnaní stúpli takmer o tri percentá a v medziročnom porovnaní sa zvýšili o necelých 12 percent.

          Ilustračné foto.

          V regióne, kde je kominárov málo, sa na nich čaká dlhšie

          Na Slovensku je okolo 800-tisíc domácností, ktoré majú komín. Kominárov je okolo 300.